2008年〜2009年の住宅ローン危機以前は、抵当流れの住宅を購入することははるかに難しい提案でした。不動産取引のハンターは、以前は裁判所に提出されたオークションに従わなければならず、また多数の法的提出書類を審査しなければならなかった。しかし、サブプライム・メルトダウンによってもたらされた差し押さえの波は、利用可能なプロパティの数を増やしただけでなく、それらを見つけて取得するのを容易にしました。実際、このプロセスはしばしば他の種類の家の検索と似ています。住宅ローン不動産は、全国の不動産市場で事実上すべて利用可能であり、住宅所有者と投資家に同様の機会を提供します。

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抵当流れのある家を見つける方法

オンライン不動産の検索、銀行のオフィスやサイト、地元の新聞を介して、MLS（複数のリスティング）の定期刊行物やウェブサイトで差し押さえられた財産を見つけることができます。アメリカでは、差し押さえのような家屋や不動産を見つけることを専門とする多くのウェブサイトがあります。 comとファニーメイのHomePath。 com。バンク・オブ・アメリカのような金融機関には、抵当流れのある家を探すのに役立つページもあります。ローカルの複数のリスティングサービスでは、抵当流れになっているプロパティは、それ自体では強調表示されないことがあります。これはプロパティの説明でのみ記述することができます。

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貸し手は、押収された資産を不動産業者を通じて売却することが増えているので、不動産業者に機会を頼むことをためらってください。いくつかの不動産業者は差し押さえの特性を専門にしています。

より具体的には、差し押さえられた家を探すことは、差し押さえプロセスのどこにあるかによって異なります。プロパティは元の住宅所有者によって所有されることがあります（初期差し押さえや不動産の場合）。銀行や政府のような実体（後者のもの）。差し押さえの5つのタイプがあり、買い方へのアプローチがあります。

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1。プレ抵当保留
不動産は、抵当貸し手が債務者に不履行であることが通知された後であっても、不動産が売却のために売却される前に、売却前に処分されている。この期間中に住宅所有者が不動産を売却することができれば、抵当権行使手続やその信用履歴や将来の見通しに悪影響を及ぼすことはありません（ 破産と差し押さえ後の抵当権取得 参照）。したがって、一部の住宅所有者は交渉する意思があります。事前差し押さえは、通常、郡および市の裁判所の建物に記載されています。さらに、wwwを含む多くのオンラインリソースがあります。差し押さえ。 com、差し押さえ前の段階にあるプロパティを一覧表示します。 2。ショートセールス

短期セールスは、貸し手がモーゲージに支払われている額を受け入れる意思がない場合に発生します。借り手は、貸し手が短期間の売却に同意するためのモーゲージ支払いの債務不履行にある必要はない。しかし、通常、彼らはデフォルトの結果となる可能性のある仕事の喪失など、何らかの種類の財政難を証明する必要があります。問題の住居は水中であることが多いため、残存する住宅ローン残高よりも価値があります。短期売却の資格を得るためには、貸し手は、借金よりも少ない金額を受け入れて「不動産を売却」することに同意しなければならず、家は売却予定になっていなければなりません。これらの不動産は、通常、短期売買「銀行承認待ち」として宣伝されます。
短期売却財産の購入は、従来の購入とほとんど同じですが、契約の言語は異なります。貸し手の承認。銀行は、短期間のオファーに応えるために数ヶ月かかることがあるので、プロセスは従来の購入よりもかなり長くかかることがあります。個々の企業やリスティングサービスを含む多くの不動産ウェブサイトは、短期間で検索するオプションを提供しています。 3。セイフティ・セール・オークション

セイフティ・セール・オークションは、貸し手が債務者に債務不履行を通知し、借り手がモーゲージ・ペイメントに追いつくための猶予期間を認めた後に行われます。オークションは、債務不履行にあるローンに対して迅速に返済されるように貸し手に設計されています。これらのオークションは、地元の法執行当局によって管理されている市の裁判所のステップで行われることがよくあります。公開された場所、日時で最高入札者に競売されます。これらの通知は、地方新聞や多くのオンラインの場所で「セキュリティー・セーブ・オークション」を検索することで確認できます。

4。銀行所有の物件
オークションで売れない物件は銀行に戻ってきます。つまり、不動産所有（REO）プロパティになります。彼らはしばしば銀行のREO部門によって管理され、銀行の所有する不動産のリストを維持しています。 wwwなどのオンラインソース。 realtytrac。 comには、都市、州または郵便番号で検索できる広範なリストがあります。 5。政府所有の物件

一部の住宅は、連邦住宅局（FHA）または退役軍人局（VA）によって保証されたローンで購入されています。これらの不動産が差し押さえられると、政府によって取り戻され、政府のために働くブローカーによって売却されます。政府所有のブローカーには、政府所有の不動産を購入するために連絡する必要があります。バイヤーはwww上のそのようなプロパティを研究することができます。ハド。 gov（ "TOPIC AREAS"をクリックし、 "売り物の家"を選択）。
抵当権家が安くなる理由

抵当流れのある家庭の最大のセールスポイントは、もちろん、同じ地域の他の同様の財産（仲介業者-話す）。ほとんどの差し押さえは、市場価値を5％下回り、少なくとも一部の地域ではさらに大きな割引があります。バイヤーは、引き落としの削減、金利の引き下げ、鑑定料の廃止、特定の決算費用の削減など、特典の追加節約を利用することもできます。
そのような取引には何がありますか？住宅が差し押さえ前または短期間の段階にある場合、その所有者は財政的に拘束されています。彼らはお金が必要です。そして、時間は彼らの側にありません：彼らは完全にそれを失うことができないように、彼らができる間にできることを取得し、プロパティを降ろす必要があります。要するに、これらの売り手は強さの立場から正確に交渉しているわけではありません。他人の不幸を利用することは残酷に思われるかもしれませんが、バイヤーは利益を得ることができます。

その物件が実際に押収された場合、彼らはさらに多くの利益を得ることができます。保安官のオフィスは家にぶら下がることには興味がありません。銀行は家主のビジネスになりたくない。金融機関は、通常、抵当権を行使された物件を速やかに撤廃したいと考えています（もちろん、妥当な価格のために投資家と監査人はできるだけ元のローン金額の多くを回収しようとしています）。再び、これはバイヤーに利益をもたらす。

最後に、流通している家は通常「現状のまま」の状態で販売されています。損傷があれば修理はその式の一部ではありません。また、中古車やヴィンテージ家具が知っているように、割引。もちろん、「現状のまま」は両刃の剣になることができます。

抵当流れの住宅を購入するリスク

不動産

問題

代償割引を実施する一方で、「現状のまま」の状態は非常に厄介なことがあります。住宅がまだ所有者によって占有されている場合、住宅ローンの支払いができない場合、大抵は保守が不十分であることもあります。さらに、差し押さえに直面しているか強制されている一部の人々は、銀行の再譲渡前に憤慨し、自宅の不満を取り除きます。これにはしばしば電化製品や備品を取り除くことが含まれます。

物件がすでに再所有されている場合は、さらに悪化する可能性があります。空き家の犯罪は大きな懸念事項です。刈り取られていない芝生と荒廃した屋根は、その場所が空であることを泥棒に広告します。これらの機会主義者の多くは、銅管、銅線、電気器具、備品の家を奪います。空いている家は、薬物取引、売春、暴力犯罪のマグネットになることもあります。貧しいコミュニティは、より豊かな地域の住民に比べて改善するためのリソースが少ないため、特にヒットしました。犯罪要素がなくても、何ヶ月か何年も休止していた家は、要素に曝されている可能性があります。金型、配管の損傷、木質腐敗、シロアリ - 多額の支出が必要なものその値段の安いタグを取引の少ないものにする。一部の金融機関は、冬季制などREOの財産に関する基本的なメンテナンスを行う予定です。たとえそうであっても、不動産の現在の状態に対する責任を否認し、売却前に修理を行うことはありません。もちろん、家庭の点検レポートは多くの潜在的な問題を明らかにすることができ、一般的な請負業者は修理見積もりを提供することができる。残念なことに、オークションのバイヤーは、購入前に財産を調べる機会がないことが多いため、点線でサインした後にあなたの家で何度も厄介な驚きを見つけることができます。（秘密の家を購入する落とし穴 を参照）

隠れた費用

予期せぬ修理や改築作業に加えて、オークションの性質がしばしば付いているバック・タックスやリアンなどの延滞IRSまたは州またはその他の債権者のいずれかによって）、別の方法で望ましい家に追加費用を追加することができます。負っていることが何であれ、政府はまず購入手続きを進める前に支払われ、決済されなければならない。これは主に競売にかけられる物件に適用されます。銀行は、他の当事者に転売する前に、不動産に付随する担保をいつでも払い戻すことになります。 オークションの入札者は、購入時にその財産を現金で支払う必要があります。融資は認められません。だから、あなたのバーゲンハウスを買っても現金が貧しくないわけではありません。 遅いプロセス

先の合併症はしばしば多くの書類作成を意味する。通常、差し押さえには、閉鎖を準備するために完了しなければならない多数の追加文書がありますが、これは必ずしもタイムリーではありません。もしそれが短期売買の状況であれば、所有者の貸し手は取引を承認しなければならず、これは前述のようにしばらく時間がかかることがあります。家に深刻な損害があると、家の評価が低下し、購入者のローン担保能力に影響を及ぼす可能性があります。一部の貸し手は、より低いローンの利益ポテンシャルがリスクに値するものではないため、一定の金額を下回る貸出はしません。

銀行が回収された居住地を降ろそうと熱望しているとは思うが、銀行と他の関係者との間の反応時間は、REOプロパティでも遅くなる可能性がある。入札に応じるまでに要する時間は大きく異なります。あなたの財産を保有する銀行が差し押さえされた場合、銀行があなたの要求を処理するのにかなり時間がかかることがあります。かなりの残高を有する銀行は、オファーに応答するまでに90日以上かかることが知られています。購入資金を調達する予定の場合は、住宅ローンの事前承認を得るために時間を費やすことをお勧めします。

競争

市場と同じように、何かを譲り受ける機会があれば、需要は急上昇するでしょう。潜在的な占有者からではなく、投資家やフリッププロフェッショナルからの関心と競争の高まりは、価値のある差し押さえられた財産を扱う際に不可欠です。非常に頻繁に、抵当流れの家は周囲の他の家の下で魅力的に価格設定することができますが、言葉が出てくると、多数のオファーが急速に来て入札戦争が起こります。だから、偉大な地域で一度安価な家だったのは、すぐに高価な財産になる可能性があります。

抵当流れのある家庭を購入する人は、複数の不動産を一度に入札することを賢明にすることができます。しかし、他の誰かが特定の財産のためにあなたのオファーを奪ってしまうと落胆しないでください。銀行の在庫に再表示されるかどうか定期的に確認してください。差し押さえの取引はかなり頻繁に落ちる傾向があります。

抵当流れのある自宅を購入する

銀行から購入する場合、交渉のスキルを磨く必要があります。抵当権付きの物件の大量の棚卸資産を積んだ銀行は、価格交渉の傾向が強くなる。銀行が財産を保有している期間が長いほど、特に長期間にわたって保有されていた財産について、真剣に積極的に買収を検討する可能性が高くなります。したがって、おそらく、現在の市場価格より少なくとも20％低い価格で、または恐らくあなたが入札している財産が差し押さえの発生率の高い地域にある場合はさらに多くの価格で最初の入札を行うべきです。

あなたが財産と現金で必要な修繕費を支払うことができるなら、あなたはうらやましい立場にいます。そのため、一部のバイヤーは、フロントエンドで彼らを助けることができる外部投資家とチームを組んで、ホームが売り上げブロックに再び入ると利益を共有することを決めました。実際、現金取引は、REOの売上のかなりの部分を占めています。

抵当流れのある家庭のためのファイナンスオプション

住宅ローンを使用してREOの不動産を購入することができますが、プライベート貸し手は抵当権の売却取引の資金調達について悩む傾向があります。ただし、FHA（Federal Housing Administration）からの203（k）ローン、住宅ローンを買い戻す政府スポンサー企業の1つであるフレディマック（Freddie Mac）によるHomeStepsプログラムの2つの融資オプションが利用可能です。

203（k）ローン

FHAは、リスクの高いREOから離れている銀行の懸念を緩和するために、203（k）抵当を設計した。購入。借り手に住宅ローン保険料を請求することにより、彼らはプログラムに参加している私的貸し手による融資を保証することができます。

借り手の場合、大きな利点の1つは、住宅購入に必要な修理と、単一の住宅ローンでの資金調達の能力です。合理化された203（k）ローンのより基本的なバージョンは、工学や建築計画を必要としない限られた修理のためのものです。個人は、新しい家電製品、サイディング、窓などの基本的な救済策をカバーするために、家の販売価格より35,000ドル高いものを借りることができます。

付加価値の創造や構造的損害賠償など、より広範な修正が行われている場合は、通常、従来の203（k）ローンが最適です。合理化されたバリアントとは異なり、住宅所有者は少なくとも5,000ドルを払わなければなりません。最大額は各郡のFHA制限に基づいています。また、独立したコンサルタントがプロパティを検査し、プログラムのガイドラインを満たしているかどうかを確認するために支払う必要があります。

これらのローンのもう一つの欠点は価格です。住宅ローン保険を支払うことに加えて、借り手は通常、従来のローンよりも4分の1ポイント高い金利を支払う。彼らはまた、元本の1％に相当する前払い手数料である1つまたは2つのポイントをフォークする必要があります。

図1.

伝統的な203（k）ローンと合理化されたバージョンの比較。

（出典：バンク・オブ・アメリカのウェブサイト）

HomeSteps

フレディマックは、銀行からローンを購入し、プールし、有価証券として投資家に売却することで、モーゲージ市場に流動性を提供します。 HomeStepsを導入した組織は、プライベートな貸し手を通じて、自ら所有する抵当権付きの物件だけを購入したい人に特別な融資を提供しています。 HomeStepsは現在、アラバマ州、フロリダ州、ジョージア州、イリノイ州、ケンタッキー州、ノースカロライナ州、サウスカロライナ州、テネシー州、テキサス州、バージニア州でのみ利用可能です。 これらの州に住んでいる場合、HomeStepsには大きな利点があります。それらの中の主なものは、あなたが203（k）ローンから離れている住宅ローン保険を購入する必要がないということです。それだけで、買い手は住宅ローンの過程で数百ドル、さらには何千ドルものドルを節約できます。さらに、HomeStepsの住宅ローンはオリジネーション時の評価を必要とせず、これは従来のローンを求める人にとって大きな障害となります。

バイヤーは、HomeStepsのウェブサイトで、戸建て、コンドミニアム、およびマルチファミリーの物件のリストを見つけることができます。

結論

地面には、流出した家庭がひどく魅力的に見えることがあります。しかし、コストは非常に予測不可能であり、基礎をなす損害は財産を望ましくないものにする可能性がある。購買プロセスはしばしば低迷し、買い手の心の中で第二の考えを喚起する可能性がありますが、抵当流れの魅力的な物件に対する強い需要は、希望的な購入者を押しのけるかもしれません。

これがすべて言われていることで、家屋は恐ろしい取引になる可能性があります。バイヤーは、通常の状況下では利用できない家庭の市場価値よりも低い価格を支払う独特の機会があります。買収側に節約があれば、買い手が資産の認識を実現する可能性が高まり、彼が売却すれば将来的には投資利益を上げることができます。

責任を持って行われた場合、差し押さえられた家を購入することで、買い手は何年にもわたって無数の利益を得ることができます。