あなたの住宅ローンをリファイナンスするとき、すべてが評価にかかります。あなたの家の価値があなたが水中になるほど低い場合、あなたは借り換えすることはできません。あなたの鑑定評価額がホーム・エクイティを20％未満にすると、プライベート・モーゲージ・インシュアランス（PMI）の支払いが滞ったり、現金を借り換えてキャッシュイン・リファイナンスを行うことになります。さらに、貸し手は、自己資本の少ない借り手がリスクが高いと考えているので、最も低い金利を得ることはできません。借り換えについて考えているなら、そのプロセスにおける評価の本質的な役割を理解する必要があります。

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ホーム・アプレイザルとは何ですか？

審査は、免許を取得したまたは認定された専門家の意見であり、利害関係のない第三者によって提供された家の価値に関するものです。鑑定人はあなたの家を大切にするサービスを提供するために払い戻されますが、あなたが到着する価値の結果として借り換えできるかどうかについては、ゲーム内でスキンはありません。借り換え取引では、借り手に財産の価値よりも多くの金を貸していないことを保証することによって、評価が銀行を保護します。プロパティが後で何らかの理由で差し押さえに入る場合、貸し手は財産を再販し、そのお金を取り戻すことができるようにしたい。

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査定家は、30分から45分の間家を訪れ、その寸法を測定し、その設備を調べ、内部と外部の全体的な状態を評価し、外装、ガレージ、ルーム。彼または彼女はあなたのものに似たプロパティーの記録を調べます - 理想的には最近販売されたあなたの近隣のプロパティー。家の訪問とこれらの記録に基づいて、鑑定人はあなたが市場に出した場合にあなたの財産がどれくらい売れるかの専門家の見解に達します。銀行は、あなたの収入、資産、信用履歴とともにこの価値を使って、どれくらい貸し出すかを決定します。

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ホーム・アプレイザルが今日の市場でどのように機能するか

3種類の借り換え取引は評価を必要としません。連邦住宅局の合理化借り換えも、退役軍人管理の金利引下げ借り換え貸付もいずれも必要としない。特定のケースでは、Home Affordable Refinance Programは、同様のものを義務付けていません。他のすべてのタイプの借り換え取引には評価が必要です。

連邦法は、貸し手と鑑定人が審査プロセスを通じてどのように行動しなければならないかを規定している。住宅危機の後、政府は家の価値が高まったことに基づく貸出の可能性を防ぐために、鑑定人の独立性を高めることを望んでいた。ドッド・フランクと貸し借り法における真実は、「独立して実施され、不適切な影響力と強制力がないこと」を査定の対象としています。"

連邦鑑定士の独立性の要件は、鑑定人と借り役との間の受け入れ可能な相互作用の狭い範囲を定義しているため、鑑定人との接触は、評価が完了する前に鑑定人の意見に影響を与えようとすることによって法律に違反する。貸し手は、重大な懲戒処分の可能性を避けるため、慎重に誤っている。融資担当者とブローカーは、鑑定人を選ぶことができず、借り手も選べません。借り手は、別の貸し手に対して実行された評価を提出することはできませんが、「銀行に別の評価が存在すると伝え、銀行は他の機関から直接評価報告書を要求することができます。 "

貸し手は、鑑定管理会社（AMC）と呼ばれる第三者を通じて評価を注文することがあります。「AMCの使用は必須条件ではありませんが、鑑定人の独立性に対する一般的なアプローチです」とJoe Parsonsカリフォルニア州ダブリンのPFSファンディング、地域銀行家、モーゲージブローカーの役員。

多くの貸し手、特に小規模で地方自治体の貸し手は、小さな審査員パネルと直接照会関係を持ち、AMCは使用しません。あるいは、貸し手は社内の独立した評価部門を持つことができます。鑑定人は、その地域に関する地元の知識を有するべきである（市場能力と呼ばれる）。これらの基準は法律ではありませんが、鑑定人は、専門家団体である鑑定士財団が発行した統一鑑定実務慣行に従うことが期待されます。

家の鑑定料

鑑定料は州ごとに異なりますが、鑑定人は慣習的で妥当な手数料を地域に課す必要があります。標準的な戸建て家の鑑定のために$ 300から$ 500を支払うことを期待する。

検査がより時間を要するため、より複雑な物件はより高価です "とエリコットシティーの鑑定管理会社であるデータム評価サービス担当副社長Erin Bentonは述べています

終了時ではなく、審査の時。あなたのローンが終了しているかどうかにかかわらず、鑑定人はまだ仕事をしました。あなたが借り換え条件を得ることを可能にする場合、手数料は価値があるように見えるかもしれませんが、低い評価があなたが借り換えできないことを意味するならば、それはお金の無駄のように見えるかもしれません。

貸し手は譲渡時に鑑定人に家の価値や予想される「目標値」について話すことができないため、住宅所有者は彼らの家が借り換え前に借り換えするのに十分高いかどうかについて鑑定人の球場推定を得ることができません彼らが新しい規制の前にできるように、サービスのために支払う。せいぜい、ZillowやRedfinなどのウェブサイトで最近の比較販売を検索することはできますが、その記録は不完全である可能性があります。

RE / MAX Greater Atlantaの代理店​​であるBruce Ailionは、不動産仲介業者に比較市場分析を依頼し、Multiple Listing Serviceからの比較可能な売上げのプリントアウトを提供するよう依頼することもできます。彼らはあなたに恵まれていますので、うまくお尋ねください - 家の売却とは異なり、代理店はあなたのリファイナンスから手数料を得ることはありません。

鑑定評価の可能性の向上

鑑定士があなたの家に与える価値は、匹敵する不動産の最近の販売価格に大きく左右されますが、あなたの家を助けるために何もできないと思うと間違っています潜在的な鑑定評価額の上限に達している。

あなたの家を鑑定することは、最初の日に似ています。パートナーがどのようにあなたを好きか評価しているかわからないうちに、十分に手入れをすれば、魅力的とみなされる可能性が大幅に向上します。 「だから、それは評価されている」と彼は言う。

"あなたの財産はすっきりと清潔で整然としたものであり、検査が容易でなければなりません。すべてのペットは含まれており、においがマスクされている必要があります。鑑定人を急いで出かけることは望ましくありません」とアイリオン氏は言います。

鑑定士がどのように働くのかを説明します：

「一般的には、芝生が刈られていないか、あなたの家が混乱しているかどうかは問題ではありません」と認定された居住査定家、Ralph J. Vaccari、Vaccari&Associates社長

マサチューセッツ州マーブルヘッド（Marblehead、Mass。）しかし、汚れた家にいても普通ではない傷や擦り傷が増え、その状態が実際に価値に影響する可能性があることを認識することが重要です。 Vaccari：

外装と内装条件

• インテリアルームのデザインとレイアウト、機能的な老朽化
• キッチンと浴室の改善を含む
• の総部屋数
• 機能は、査定担当者が気にしている、家庭のシステムの状態と年齢
• により、家をより最新の機能的かつ住みやすいものにする過去15年間の家具、窓、屋根、家のシステム（暖房、電気、配管） >ガレージ、デッキ、ポーチなどの外観設備
• 場所
• 他の地域と矛盾する外見などの魅力のない機能
• すぐにはない機能を指摘することをお勧めします鑑定人の価値観を潜在的に高める可能性があるとParsonsは言います。

鑑定人が来る前に

査定家の訪問のために家を準備することは、購入予定者のために準備することとは異なります。

「将来の買い手にあなたの家を開いているとき、あなたは感情的な反応を誘発したいと思っています」とパーソンズは言います。 "売り手として、買い手は彼らがそこにいかに幸せで快適であるか想像できるようにしたいと思っています。そのような主観的考察は評価には適用されない。

Vaccari氏は、住宅所有者が売り手のように、家の所有者が老朽化したカーペットを刈り取って堅い床を明らかにするなど、査定のために変更しないと付け加えています。しかし、家のペイントを内側と外側の両方で刷新することで、地下室を含む家のすべての領域に完全にアクセスして見ることができるように、混乱を避けることができます。

最後に、「税務記録が間違っている場合は、それを指摘してください」と、Ailionは言います。

それ以外の場合は、問題を発見し、保証が必要な場合は質問することが鑑定人の責任である、とVaccariは言います。

あなたが良い評価を保証した場合

おめでとう！あなたは住宅ローンのリファイナンスの大きな一歩を完了しました。今度はあなたのローンオフィサーと次の一連のステップを進んでください。あなたが有利な評価を得たならば、あなたの価値のある家のために借り換えられた住宅ローンの金利を調査するために、Investopediaの住宅ローン計算機のようなツールを使用してください。これらの数字で武装することは、あなたが貸し手と会うときにいくらかの交渉力であなたを助けることができます。

低い評価で第2の意見を得る

鑑定士の価値は、あなたの家が価値があると思うよりも低いというだけではなく、あなたの家が価値があると考えるよりも低い場合もあります。

「評価は、ただひとりの人の意見です」と、アイロンは言います。 「これは訓練された知識豊かな意見であり、すべての専門職と同様、良い立場と悪い立場があります。 "

このプロセスを管理する厳しい連邦規制を前提に、低い評価について何かできることはありますか？

「住宅所有者が評価の価値を気に入らない場合は、貸し手やAMCに控訴状を書くことができますが、住宅所有者が圧倒的な証拠がなければ、鑑定人が意見を変える可能性は非常に低いです値がオフであることを示しています」とBenton氏は述べています。

控訴裁判所は、鑑定人が重大な誤りを犯したことを示す場合にのみ成功します。プールやスパなどの重要なアメニティを無視する。より高い価値を支持する可能性のある匹敵する売り上げを無視するか、「チェリーピッキング」がそれほど適切でないものを選ぶことは、より低い価値を示唆するとパーソンズは言います。また、プールやテニスコートを備えたHOAを持っていない劣等学校地区や劣等学校の区画にあったコンパスが、すべての比較対象が苦労したり、REOの販売をしていたり​​、忙しい通りにいるなど価値に影響を与える他の負の外部性を持っていると、アイロンは語っています。彼らがなぜあなたと違うのか、それと同等ではないのかを説明してください。あなたは、選択された比較品と何かが間違っていることを証明しなければなりません。 "

鑑定評価が低い場合の選択肢

評価が低いことにうまく対処できない場合、どのようにして借り換えが確実に行われるのですか？仮に評価が80％未満であれば、貸し手はあなたにプライベートモーゲージ保険の支払いを要求するでしょう - あなたはキャッシュイン借り換えを行い、その魔法の80％ローンに達するために数千ドルの引き落としを行うことができますPMIを回避することができます。今のところPMIを支払うこともできます。住宅価格が引き続き上昇している場合は、住宅ローンサービサーに匹敵する売り上げを提供し、元本の多くをまだ支払っていない場合でもPMIを取り除くよう依頼することができます。しかし、あなたが水中にいると評価された場合は、HARPなどの政府援助プログラムの対象とならない限り、市場が改善するのを待つだけです。

結論

鑑定プロセスがどのように機能するかを理解することで、鑑定人にあなたの財産に可能な限り高い価値を割り当てることができます。借り手が望む価値観では必ずしも鑑定が行われるわけではなく、主観と間違いの余地がある人間のプロセスです。あなたは低い評価をアピールすることができますが、強いデータで成功するだけであなたをバックアップできます。