不動産投資信託（REIT）は、比較的小規模の投資カテゴリーです。 2011年第4四半期にニューヨーク証券取引所、ナスダック、およびAMEX取引所で取引されたすべてのREITを構成するFTSE NAREIT指数に123の株式REITがありました。しかし、REIT投資世界は小さいものの、多くのサブカテゴリこれらのサブカテゴリ内では、各REITは一意である。
チュートリアル： 不動産投資の調査
<！ - 1 - >「REITはしばしばシンプルに見えますが、投資は非常に複雑です」とフロリダ州ボカ・ラトンのマイク・メイネスは述べています。彼らは、「相関のない資産、収入、おそらく資本増価を提供することによって、投資ポートフォリオにおいて有意義な役割を果たすことができます」とMaynes氏は付け加えています。彼は、ほとんどの資産配分モデルでは、投資家がREITに資金の1〜7％を配分するよう求めていると述べている。
あなたのポートフォリオにREITを追加する場合は、をお読みください。この記事では、REITs、multifamily REITs、hotel REITsの3つのサブ・カテゴリーの主な特徴について説明します。 （ REITの5つのタイプとその投資方法 のさらに多くのREIT選択について学んでください。）
<！産業REITs産業/オフィス部門のサブセクターとみなされる産業REITは、FTSE NAREIT指数に含まれる株式REITの約7％を占めている。産業REITは、倉庫、流通センター、製造センター、フレックス/オフィスビル、未開発土地、ビジネスパーク、ハイテクスペースなどの工業所有権を取得、所有、管理しています。産業REITは所有する財産の数、所有する顧客/テナントの数、事業所の数、所有する賃貸可能な平方フィートの数によって記述される。多様化を達成するために、産業REITは、多くの地理的な場所、産業およびテナントを含む持分を有することが多い。 <！ - 3 - >
産業REITは、戦略的に配分される地理的な場所を選択することが多い。鉄道、空港、港湾および主要な高速道路インターチェンジは、商品の移動を容易にするため、戦略的な場所の要素とみなされます。 REITsはまた、経済的に優れた地理的エリアに所在地を位置づけています。 REITのマネージャーは、対象都市の経済をどのように動かしているのかを見極め、工業用不動産の需要が成長するか、今後の安定または衰退の可能性があるかどうかを評価します。彼らはさらに、最小の人口閾値を満たす市場、または一定量の工業用不動産を有する市場に焦点を当てるかもしれない。限られた供給源と限られた競争につながる工業用地が限られた場所もプラスです。
産業REITのテナントは幅広いですが、建設、エンジニアリング、食品、飲料または情報技術の事業に携わっている可能性があります。他の可能なテナントには、製造業者、運送会社、物流業者および小売業者が含まれる。国内企業および国際企業は、賃貸料を支払う可能性が高い実績のある企業が設立されているため、望ましいテナントを作る傾向があります。産業REITは、多様なテナントとの多様な物件を所有することにより、特定の地域や業界の衰退に起因する賃貸収入の振れから保護することができます。ポートフォリオの不動産のリース終了日をずらすことは、多数の不動産が一度に空になると、突然の損益からREITを保護します。柔軟性があり、ある用途から別の用途に変わることができるプロパティは、より広い範囲の様々な将来のテナントに空売りを可能にすることによって、収益を維持することにも役立ちます。
不動産投資信託（REIT）を評価する方法
を参照してください。 マルチファミリーREIT ほとんどの住宅REITは、マンションREITとも呼ばれるマルチファミリーREITです。 2011年第4四半期現在、123社の株式REIT（15％）のうち15社（12％）が、多額のREITであった。アパートメントREITは、所有するプロパティの数とそのプロパティに含まれるユニットの数によって特徴付けられます。
マンションREITは、賃貸マンションのポートフォリオを所有しています。これらは一般に、中高層の建物、学生用住宅、高齢者用住宅などの大きな居住用住宅です。複数の不動産のプロパティは、多くの場合、1つのプロパティで数百の住宅レンタルユニットを所有しています。いくつかのマルチファミリー開発には、何千ものユニットがあります。一部のマンションREITは、完全に統合されているため、物件を所有するだけでなく、それらを開発、再開発、管理することもできます。 マルチファミリーREITは、賃料と賃貸料から業績を導き出している。このように、マルチファミリーREITは、経済成長が強く、参入障壁が高い市場への投資を模索しており、高齢者のベビーブーマー世代が高齢者住宅に移行し、世代Yが両親から離脱するなど、人口移動の恩恵を受ける'家とアパートに。新しい世帯の形成はまた、住宅需要の増加を意味する。
雇用は、マルチファミリーREITのパフォーマンスのもう一つの基本です。特定の都市に雇用がない場合は、住宅需要が減少します。一方、所得がより厳しくなると、所有住宅に比べて賃貸住宅の需要が改善され、賃貸料が所有するよりも手頃であれば、多額のREITを助けることができます。つまり、ワシントンD.C.のような一部の市場では、借り入れの柔軟性のために、所有がより手頃であるとしても、人々は選択して賃貸することになります。ワシントン州マンハッタンと並んで、D.C.は、マルチファミリー部門の総販売台数に基づいて、米国最大のマルチファミリー住宅市場の1つです。一般的に、アパート市場は東海岸と西海岸で最も強く、一部のマルチファミリーREITはこれらの分野に集中しています。
多くのマルチファミリーREITは、より高級なテナントを惹きつけ、より高価な家賃を支える高級物件や高級物件に重点を置いています。このような物件を所有することは、REITがハイエンドの物件の一部であるクラブハウス、スイミングプール、ジム、ゲームルーム、ビジネスセンターなどのアメニティを管理しなければならないことを一般的に意味します。しかし、ハイエンドのアメニティは、買収がより手頃であっても賃貸人を維持するのに役立ちます。同じ月払いの場合、買うよりもはるかにきれいな場所を借りることができるかもしれません。
マルチファミリーREITの1つのリスクは、現在の住民を維持できず、新しい住民を引き付けることができない場合、収入の損失である。これは、住宅市場の競争が異なるタイプの住宅または競合する財産をより魅力的にする場合に発生する可能性があります。テナントが住宅所有者になることを決定したため、住宅価格の下落はREITの多家族化に悪影響を及ぼす可能性があります。この変更により、複数の不動産の賃貸料や占有率が低下する可能性があります。財産所有者が賃料を上げる能力を制限するため、賃金の不均衡や賃金の下落も問題となる可能性があります。
マルチファミリーREITは、住宅所有が減少し、賃貸料が増加し、マンションREITが比較的良好に機能するため、不動産投資を多様化する良い方法と考えられています。確かに、一部の住宅アナリストは、住宅バブル崩壊から利益を得たREFが住宅バブル崩壊の恩恵を受けたと考える人もいました。不動産投資信託協会（NAREIT）によると、REITは課税所得の90％を配当として払わなければならないため、賃料が上昇すると株主に直接的に渡される。
マンションを所有するのではなく、マンションに投資するREITは、物件や地域の多様化、時間の節約、プロフェッショナル・プロパティー・マネジメントを提供します。
ホテル・リッツ
ホテル・リッツは驚くことではないが、ホテルのプロパティを所有しており、宿泊またはリゾートREITとしても知られている。 2011年第4四半期現在、これらのREITのうち14社がFTSE NAREIT指数で公開されました。マルチファミリーREITと同様に、ホテルREITはプロパティの数と所有する部屋の数によって記述されます。
限られたサービス、フルサービス、リゾート、カンファレンスセンター、スイートおよび空港のプロパティを含む、ホテルREITが所有する可能性のある多くの異なるタイプのホテルのプロパティがあります。人気のマリオット、ハイアット、ヒルトン、スターウッド、フェアモントのブランドで運営されているいくつかのホテルのプロパティはホテルREITによって所有されていることに驚くかもしれません。 REITsは、所有権を完全に所有するのではなく、ホテルに合弁企業として関心を持つ可能性もあります。 ホテルREITは、REITが所有するホテルのプロパティの基礎となる価値と、それらのプロパティによって生み出された収入から価値を生み出します。ホテルの収益は、旅行および宿泊サービス、宿泊料金、占有率、および異なる財産および部屋タイプ（例えば、ハイエンド、ローエンド）に対する需要に対する消費者およびビジネス需要の影響を受ける。ホテルREITは、ホテルブランドのライセンス供与によって収入を得ることもできます。これは、ホテルREITが収益の分散を多様化し、投資リスクを軽減するのに役立ちます。全国的なブランド名でホテルを獲得することは、ホテルREITの投資戦略になる可能性があります。
投資家は、REITの収益を評価するために、事業からの資金（FFO）と事業からの調整資金（AFFO）を一般に使用します。ホテルのREIT財務分析で個々のホテルのプロパティのパフォーマンスを評価し、異なるプロパティ間のパフォーマンスを比較するために使用されるユニークな財務測定は、利用可能な部屋ごとの収益であり、ホテルの占有率に平均1日の部屋の料金を掛けます。
次のステップ
投資するREITのカテゴリまたはサブカテゴリを決定することは、最初のステップにすぎません。
「投資家は、投資信託の経験と成功した事業運営、過去の実績、申告、債務、総合評判、REITに対する課税など、投資計画に合ったREITを選ぶ際に様々な要素を考慮する必要があります。 White、JD、CPA、CLU、ChFC、Davidの社長。 B.ミシガン州デトロイトのホワイトフィナンシャル
また、REITが配当支払いを完全にカバーしているかどうかを確かめるために、投資家がオペレーションからの資金を見ていることを示唆しています。
"投資家は、不透明な材料、販売プロセスにおける完全な開示、流動性の欠如、長期投資の保留など、REITへの投資の潜在的な落とし穴に留意する必要があります。特にFFOが配当をカバーしていない場合は、カットされます」とホワイトは付け加えます。
ボトムライン
REITは、投資家に多様な不動産所持権を得るための便利で安価な方法を提供します。株式や債券とは異なる動きをするユニークな資産クラスとして、ポートフォリオに論理的な追加をします。 （詳細については、
REIT Way および REIT課税の基本 を参照）。