あなたはおそらく、ニュースで繰り返し言及されたCase-Shiller Indexを聞いたことがあります。たぶんあなたはそれが住宅価格と住宅市場と関係があることを知っています。しかし、このインデックスは何ですか、そして、それはあなたにどのように影響しますか？
ケース・シラー・インデックスとは何ですか？
ケース・シラー・インデックスは、1980年代にアラン・ワイス、カール・ケース、ロバート・シラーの3人のエコノミストによって開発されました。トリオはその後、研究を売る会社を設立した。その会社はFiserv、Inc.によって購入され、索引の背後にあるデータを集計しました。その後、データはスタンダード&プアーズによって分配されます。
正式にS&P /ケース・シラー住宅価格指数と呼ばれる指数は、実際には1つの指数ではありません。実際にいくつかの指標があります：
- 9つの主要な国勢調査部門をカバーする全国住宅価格指数。これは四半期ごとに計算され、2月、5月、8月、11月の最終火曜日に発行されます。
- ボストン、シカゴ、デンバー、ラスベガス、ロサンジェルス、マイアミ、ニューヨーク、サンディエゴ、サンフランシスコ、ワシントンDCをカバーする10都市総合指数。
- アトランタ、シャーロット、クリーブランド、ダラス、デトロイト、ミネアポリス、フェニックス、ポートランド（オレゴン州）、シアトル、タンパのすべての都市を含む20都市総合指数。
- 上記の都市ごとに20のメトロエリアインデックスを表示します。
全国指数以外の指数は、毎月最後の火曜日に午前9時に公表されます。報告されているデータには2ヶ月のタイムラグがあり、5月に発行されたレポートは3月までの住宅販売のみをカバーしています。
各指標は、同じ物件の販売価格を経時的に比較するリピートセール方式を用いて、戸建て戸建て住宅（家屋とも呼ばれます）の価格の変化を測定します。これらの住宅は以前に売却されていないため、売却価格がどのように変化したかを2人の所有者があるまで計算する方法はありません。コンドスや共同作業は主要な指標には含まれていません。しかし、ボストン、シカゴ、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコの5つの主要市場でコンドミニアム価格を追跡する別のコンドインデックスがあります。
<！ - 3 - >ケース・シラー・インデックスによって追跡される売上のタイプは、武器販売取引と呼ばれます。これらは、家が市場価格で売却された取引であり、売却価格データは、住宅市場の正確なスナップショットを取得するために使用することができます。母親が彼女の家に息子を売却して好都合で市場価格を下回る取引は、住宅市場全体の活動を正確に反映していないため、ケース・シラー・インデックスには含まれません。銀行と個人の間の売却は、武器の長さと再販売の両方が考慮されるため、差し押さえの売り上げは指数に含まれます。
指数から除外されたものは、指定が変更された物件（最近家屋と考えられていたが今はコンドームに含まれていない物件）、物件の前後での売り上げが大幅に変更された5ベッドルームの家に改造された寝室の家）とデータのエラーがあるように見える取引（100万ドルで売られた家は、その後、10万ドルで売られたと報告されています）。
住宅価格が重要な理由
住宅用不動産を購入または売却しようとしている場合は、自宅価格が上がっているか下がっているか、どれくらいの金額であるかに関心があります。あなたが販売している場合、価格が上昇しているように見える場合、あなたは待っている間に販売を止め、価格が上昇し続けるのを見たいかもしれません。あなたが買っていて、価格が上がっているのを見たら、売買契約がある間に購入決定をスピードアップしたいかもしれません。また、価格が下落している場合は、価格を下げ続けながら購入を延期できるかどうかを知りたいかもしれません。もちろん、人や指数は実際に住宅価格に何が起こるかを予測することはできません。
あなたが家を売買していなくても、住宅価格は景気の広がりを示す指標です。大規模で高価な投資をする今は楽しい時が来たと自負していますか？特定の地域が経済的にどの程度うまく機能していますか？住宅部門の大きな株式を保有する企業はどのように機能していますか？ Case-Shiller Indexは、これらの質問のすべてについての洞察を提供します。
S&P / Case-Shiller住宅価格指数（CSI）の先物およびオプションに投資することによって間接的に住宅価格の変化を利用することも可能です。このタイプの投資は、不動産や不動産開発業者、銀行、住宅ローン担保貸し手、住宅供給業者などの企業が住宅セクターにおける大きなリスクを軽減するために推奨されます。住宅とほとんどまたはまったく関係がない企業であっても、これらの製品に投資して投資リスクを分散させることができます。
最後に、多くの人々は、株式と同じくらい多くの場合、家に投資します。住宅価格の変動は、ポートフォリオの総価値に重要な影響を与えます。
代替住宅インデックス
最もよく知られているケース・シラー・インデックスは、住宅価格を追跡する唯一のものではありません。
U。連邦住宅金融庁（FHFA） は、HPI （または住宅価格指数）を賢明に命名した四半期住宅価格指数を公表している。 Case-Shillerのリピートセールスメソッドを使用して計算されますが、363のメトロポリタンエリアをカバーし、販売だけでなく借り換えも含まれます。 FHFAによれば、この指数は、ファニーメイまたはフレディマックによって1月から購入または証券化された「単身財産」のみを対象としています。ジャンボローンとして知られる非常に大きなローンは、ファニーメイまたはフレディマックによって購入または証券化されないため、抵当権は指数に含まれていません。 First American CoreLogicと呼ばれる会社は、 LoanPerformance住宅価格指数
を作成します。また、リピートセールデータも使用しますが、はるかに包括的です。同社のウェブサイトによると、「米国の全人口の58％にあたる070の郵便番号、CBSA、米国の全人口の85％、および898の郡（全米国人口の81％全米50州とコロンビア特別区に所在する。IAS360住宅価格指数
は毎月発行され、4つの米国国勢調査地域、9つの米国国勢調査部門、家族の家から離れた住宅販売。 IAS360には武器取引のみが含まれていますが、ケース・シラー法を使用することはありません。「遅い市況で悪化する可能性のある傾向を定義するために利用可能な取引の数が大幅に制限されています。代わりに、IAS360は独自の技術を使用しています。郡レベルのデータは、「幅広い地理的領域」を追跡するデータよりも有用であると考えているからです。このインデックスの重要な点の1つは、Case Shillerの2か月の遅れと比較してわずか1ヶ月の遅れで発行され、それをタイムリーな指標にすることです。 外国住宅価格指数 さらに、米国だけで住宅価格指数を生産する国ではない。住宅インデックスを生産する他の国の例をいくつか紹介します：
カナダ
の主要インデックスは
- 全国総合住宅価格指数 です。また、リピートセールス方式を採用しており、バンクーバー、カルガリー、トロント、オタワ、モントリオール、ハリファックスでの戸建住宅販売のデータを組み合わせています。 アイルランド の
- 常設住宅価格指数 は、住宅ローンの約20％を保有するアイリッシュ銀行パーマネントtsbによって生産されます。このインデックスは、家庭の大きさ、タイプ、場所、その他の特性を、多変量線形回帰分析と呼ばれる複雑な手法を用いて考慮しています。 英国 の主要な指数は、英国最大の住宅ローン貸し手であるHalifaxにちなんで命名された
- Halifax House Priceインデックス です。また、多変量線形回帰分析も使用します。結論 ケース・シラー・インデックスは、米国住宅市場とより広範な経済の広く使用され、尊重された指標である。それが何であり、それがなぜ重要であるかを理解したので、次に新聞を読んだりニュースを見たりすると、Case-Shiller Indexについて聞くと少し注意を払うかもしれません。