米国市場は近い将来金利の上昇を予想している。不動産投資信託（REIT）のような代替投資は、投資家に良い選択肢を提供することができます。この記事では、金利感応度に関するREITの可能性を分析し、金利が高い期間に投資手段としての適性を評価します。

REITへの簡単な紹介

REITは上場されている証券であり、不動産や抵当で投資し、株式などの主要取引所で取引されることがよくあります。 REITは、不動産を株式として購入することで株式を取得する投資家に、高い水準の流動性を提供します。 REITは、住宅用アパート、商業ビル、倉庫、ホテル施設などのREITなど、特定の不動産タイプで幅広く使用されています。 REITは、米国、ヨーロッパ、中国、日本などの特定の国/地域の不動産に集中している地域のバリアントでも利用できます。 （詳細については、5種類のREITとその投資方法を参照してください。）

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REITは、新しい資産カテゴリーの多様化、投資の少ない不動産の高い流動性、および税法上の優遇措置（現地の法律に準拠）など、多くの利点をもたらします。 （詳細は、REITに投資することを参照してください。）

REITの金利に対するリターン

REITからの最近のレポート。 comはREITsと株式市場の歴史的に低い相関関係を示しています。相関は、2つの証券がどのようにお互いに関連して動くかを示します。同じ報告書は、REITと債券利回りの類似した低レベルの相関を示している。 （トリムされたテーブルはREITs-bondの相関関係が強調表示されています）

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画像提供REITS。 com。

人気のREIT指数からのリターンと10年債の利子率との過去の類似の比較は、逆の関係を示している。私たちは、10年物の国債の金利に対する一般的なFTSE NAREIT全REIT指数の年次リターンをプロットします：

REITsに由来するREIT指数データに基づくチャート。 com（左軸）と10年間の財務省債のデータを提供しています。 org（右軸）。

<！上記のグラフから明らかなように、45年をカバーすると、上昇する金利はREITリターンに悪影響を及ぼし、逆もまた同様である。 1980年から1985年の金利上昇期にREITからのリターンは低く、金利が過去最低水準に達した2008年以降に上昇した。

しかし、その他の要因やその他の詳細な考察があり、高金利時代にあってもREITの投資に対するプラスの収益を示す可能性がある。金利が高く、興味深い観測が現れる特定の期間にドリルダウンします。

1979年以来、金利は低下傾向にあります。暫定的な年には散発的なスパイクがいくつかあったが、全体的には金利の一貫した低下であった。 5年または10年の期間が過ぎるたびに、より低い金利の範囲が「高い」とみなされました。 "

1979-1984：この期間は、10％〜14％という高い金利の金利を見た。 REITからのリターンは9％〜32％という高い水準にあります。

• 1991-1997：この期間は6％から8％まで変動する新しい金利の範囲を見出した。 REIT指数からのリターンは、1994年に1％を除いて12％〜36％の範囲であった。
• 2000年〜2001年：2000年から2001年の間に、 .5％。 REITからのリターンは16％から26％の範囲でした。
• 中間低金利期間中にREITが運賃をどのように評価しましたか？

1973年〜1974年：金利は比較的低く、6.9％から7.4％（10％から14％の高い範囲と比較して）であった。 REITは、年間損失が-42％から-27％の範囲で悪く実行されました。

• 1998年〜1999年：金利は4％~5.5％の範囲内であり、REITからのリターンは-18％から-6％のマイナス幅を維持しています。
• 2007年〜2012年：利率が4％から2％未満に漸減するにつれて、REITsは-45％から-5％の範囲で一貫して年間損失を達成しました。 >これらの所見は、REITsが実際に金利シナリオに依存しない可能性があることを示しています。 REITの投資からのリターンは、実際には金利変動から解放される可能性があります。
• REITsには、利息の高い期間中であっても、投資の選択肢として優れたものがあります。

所得機会

：REITは利回りベースの有価証券とみなされます。 REITの価格上昇が利益を上げる一方、REITの収益のかなりの部分は配当によるものです。 REITによる配当金の支払いは、投資家によってしばしば無視される未知のヒーローです。 REIT課税の基礎に記載されているように、REITは、所得の少なくとも90％をユニット保有者に配分する限り、一般に信託レベルで米国内の課税から免除されます。この税制優遇制度により、REITの株主には配当収入が定期的に分配されます。配当税がない場合、実効利回りは、高い金利の場合でも、債券（または株式）のものよりも高いことが多い。

• グローバル多様化 ：REITを通じて実現可能な間接的な利益の1つは、グローバル市場へのエクスポージャーである。金利の変動が現地のU … S市場におけるREITリターンに影響を与える場合でも、投資家は世界的なエクスポージャーを有するREITを見ることができます。 1990年代以降、英国、シンガポール、日本、オーストラリア、オランダ、南アフリカなど多くの国がREITの上場を可能にし、投資家が外国の不動産市場に晒されるようにしました。例えば、米国のタンクの地方の不動産市場が金利上昇の影響を受けている場合、シンガポールの不動産市場に晒されている米国の投資家は、REITをポートフォリオに入れてシンガポールの不動産を保有すれば利益を得ることができます。
• 業種別エクスポージャー ：証券取引所に上場されている上場REITは、様々な種類があります。住宅用アパート、ショッピングモール、ホスピタリティ部門、倉庫、州や国のインフラストラクチャーにさらされているREITなど、REITを見つけることができます。金利上昇の場合、不動産内のすべてのサブセクターが悪影響を受けることはありません。例えば、高金利が居住用アパートに暴露されているREITからの利益を打ち負かすかもしれないが、主要な場所にある多くの営業用ショッピングモールへのエクスポージャーを有する特定のREITの収益は依然として高いままである。不動産市場の慎重な調査、特定のサブセクターへの金利の影響、およびその基礎的な財産保有に基づく特定のREITsの影響により、REIT投資は金利の影響にかかわらず利益を上げることができます。 （詳細については、市場と住宅、ヘルスケア、オフィスREITを上回った3つのホテルREITを参照してください。）
• <！ボトムライン 相関パターンと過去のデータを見てみると、REITからのリターンは金利期間から独立しているように見えます。慎重な調査と不動産サブセクターと地理的地域の適切な選択の後、投資家はREITsを金利に非常に敏感な伝統的な株式と債券の良い選択肢と考えることができます。

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