2つの抵当権を持つことは、あなたが考えるほど稀ではありません。自宅で十分な株式を取得している人は、第2の住宅ローンを取ることを選ぶかもしれません。彼らは、お金を使って借金を返済したり、子供を大学に送り込んだり、ビジネスを始めるための資金を調達したり、大規模な購入をしたりするかもしれません。

1つの例を見てみましょう：あなたは10年以上前、そして引き出し期間中にクレジットラインに "引き出す"ことができたときに、ホームエクイティの与信枠を取り出しました。あなたは管理可能な金額を支払っていました：275ドル月額100,000ドルの信用枠で

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このローンの条件によれば、10年後に抽選期間が返済期間となりました。これは今後15年間、ローンをローンのように払わなければなりません。しかしおそらく、プライムレートが上がると、さらに高い$ 700の支払いが275ドルの支払いになるとは思わなかったでしょう。

2つのローンを統合することで、プライムが上がるとエスカレートするのではなく、毎月100ドル以上を節約し、金利を固定することができます。一方で、もっと速く貸し出しをしたいと思うかもしれませんし、あなたがそれをするのに役立つより良い言葉をしたいかもしれません。このタイプの統合はどのように機能し、それは良い考えですか？

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あなたが始まっていることを知る

あなたが統合するときに何が起こるのか理解するためには、現在のローンについていくつか知っておく必要があります。ローンを統合するときに、2番目の住宅ローンが何らかの理由であなたの家から現金を引き出すために使われたことを認識した場合 - キャッシュローンと呼ばれます - これは新しいローンに費用を追加し、修飾する。キャッシュ・アウト・ローンの金額は高くなっています。貸し手は、借り手が困ったときに統計的にローンから遠ざかる可能性が高いからです。

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次に、レート/タームの借り換え（refi）があります。このタイプのローンは単に現在のローンの金利と条件の調整です。ローンは、借り手が資金をポケットに入れないか、財産に持たれている資本の量を減らすことができないので、貸し手にとってより安全と考えられます。住宅ローン金利が過去の最低水準に下がったときに、あなたは最近借り換えたかもしれません。

これらの区別はなぜ重要ですか？ C2FINANCIAL CORPORATIONの抵当アドバイザーであるCasey Fleming氏によれば、「ローンガイド：最良の抵当権を取得する方法」の著者は、新しい抵当権に支払う条件と金額が大きく異なる可能性があるため重要です。

"あなたとあなたの隣人が両方とも、適合融資限度417,000ドルの下で、75％ローン・バリュー・リファイナンス・ローンを得ているとしましょう。あなたはキャッシュアウトですが、彼はそうではありません。あなたのローンは、2015年4月現在のあなたの隣人よりも0.62ポイント多くなります。そして、1ポイントはローン金額の1％です。したがって、ローン金額が$ 200、000であれば、すべてが等しくなり$ 1、250 $ 200、000 x。00625）あなたの隣人と同じ金利のために。

このように考える。あなたが家を買ったときに最初に2つのローンを取得した場合、2番目の住宅ローンは家を取得するために使用されたので、キャッシュアウトローンではありません。しかし、後で、2番目の住宅ローンを取った結果としてお金を受け取った場合、その1つはキャッシュアウトローンだったので、新しい連結ローンは同じと見なされます。

この区別が重要になる別の理由があります。キャッシュアウトローンは貸し手にとってリスクが高いため、自宅のエクイティの75％から80％、レート/期間の90％を貸し出すだけです。フレミングはこれを平易な英語に置きます：「あなたのローンが現金出納ローンと見なされれば、資格を得るためにはあなたの財産にもっと株式が必要になります。 "

連結の仕方

貸し手は、貸付の統合に伴う複雑な書類作業のすべてを行います。あなたの仕事は情報に基づいた消費者になることです。 1つの貸し手と話をしないでください - いくつかに話してください。

2つのローンの統合は単純な住宅ローンよりも複雑なので、3人または4人の貸し手で個人的に話すことが最善です。あなたは、あなたの銀行や信用組合、モーゲージブローカーと話をしたり、あなたが信頼している業界の専門家から勧告を受けることができます。

もちろん、新しいローンが現金出納ローンかレート/期間リファイになるかどうかを尋ねてください。固定金利か変動金利ローンですか？ 15年か30年？ （ より良い、固定または可変融資？を参照してください）

特定の貸し手に満足したら、彼らはその過程を歩みます。最初にそれを読まずに何かに署名して、支払いスケジュールを理解してください。

あなたのローンがキャッシュアウトローンの場合、Casey Flemingは1年後にそれをレート/期間リファイに変換する方法があるかもしれないと言います。

"貸出金をキャッシュアウトとして連結するが、取引に関連するすべての費用を支払う貸し手の信用を得る。 1年待ってからもう一度借り換えてください。その時点であなたはただ一つのローンをリファイナンスするだけなので、キャッシュアウトローンではありません。今度は、ローンを長期間維持するので、金利を下げるためにポイントにお金を使うことができます。フレミング氏は、金利が安定していると判断した場合、または金利が下がる可能性があると判断した場合にのみ、これを行うようアドバイスしています。 抵当権ポイント：ポイントは何ですか ）

結論

「月額支払いの削減だけに基づいて、借り換えや決済を決して決してしないでください。ほとんどの場合、既存のローンを単に払うよりも、新しいローンで生涯にわたって多くを費やすことになります」とフレミング氏は言います。 「何百万人もの消費者が将来の住宅ローンを預かり、退職時に数十万ドル、さらには数十万ドルの収入で終わってしまいます。 "

代わりに、あなたが家に留まると思う期間を決定し、あなたの現在の住宅ローンのコストを新しいモーゲージと比較します。ローンコストが低くなる場合は、おそらく統合が良い考えです。