住宅所有者にはさまざまな住宅ローンオプションがあります。従来の30年固定金利住宅ローンはもはや消費者の唯一の資金調達手段ではなくなった。月額調整型変動金利抵当、固定期間変動金利抵当（ARM）、3-2-1買収および支払オプションARMがあります。 （住宅ローンの詳細については、 住宅ローンの購入 、 住宅ローンの支払い構造の理解 および 不動産投資 を参照してください）。ほとんどの財務上の決定と同様に、典型的には、抵当権の選択においてリスクと報酬の間にトレードオフがあります。この記事では、リスクベースの自己勘定決定プロセスを紹介します。

モーゲージを知る

例えば、変動金利の住宅ローンは、現在の金利に基づいて低い初期月額支払いを提供する可能性がありますが、金利が上昇すれば月額支払いは将来的に大幅に増加する可能性があります。支払オプションモーゲージは、繰延利息がモーゲージの元本残高に追加された場合、非常に低い初期月額支払いを提供することができますが、月額支払いが突然増加する可能性のあるトリガーが存在します。住宅ローンの元本残高が上昇している間に住宅価格が下落すると、住宅所有者は重大な財務的困難に直面する可能性が高い。住宅ローンの選択に関する健全な財務的決定を下すための鍵は、その住宅ローンに関連するリスクを特定して測定することであり、「リスクは報酬に値するのですか？ 「悪い結果に伴うリスクは許容できますか？」 <！住宅ローンリスクの2つの主要な措置

住宅ローンの選択には、支払ショックのリスクと抵当権のホーム・エクイティへの影響の2つの主要なリスクがあります。

支払いショック

支払いショックは、毎月の支払いが大幅に増加する可能性を表す用語です。支払ショックは、一般に、変動金利モーゲージと関連しています。これは、一時的な開始レートまたは固定金利期間の満了、満期指数化された金利の上昇、利息のみの支払期間の終了、または支払オプションアームの最低支払額の再計算の結果です。

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すべての変動金利抵当権は、支払ショックのリスクを伴います。多くの場合、上記のような機能があり、これがこのリスクにつながります。例えば、3-2-1または2-1の買収は、初期の一時的な開始レートのスケジュールを提供する。その開始レートが期限切れになると、毎月の支払いが増加します。固定期間ARMは一定の期間、通常3,5,7年の固定金利を持っています。固定金利期間が終了すると、毎月の支払額が増加する可能性があります。

利払いのみの抵当権は、毎月の支払額が利息のみで構成されているため、低い初期支払額を提供することができます。利息のみの期間が終了すると、毎月の支払額が増加します。いわゆる支払オプションARMなどの一部のモーゲージは、月々の初回支払い額が非常に低いだけでなく、支払いが大幅に増加する原因となるトリガーもあります。 （ARMに関する読書を続けるには、

アメリカンドリームまたはモーゲージの悪夢、

武力紛争

、

住宅ローン：固定金利と調整可能レート

参照） ホーム・エクイティは、住宅所有者への家の純資産の尺度です。ホーム・エクイティの創出は富を築き、追加的な財政的利益と資金調達オプションを開く。しかし、ホーム・エクイティの破壊は、将来の資金調達オプションを厳しく制限する可能性もある。 予定された時間枠にわたる住宅ローンの住宅ローンに対する可能性のある影響を理解することは、将来の財務的考慮事項にとって重要です。貸し手が使用する主要なリスク指標は、不動産の価値に関連するモーゲージの規模です。これは、貸出金の比率として知られています。ホーム・エクイティが破壊されると、ローン・バリュー・レシオが増加します。これにより、既存のローンから借り換えたり、新しい資金調達をより高い金利で実行したり、民間抵当保険の支払いを要求したり、異なるタイプの住宅ローンを使用する必要があります。最悪のシナリオでは、住宅の価値が住宅ローンの残りの元本残高を下回ると、すべての資金調達オプションが効果的に排除されます。 （住宅ローンの払い戻し および 個人借入金の掘り出し を参照してください。）

>従来の貸出では、毎月のモーゲージ支払いの一部が償却スケジュールに従ってモーゲージの元本残高に適用されます。しかし、近年普及し始めている多くの新しい住宅ローンは、利払いのみの支払い、または利子のみの支払いよりも少ない支払いなどの機能を提供します。利息のみの支払いが行われると、モーゲージの残りの元本残高は一定のままである。利息のみの支払いよりも少ない支払いが行われると、繰延利息が発生する。その後、繰延利息はモーゲージの元本残高に加算される。これは、負の償却として知られています。住宅ローンの元本残高は実際に増加しています！住宅ローンの元本残高が一定または増加している場合、住宅価格は、住宅価格の上昇率に応じて一定のままであるか、または破壊される可能性があります。ホーム・エクイティは将来のファイナンスの考慮事項において重要な役割を果たしますので、ホーム・エクイティの創出率はいかなるモーゲージの決定においても重要な部分を占めるべきです。これは、ほとんどの借り手が特定の期間内に借り換えようとする目的でこれらの貸出金を選択するため、利息のみおよび負の償却モーゲージについて特に当てはまります。

見積もりの​​作成

支払ショックや家計調査のリスクを適切に測定するには、本来、将来の金利と住宅価格の上昇を見積もる必要があります。これらの見積もりは、最も可能性の高い、または可能性の高い結果に基づいている必要があります。彼らは最高または最悪のシナリオに基づいているだけではいけません。これらの計算は、住宅ローンの支払いと住宅ローンのために行うことができます。 ホーム・エクイティの計算 ホーム・エクイティは、住宅の市場価格が上昇または下落するレートと、住宅ローンの残りの元本残高の2つの関数の関数です。 （ホーム・エクイティは住宅価格からモーゲージの元本残高を差し引いたものに等しい）。住宅が高く評価されるか減価償却される率は、都道府県、市町村、さらには同じ都市内の近隣から近隣住民までさまざまです。将来の住宅価格の上昇を推定するための単一の、間違いのない方法はありません。しかし、最近の過去の業績と、上昇率が長期平均に戻る傾向は、いくつかの指針を提供する。例えば、前年度の家計が10％、長期平均が5％の場合、7％は翌年の良好な見積もりになる可能性があります。残りの年は5％が良い見積りです）。 価格上昇の見積もりに基づいて将来の家の価値を計算する最も簡単な方法は、毎月の家の価値が前月の家の価値と等しい場合のスプレッドシートを使用することであるx（1 +（推定年間年間上昇率/ 12））。注：この方法では、月次の年換算レートが使用されます。これは、計算された年間鑑賞額が単純な年間計算値よりわずかに大きくなることを意味します。 将来の毎月支払額の計算 将来の毎月の支払額を計算します（999ページの「999」を参照してください）。いくつかのモーゲージは、初期金利、定期金利および生涯金利キャップ、負の償却限度額および一時的なバイアウト残高などのモーゲージの埋め込み金利構造に適用されなければならない将来の金利の見積もりを伴うため、ダウン。多くのツールがWeb上に存在しています。上記のように、鍵は将来の金利の合理的かつ推定可能な見積りを使用することです。 歴史は、将来の金利を予測する方法が全く正確ではないが、将来の金利の最良の見積もりが市場の意見の合意であることを証明した。市場の意見は、イールドカーブの形に最もよく反映されています。したがって、Webベースの電卓を使用して将来のモーゲージ値を計算する場合、将来の金利の推移は利回り曲線の形状によって決まることが示唆されています。たとえば、ARMが結ばれているインデックスが現在6％で、3ヶ月のT-billの利回りが5％で、2年間のTreasuryノートの利回りが6％である場合、住宅ローンが縛られている債務は、今後2年間で1％（3ヶ月のT-ビルと2年の財務諸表の間のスプレッド）増加する。

価値の測定とリスクの特定

将来の金利の妥当な予測を行い、適切なウェブベースの住宅ローン計算機を使用することで、支払ショックのリスクの特定、測定、およびタイミングが可能になります。Webベースの計算機を使用する場合は、計算された住宅ローンの値をスプレッドシートにコピーすることをお勧めします。上記のような将来の金利の最も可能性の高い予測を使用して初期値が計算され、スプレッドシートにコピーされた後、将来の様々な将来の予想に基づいて追加の計算を行い、同じスプレッドシートにコピーすることができます。最も可能性の高い結果の値は、将来の金利の変動予測に基づいて値と比較して測定することができます。

ホーム・エクイティの計算も同様に行うことができる。ウェブベースの住宅ローン計算機を使用して計算された残りの元本残高は、上記の「ホーム・エクイティの計算」セクションで説明した将来の住宅価値見積から差し引くことができます。将来の住宅価格上昇の様々な見積もりを行い、最も可能性の高い結果に対して測定することができます。

リスクベースの決定の作成

さまざまな月次支払いシナリオに対する最も可能性の高い月次支払シナリオの表示と比較、およびホーム・エクイティ・シナリオの同様の分析と、リスクベースの効果的な住宅ローン決定は、作られる。

以下の重要な質問は、教育を受けたリスクベースの方法で質問し、回答することができます。 月額支払いシナリオ 「最も可能性の高い月次支払いシナリオが見積もりであることを理解するが、毎月の支払いシナリオを測定する能力を有することは、報酬に値する「x」のモーゲージを選択するリスクであり、それが起これば、悪い結果のリスクは許容されますか？」言い換えれば、「私は初期の低い月々の支払いが好きですが、将来的に大幅に増加する可能性のあるリスクがあります。もしそれが増えれば、財務状況を圧迫することなく支払いを受けることができますか？ " ホーム・エクイティ・シナリオ 「最も可能性の高いホーム・シェア・シナリオは見積もりであるが、変動するホーム・シェア・シナリオを測定する能力を有することを理解することは、報酬の価値がある「x」のモーゲージを選択するリスクであり、それが起これば、悪い結果のリスクに耐えられますか？」言い換えれば、「私は初期の低い月額支払いのために住宅ローンxが好きです。私の最善の見積もりは実質的な住宅価格の上昇を要求しているので、私は住宅ローンの元本残高を払うことについてはあまり気にしません。私の住宅価格上昇の見積もりは間違っていると分かり、私の家事状況はどのように見えるのか、それは将来の資金調達の選択肢にどのような影響を及ぼすのだろうか、それは私が受け入れることができるリスクなのだろうか？」

サブプライム住宅ローンとサブプライム融資のストップ・ショップについては、

サブプライム住宅ローンフィーチャー

をご覧ください。）