あなたは新しい家を買うことに決めましたか？または、あなたは既存の住宅ローンをリファイナンスする計画を立てており、毎月の住宅ローンの支払いを希望するものを決定しています。毎月支払う金額を選ぶことは始めるのに適しています。それは車のセールスマンがあなたがたくさん歩いているときに聞いてくる最初の質問の一つであり、新しいタイプの住宅ローンのすべてで、今や多くの住宅ローン貸し手から聞かれる質問です。

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革新的な住宅ローン商品は、時にはエキゾチックな住宅ローンと呼ばれ、借り手がモーゲージの寿命の早い段階で月々の支払いを最小限に抑えることができる機能を備えています。ほとんどの借り手は、高額の支払いが入る前に住宅ローンを借り換えたり、移動したりすると信じています。しかし、これらのモーゲージに関連するリスクを誤解すると、財政的ストレスや災害につながる可能性があります。 （家の買い物について詳しくは、 住宅ローンの支払い構造の理解 、 住宅ローンの買い物 、 リスクベースの住宅ローン決定 を参照してください）。

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この記事では、初期支払いの低い住宅ローンのメカニズムと、これらの住宅ローンに関連するリスクと使用方法について説明します。

どのくらい？

だから、あなたの毎月の支払いは何になりますか？

あなたが決定するのを助けるために、これらのローンの4つの一般的なカテゴリーを見てみましょう：固定金利の利息のみのローン、変動金利の利払いローン、固定金利の卒業ローン、支払いオプションのARM。

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利息のみのモーゲージにより、借り手はモーゲージの未返済元本残高の利子を支払うことができます。これは、金利を12（月）で割り、その数値に住宅ローンの元本残高を掛け算した簡単な計算です。利息のみの支払いが行われると、モーゲージの償却はありません（ローンの元本残高は減少しません）。

利息のみのモーゲージは、固定金利ローンおよび調整可能レートローン（ARM）の両方で利用可能です。 30年固定金利住宅ローンは、通常、住宅ローンの残りの期間にわたってモーゲージが完全に償却されるように月額支払額が再計算される10年間の利息のみの期間を有する。

月々の調整とARMの5〜6は、利息のみの調整可能なモーゲージです。毎月のARMを調整するのは通常10年の利払い期間があり、その後、月々の支払額が再計算され、残りの期間にわたってモーゲージが完全に償却されます。 ARMは、5年間の固定金利期間に限り、利息のみの期間があります。 5年間の固定金利期間の後、インデックスとマージン（完全指数金利）に応じて金利が調整されるだけでなく、毎月支払額が再計算され、モーゲージが残りの用語。5-1 ARMで見られるように、12ヶ月ごと（毎年）ではなく、5〜6ヶ月に6ヶ月ごとに金利が調整されるため、ARMは5-6と呼ばれています。 （ARMの詳細については、 固定金利と変動金利 、 武力紛争 、 アメリカンドリームまたは抵当悪夢 ） >負の償却モーゲージ

負の償却モーゲージは、利払いのみのモーゲージよりも一歩先に、必要な毎月の支払いを削減します。負の償却モーゲージにより、借り手は利息のみの支払いよりも少ない支払いをすることができます。その支払いが行われると、繰延利息が発生する。毎月作成される繰延利息の金額は、住宅ローンの元本残高に加算されます。したがって、負の償却名となります。図2は、負の償却モーゲージがどのように機能するかを示している。元本残高が毎月どのように繰延利息の金額によって増加するのかを確認してください（1ヵ月を除く）。

Copyright©2007 Investopedia。また、負の償却モーゲージは、固定金利のモーゲージと調整可能なモーゲージの両方に入っています。

固定金利または漸進的支払ローン

固定金利負の償却ローンは、卒業支払いモーゲージと呼ばれることが多い。卒業した支払モーゲージの金利は、ローンの存続期間にわたって固定されていますが、ローンは、利息のみの支払い（負の償却が行われます）よりも少ない金額で開始し、支払いは残りの期間にわたってローンを完全に償却するのに十分な大きさになります。下記の図3を参照してください。

Copyright©2007 Investopedia。図9

調整可能レートまたは支払オプション抵当権

調整可能レート負の償却モーゲージは一般に支払オプションARMと呼ばれます。支払オプションARMは、一般的な住宅ローン商品の中で最も複雑です。支払オプションARMの場合、一時的な開始金利に基づいて当初の「最小支払額」が計算されます。この一時的な開始レートは1〜3ヶ月間続きます。この一時的な開始レート期間中、借り手によって行われた毎月の支払いは、完全に償却されます。一時的な開始レートの満了後、借り手は依然として初期開始金利（最低支払額）に基づいて計算された支払額に等しい金額を支払う選択肢を有するが、実際の金利は住宅ローン完全にインデックスされた金利となる。最低支払額は、利息のみの支払額よりも少なくなる可能性が高い。したがって、繰延利息が作成され、モーゲージの元本残高に追加されます。

完全指数金利の変動率は、繰延利息が元本残高に加算される割合を決定する。 （負の償却が行われる率）十分複雑でない場合、通常、モーゲージ契約に最低支払額が7％または7％増加する規定があります。毎年5％。そして、5年後には、住宅ローンは "リキャスト"されます。

モーゲージが再建されると、毎月の支払いが再計算され、残りの期間の終わりまでにモーゲージが返済されます。新しい月々の支払いは、住宅ローンが再建された時点の完全指数金利に基づいています。この支払いは新しい最低支払いとなり、サイクルがもう一度開始されます。

注：

支払オプションARMには、モーゲージの未返済元本残高が元本元本残高の一定の割合（通常110-125％）に達すると、「予定外リキャスト "がトリガーされます。

利益とリスク

住宅ローン貸し手や金融プランナーが利払いと負の償却モーゲージを消費者に導入する多くの理由がある。彼らはすべてリスクを負っていますが、これらのモーゲージはいくつかの借り手に利益をもたらすことができます：

利益

高コスト地域では、利息のみと負の償却が一般的です。彼らは、借り手がより良い家庭を提供する方法を提供します（引受基準に従う）。

利息のみおよび負の償却モーゲージは、将来の収入が増加する人にとっては選択肢となる可能性があります。 利息のみおよび負の償却モーゲージは、所得の大部分を占める年次ボーナスなど、不規則な収入を持つ人に適している可能性があります。

一部の金融プランナーは、借り手に、住宅ローンの早期段階での支払いを最小限に抑え、利払いまたは負の償却モーゲージ支払いと完全償却モーゲージ支払いの差額を投資するようアドバイスします。

リスク

利息のみおよび負の償却モーゲージの借り手のほとんどは、抵当権の償還または元本残高の増加がないという事実を無関係にするために、住宅価格の上昇率に基づいている。将来の住宅価格上昇率についての非現実的な前提を作ることは非常に危険です。

• 変動金利の利息償却および負の償却抵当貸付は、支払に対するショックのリスクが大きい。言い換えると、毎月の支払い額は計画通りに増加し、予期しない金額または予期しない時間に増加する可能性があります。
• 毎月の住宅ローンの支払いを最小限に抑えて投資を行うと、リスクが発生します。一般的に、利息のみと償却モーゲージは、5年物として設計されています。株式市場で安定した利回りを確保するには、5年間は時間的余裕がありません。言い換えれば、住宅ローンが5年後に借り換えを予定されている時点では、株式市場はあまりにも揮発性があり、住宅ローンの利子をカバーするために5年間にわたって十分なリターンが得られると言えます。
• 結論
• 利払いと負の償却モーゲージの最初の毎月の支払いについてすべてではありません。消費者は、利息のみと負の償却モーゲージに関連するリスクのメカニズムを理解し、そのリスクを特定し測定する必要があります。その後、消費者は住宅ローンの選択に関する十分な情報を得た、教育的な選択をすることができます。情報に基づいた選択をするための最良の方法は、以下のような住宅ローン計算機を使用して利用可能な料金を決定することです。