あなたは、信用不良や倒産や差し押さえの歴史を抱えていると思われる住宅所有者のために、「政府の貸付金」が利用可能であると聞いたことがあります。実際には、それほど単純ではありません。

連邦政府は住宅ローン事業にはない。しかし、住宅所有を促進するために、特に低所得のアメリカ人のために、あなたが最適な信用よりも低い信用を持っていれば、住宅ローンを保証することができます。言い換えれば、政府は貸し手に対して、貸し借りのために良いことを約束します。

<！ FHAとHUDの関係は、米国住宅都市開発省（HUD）の事務所の1つである連邦住宅局（FHA ）。 HUDはいくつかの貸付保証を行っていますが、個々の住宅ではなく、多世帯のユニットに焦点を当てています（住宅やその他の不動産を購入するネイティブアメリカンのみが利用できるHUDセクション184の貸出保証を除く）。戸建て住宅購入者の住宅ローンを保証するのはFHAだけです。

<！ FHA保証付き住宅ローンを確保するには、FHAが承認した貸し手、通常は銀行に行く必要があります。 FHA保証の住宅ローンを特に魅力的にする1つのことは、少なくとも580のFICOスコアを持っている場合、購入価格の3.5％を現金のみで差し入れる必要があることです。

FICOスコアが580を下回った場合、前払いの購入価格の10％を引き上げる必要があります。それでも、平均住宅購入者が昨年閉鎖した購入価格の14％よりも優れています。 RealtyTracによる調査によれば、2015年の第1四半期（最新のデータが入手可能）では、従来の住宅ローンでのクローズ時に支払われた平均金額は$ 72,590であったのに対し、平均FHAの保険金は$ 7,069でした。

<！しかし、ワシントンDCのTreliant Risk AdvisorsのエンジニアリングディレクターであるFHA住宅ローンの専門家Dennis Geistは、「簡単クレジット」融資のためにFHA保険融資を間違えてはいけないと誤解していますそのFHA融資はサブプライムです。真実からは何もできませんでした」とGeistは言います。 「FHAローンは、信用度が低く、負債比率が高いなど、柔軟な適格ガイドラインを提供していますが、実証された返済能力は、FHAローンの承認に重要な要素です。 "

FICOスコアが580を下回っている場合、FHA保証ローンを確保するのは難しいかもしれないと、ガイストは付け加えます。 「500から580の間の信用度スコアを有する借り手の承認は、より高い前払い要件と追加的な引受の精査の対象となる」とGeistは述べる。「伝統的でないクレジットを相殺するために「非伝統的信用」を使用することはできないことに注意することが重要です。 "

彼は、500を下回る信用度で買い手になるFHA保険融資の希望を保つ情報を見るかもしれないが、実際に起こっている可能性はないと付け加えている。

FHA保険のローンのもう一つの利点は、従来の銀行ローンの条件とは異なり、FHAローンは、お支払いをお友達やご家族、慈善団体からの贈り物として受け取れるようにすることです。 FHAは、売り手がクローズド・コストを支払うことさえ許されますが、もしそうしたとしても、抵当権の金利を引き上げる可能性があります。

何か悪い？

FHA保証ローンを決める前に、いくつかの短所を考えてください。まず、FHAが承認した貸し手との取引しかできないため、従来の住宅ローンよりも選択肢が限られています。そのため、最も有利な料金と条件で買い物をすることができなくなります。 「ローン商品、手数料、住宅ローン保険の慎重かつ完全な比較は、どのローン商品があなたにとって最適かを判断する上で重要なステップです」とGeist氏は述べています。

FHA被保険者ローンは、地域によって異なるローン額の上限があります。 FHAが保証する絶対額は$ 625,000で、大都市圏では制限があります。さらに、多くのコンドミニアム開発はFHAが承認されていないため、FHAローンを使用した場合、より安価な住宅オプションがテーブルから外れます。

必要な現金は低くなる可能性がありますが、必要なFHA保険料は、FHAが支払われたときに銀行に支払うHUD準備金に貢献しているため、毎月の住宅ローン支払いにかなり追加されます保証付き住宅ローンは悪くなる。あなたの収入に応じて、住宅ローン保険の支払いは必ずしも税額控除ではないかもしれません。

前払いでは、基本ローン額の75％の住宅ローン保険料（UFMIP）を支払うことになります。それから、最も一般的なFHAローン期間である30年住宅ローンでは、年間プレミアムは最高と同じくらい高くなる可能性があります。最低の前払いオプションを選択した場合、融資額の85％。反対側では、10％以上の下落を伴う15年間のローンで、プレミアムは下がります。 45％。

そのため、一部のFHAローン保証受取人は、信用履歴が改善された後、従来の銀行ローンで財産を借り換えようとします。これを行うには、FHA住宅ローン保険の支払いにお別れを言いますと、FHAの承認を得る必要があります。ガイスト氏は、「FHA住宅ローン保険は、ローンの満期まで継続している」と述べ、「従来のローンでFHA保険ローンを借り換えた主な理由は、住宅ローン保険を廃止すること、ローンの期間を短縮すること。 "

しかし、逆に、FHA保険の住宅ローンは仮定されているという事実があります。つまり、あなたの財産を購入する人は、通常の住宅ローンは一般的ではありません。

「現在の金利がFHAローンの既存の金利よりも高い場合には、想定するFHAローンは売却時期になると競争優位を生み出す可能性がある」とガイストは述べている。 「仮定費用は、新規融資に関連する費用よりも低い。 「あなたのFHAローンは、潜在的にインセンティブになる可能性があります。

結論

FHA保証型ローンは、住宅所有を促進するためのHUDの任務の一部です。 HUDセクション184のローン保証を除いて、HUD自体は個々の住宅に対する貸付保証を行っていません。これは住宅やその他の不動産を購入する先住民族のみが利用できます。あなたが合理的に良い信用を持っていますが、前払いのための資金が不足している場合、FHA保険融資はあなたが住宅所有者になるのを助けることができます。しかし、不動産価格、住宅タイプ、ローンの選択肢に加えて、住宅ローン保険の追加コストのために、現金を十分に確保していれば、従来の住宅ローンを使用する方がよいでしょう。あなたの選択肢を完全に探求し、あなたが検討している各ローンの初期費用と生涯費用の計算を行うことになります。

詳細は、

FHAの住宅ローンについて知るべき7つの事柄、FHAの最低財産基準

と

FHAローン申請の主な理由を参照してください。