住宅不動産を購入する個人の能力に対する金利の影響が深刻であるため、多くの人々は不動産評価の唯一の決定要因が住宅ローン率であると誤って推測しています。しかし、モーゲージ・レートは、不動産価値に影響を及ぼす1つの利子関連要因に過ぎない。金利は資本フロー、資本と投資家の投資収益率に対する需要と供給にも影響するため、金利は様々な方法で不動産価格を押し上げる。

<！政府の影響を受けた金利、資本フロー、および資金調達率が不動産価値にどのように影響するかを理解するには、不動産価値への所得アプローチの基本的な理解が必要です。不動産の価値は、特定のロケールにおける不動産の需要と供給と新規不動産開発の代替コストの影響を受けますが、収益アプローチは投資家にとって最も一般的な評価手法です。商業不動産鑑定士および不動産担保投​​資の引受人および投資家が提供する所得アプローチは、株式投資および債券投資について行われた割引キャッシュフロー分析と非常によく似ています。

<！簡単に言えば、評価は、予想リース料、またはホテルの場合は予想されるホテル占有率に1部屋あたりの平均費用を掛けた形で、不動産所得を予測することから始まります。アナリストは、資金調達コストを含むすべての不動産レベルのコストを取ることによって、すべての営業費用の後に純営業利益（NOI）または残っているキャッシュフローに到達します。

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資産を維持または修繕するためのすべての資本コストおよび投資資本ならびにNOIからの不動産別費用を差し引くことにより、純キャッシュフロー（NCF）が得られます。プロパティは通常、現金を保有していないか、または所定の配当方針を持っていないため、NCFは投資家が利用可能な現金と同等であり、株式または債券投資の評価に使用される配当からの現金と同じです。所与の投資期間のキャッシュフロー（残存価値を含む）を割り引くことにより、配当を資産計上することによって、資産価値が決定される。

資本フロー

金利は財務費用や住宅ローン金利に大きな影響を与える可能性があり、これは不動産レベルのコストに影響を及ぼし、価値に影響を与えます。しかし、資本と競合する投資の需要と供給は、所要収益率（RROR）と投資価値に最大の影響を与えます。連邦準備制度理事会（FRB）は、経済を刺激し、インフレを鎮めるための手段として、金融政策からより重要な金利への移行を進めてきたため、その政策はすべての投資の価値に直接的な影響を与えてきた。

銀行間為替レートの低下に伴い、資金コストが削減され、資金がシステムに流入する。逆に、金利が上昇すると、資金の入手可能性が低下する。不動産に関しては、銀行間貸出金利の変動は投資に利用可能な資本の額を増減する。資本金と資本コストは需要だけでなく、供給、資本の購入や開発に利用できる資本にも影響します。例えば、資本の利用可能性が厳しい場合、資本提供者は本質的価値のパーセンテージとして貸し出す傾向があり、「資本スタック」ほど遠くに貸し出されない傾向があります。これは、貸出金がより低いローン対バリュー・レシオで行われ、レバレッジド・キャッシュ・フローおよび不動産価値を低下させることを意味する。

資本フローにおけるこれらの変化はまた、不動産の需給動向に直接的な影響を与える可能性がある。資本と資本の可用性のコストは、不動産開発に資本を追加することによって供給に影響を及ぼし、取引を求める潜在的な購入者の人口にも影響を与えます。これらの2つの要素が連携してプロパティ値を決定します。

割引率

金利が不動産価値に与える最も顕著な影響は、割引率または資本化率の導出に見ることができます。資本化率は投資家の必要配当率と見なすことができますが、割引率は投資家の総収益率要件と同じです。 Kは通常RRORを表し、資本化率は（K-g）に等しく、ここで、 999は所得の増加または資本増価の増加である。

これらの金利のそれぞれは、リスクフリー金利にリスクプレミアム

を加えた金額に等しいため、優勢な金利の影響を受けます。

ほとんどの投資家にとって、リスクフリーの金利は米国債の金利です。これらは米国政府の与信によって保証されているため、債務不履行の可能性が低いため、リスクフリーと見なされます。リスクの高い投資は、割引率と資本化率を決定する際に追加的なリスクを補うために比例して高いリターンを達成する必要があるため、投資家はリスクフリー・レートにリスクプレミアムを加えて、 。 K（割引率）はリスクフリー金利にリスクプレミアムを加えたものに等しいため、資本化率はリスクフリー金利に予想利益率（g）を差し引いたものに等しい。リスクプレミアムは市場の需給やその他のリスク要因によって変化するものの、割引率は金利の変動により変動する。競合または代替投資による必要リターンが上昇すると、不動産価値は低下します。逆に金利が下落すると、不動産価格が上昇する。 結論

不動産価格に直接影響を及ぼすため、モーゲージ・レートに重点を置くことが重要です。あなたが将来の住宅所有者または不動産投資家である場合、現在の金利を調べる簡単な方法は、住宅ローン計算機を使用することです。 しかし、金利の変動は不動産のさまざまな側面に影響を与えることに注意することが重要です。あなたの新しい家の価格を超えて、金利は資本の利用可能性と投資の需要に影響します。これらの資本フローは不動産の需要と供給に影響を及ぼし、結果として不動産価格に影響を及ぼす。また、金利は代替投資の収益率にも影響を及ぼし、不動産投資に内在するリスクに沿って変化するように価格が変化します。不動産の所要収益率のこれらの変化は、信用市場の不安定化期にも変化する。投資家が将来の利子率の変動やリスクの増加を予想するにつれて、リスクプレミアムが広がり、不動産価格の下押し圧力が高まっています。