あなたはあなたが望むタイプの住宅ローンの要件を見直しました。あなたは、ローンに必要なクレジットスコア、前払金、負債所得比率（DTI）を持っていることを確認しました。だからなぜあなたのローン申請は拒否されましたか？

貸し手オーバーレイと呼ばれるより厳しい要件が間違っています。貸し手オーバレイは、政府機関が様々な住宅ローン商品のために制定した規則よりも厳しい個々の住宅ローンブローカーと銀行の規則です。

<！ FHA Streamlineの借り換えのためには、FHA自身が必要とするよりもはるかに多くの書類（例：銀行明細書）を提出する必要があります。また、合図を通過しなかった書類は、予期しない拒絶反応を招く可能性があります。貸し手オーバーレイは借り換えにも影響します。

この記事ではまず、貸し手のオーバーレイについて説明します。次に、借り手として、貸し手オーバレイにもかかわらず住宅ローンを取得する可能性を高める方法を説明します。

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住宅ローン資格の最低借入者基準

あなたが住宅ローンを取得するために必要な最低基準は、あなたが申請している住宅ローンのタイプによって異なります。ほとんどのモーゲージについては、Fannie MaeとFreddie Macがガイドラインを設定しています。これは、これらの2つの事業体が、それらを起債した貸し手およびブローカーからかなりの割合の抵当権を購入するためです。 FHAモーゲージについては、住宅都市開発省（HUD）は、借り手がこれらのローンをデフォルトするときに政府が貸し手に支払うため、これらの基準を設定します。同様に、退役軍人局は、VA融資の最低借入人資格を保証し、設定します。 <！ファニーメイ（Fannie Mae）、フレディマック（Fredie Mac）、HUDおよびVAは最低借り手基準を設定していますが、実際に住宅ローンを発行するわけではありません。貸し手は貸し手です。貸し手は自らの金銭的利益を守らなければならないので、最小限の基準が十分に高いと感じない場合は、より厳しい貸出基準を採用することがあります。

たとえば、FHAの3,5％の前払いプログラムの対象となるためには、FHAが最低580のFICOスコアを必要とするかもしれないが、貸し手は、自分の経験から、640より低いクレジットスコアを持つFHA借り手が、デフォルトでは、FHAローンのみを少なくともそのクレジットスコアで借り手にまで延長します。 FHAがローンを保証しても、貸し手は依然として高価な差し押さえを避けたいと考えています。

貸し手は、ファニーまたはフレディに売却した住宅ローンを買収するリスクを軽減するために、オーバーレイを課すこともあります。ファニーとフレディは、貸し手がこれらの事業体の貸出ガイドラインに従わなければ買戻しを強制することができます。ポスト・バックや買戻しとも呼ばれるこれらの強制買い戻しは、住宅ローンの危機以降、貸し手にとって大きな問題を引き起こしました。貸し手は、順番に、住宅ローンの発行にもっと慎重になった。 Fannie、Freddie、HUDまたはVAによって指定された最小要件のマージンにある場合、貸し手によって課せられた追加の要件は、住宅ローンの対象となります。だから、どのようにオーバーレイを持たない貸し手を見つけるのですか？

ウィン・ニュー・ベルリンのフェアウェイ・インディペンデント・モーゲージ・コーポレーションの引受・信用政策のEVP、スコット・フレッチャー（Scott Fletcher）は、「貸し手は、場合によっては、借り手は貸し手のWebページで貸し手のガイドラインをオンラインで確認することができますが、多くの場合、このタイプの調査では、貸し手の従業員、特定の状況、貸し手に抵当プログラムフェアウェイのマサチューセッツ州ニーダムの地方副社長であるAmy Tierceは、貸し手がオーバーレイを使用しているかどうかを消費者が理解することは非常に難しいと述べています。彼女は、借り手は、借り手の財務プロフィールを徹底的に見直す貸し手への紹介から始めなければならないと言います。貸し手が融資を承認することができない場合、融資者はできるだけ有能な融資者を参照することができます。

貸し手オーバレイは、より限定的な引受ガイドラインを追加するだけではない、と彼女は言う。また、金利にも影響を及ぼし、各オーバーレイにはレート調整が付いています。「引き受け時にオーバーレイを取り除く貸し手は、引き続き料金引き上げが行われます。

コロラド州デンバーのHuettner Capitalの住宅ローンブローカー、Todd Huettner氏は、「ほとんどのローン担当者は、会社がオーバーレイを使用しているかどうか、または各貸手が何か違うことをすることができるかどうかはわかりません。多くの人々が本当に資格を得ることができれば、多くの人々が融資を拒否されている理由のうち、特定の貸し手の要件を満たしていないだけで、別の貸し手の要件を満たすことができます。 借り手がファニーまたはフレディに直接販売している貸し手を見つけることができれば、大手銀行が持つかもしれないオーバーレイを避けることができるかもしれません。シカゴのPERL抵当貸付の住宅ローン担当副社長、ディーン・ブラミスは、こうした貸し手を見つけるのは難しいと述べています。借り手がクレジットスコアや負債と所得比率の問題で彼にやって来た場合、彼は借り手の予選を妨げるオーバーレイを持っていないエンドレンダーを探すことができます。 PERLはコルレスの貸し手であり、ローンを引き受けて資金を調達し、その後、売却した後に売却するという意味で、この柔軟性を持っています。

「結論はほとんどの貸し手にオプションが1つしかないので、オーバーレイを満たしていなければ運が悪い」とHuettnerは言います。消費者は知らないし、融資担当者は通常、他の融資者があなたの融資を承認するかどうかを知らない、または教えない。ブローカーを利用することで、さまざまな貸し手や多分もっと多くのオプションにアクセスすることができます。

レンダーオーバレイと市場条件の変更

レンダーオーバレイは石で設定されていません。経済状況や住宅市場の状況の変化に応じて変化します。フレッチャー氏は、「住宅市場、投資家の食欲、規制環境、市場勢力（競争）、リスク許容度の変化など、さまざまな要因に対応して、貸し手はオーバーレイを含む引受基準を調整する」と述べ、貸し手は継続的に基準を評価するだろう」と彼は語る。ヴレイミス氏は、「銀行がオーバーレイを緩和する明らかな理由はお金である」と述べ、「住宅ローンを増やしたい場合、単にガイドラインを緩和して、より多くの人が借りやすくすることができる」と語る。

Tierceは、貸し手が経済について自信を持っており、自宅価値の下落と潜在的差し押さえの恐れが少なくなると、オーバーレイが緩和されると述べています。

オーバーレイが時々変化する傾向は、待っていると最終的に資格を得ることができるということを意味します。その間にあなたの財政を整理してください。

結論

オーバーレイは、一般に、信用問題や制限された前払いのために債務不履行のリスクが潜在的に高い借り手を傷つけると、Vlamisは述べています。 借り手は拒否される可能性があるようにイライラしているので、借り手は経験を変更してクレジットを清算し、契約金額をさらに節約するといった出発点として経験を利用して、未来。