不動産投資家は、購入、売却、または保留を決定するために基本的な評価スキルを持っていなければなりません。不動産投資会社は、投資判断を下すための洗練された評価モデルを開発しました。しかし、スプレッドシートツールを使用することにより、個人はほとんどの所得を生む不動産に適切な評価を生成することができます。これには住宅用不動産として購入された不動産が含まれる。

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割引キャッシュフローまたは資本化方法を使用して不動産を評価することは、株式または債券の評価と同様です。唯一の違いは、商品やサービスを販売するのではなく、キャッシュ・フローがリース・スペースから得られることです。どの投資家が将来の投資機会を通じて除草するのに十分な評価をつくることができるかを知るために読むこと。

個々の評価

認定された評価が完了した場合、評価を行うことは不要であると感じる人もいます。しかし、投資家の評価は、いくつかの理由で評価と異なる場合があります。

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テナントを惹きつける財産の能力やテナントが支払う賃貸料に関して、投資家は異なる意見を持っている可能性があります。将来の購入者または売り手として、投資家は不動産が鑑定人より多かれ少なかれリスクがあると感じるかもしれません。

鑑定士は、個別の価値評価を実施します。これらには、不動産を置き換える費用、最近および比較可能な取引の比較、所得アプローチが含まれます。これらの手法の中には、市場の低迷、上昇トレンドの間の過小評価、下落トレンドの資産過大評価などがあります。

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不動産市場における機会を見つけることは、市場によって間違って評価された不動産を見つけることを伴う。これは、しばしば市場の期待を上回る水準まで資産を管理することを意味します。評価は、財産の真の所得を生み出す可能性の見積もりを提供しなければならない。

不動産評価

不動産を評価するための収入アプローチは、株式、債券、またはその他の所得創出投資を評価するプロセスと同様です。ほとんどのアナリストは、資産の純現在価値（NPV） を決定するためにディスカウント・キャッシュ・フロー（DCF）手法を使用しています。

NPVは、投資家のリスク調整後収益を達成する今日のドルの資産価値です。 NPVは、投資家の要求収益率（RROR）により、所有者が利用可能な定期的なキャッシュフローを割り引くことによって決定される。 RRORは関係するリスクに対する投資家の要求収益率であるため、その値は個々の投資家のリスク調整値です。この価値を市場価格と比較することによって、投資家は買いを決定し、保有または売却することができます。

株式価値は、利息クーポンの支払いを割り引いて配当、債券の価値を割り引くことによって得られる。不動産は、すべての費用がリース収益から控除された後、純キャッシュフローまたは所有者が利用可能な現金を割り引いて評価されます。不動産を評価するには、すべての賃貸収入を見積もり、それらの賃貸借を実行および維持するために必要なすべての経費を差し引く必要があります。

すべての収益見積はリースから直接得られます。リースは、テナントと家主との間の契約上の契約です。すべての賃貸料および契約上の賃料の増加（エスカレーション）は、賃貸借契約に記されています。また、賃貸借契約のオプションもあります。所有者はまた、テナントから財産費用の一部または全部を回収する。この収入の回収方法は、リース契約にも記載されています。

• フル・リース・リース
• ネット・リース
• トリプル・ネット（NNN）リース

フル・サービス・リースでは、テナントは賃貸料に加えて何も支払っていない。ネット・リースでは、テナントは通常、不動産に入居した後の期間における費用の増加分を支払う。トリプルネットリースでは、テナントはすべての不動産費用の比例配分を支払っています。

リース費用

• 管理費用
• 資本コスト
• リース費用は、テナントを誘致するために必要な費用を指します。リースを実行する。管理コストは、ユーティリティ、清掃、税金などのプロパティレベルの経費と、そのプロパティを管理するためのすべてのコストを指します。営業費用を除いた収入は純営業利益（NOI）に等しい。 NOIは、資産の通常の運用から得られたキャッシュフローです。その後、NOIから資本コストを差し引いてキャッシュフローを導出する。資本コストは、財産を維持するための定期的な資本支出です。これには、リース手数料、テナント改善、または将来の不動産改良のための資本準備金のための資本が含まれる。

評価例

定期的なキャッシュフローが決定されると、それらを割引して不動産価値を決定することができます。図1は、ほとんどの特性を評価するために調整できる単純な評価設計を示しています。 収入Yr11-10（g） 収入Yr11 +（g）999 （Kg） 10％収益の％> 資本的費用リターンキャップレート（Kg） 10％図1

評価では、年間賃貸収入が年間100,000ドル、1年で4％、10年後に3％増加すると仮定しています。費用は所得の40％と推定されます。資本準備金は、年間10,000ドルでモデル化されています。割引率（RROR）は13％に設定されています。 10年目の資産の回帰価額を決定する資本化率は10％と見積もられています。財務用語では、この資本化率はK-gに等しく、Kは投資家のRROR（所要収益率）であり、gは所得の期待成長率です。 K-gは、投資家の所得所得収益、または所得によって提供される総収益の額としても知られています。

10年目の不動産価値は、11年目の推定NOIを資本化率で除算することによって導出されます。投資家の要求収益率が13％のままであれば、資本化は10％、すなわちK-g（13％-3％）に等しくなります。図2では、11年目のNOIは$ 88,812です。定期的なキャッシュフローが計算された後、割引率（13％）で割り引かれ、NPVは$ 58,333になります。	Item	Yr 1 9 9 Y r 9 9 Y r 4 9 9 Yr 5 9 9 Yr 7 9 9 Yr 8 9 9 Yr 10 9 9 Yr 11収入	104
108。 16 9 112。 49 9 116。 99 99 121。 67 999。 54 913 131。 60 999。 86。 339 148。 02999費用-9999-41。 60 999 -43。 26 9 -45 9-46。 80 999〜48。 67 999 -50。 62 999~52。 64 9 -54。 74 9 -66。 93,99~99。 21	純営業利益（NOI）	60	62。 40 964。 896 999。 494 999。 194 799。 002 975。 924 999。 96 9 82。 116 9 85。 398 999。 812 999資本金-109 9 -10 -10 9 -10 -10 9 -10 -10 9 -10 -10 9 -10 9 -10キャッシュフロー（CF）50 999。 40 99。 90 9 57。 49 999 60。 19 9 63 9 65。 92 999。 96 9 72。 12 9 75。 3999 - 9999 - 989 - 999 - 999 - 999 - 9998を含む。 12 999 - 999合計キャッシュフロー50 999 52。 40 99。 90 9 57。 49 999 60。 19 9 63 9 65。 92 999。 96 9 72。 12 9 963。配当利回り9％9％9％9％10％9％11％9％11％9％12％図2は、何らかの収入または賃貸財産を評価するために使用することができる基本的なフォーマットを示しています（図2を参照してください）。住宅用不動産を賃貸用不動産として購入する投資家は、不動産賃貸料が支払われている購入価格をサポートするのに十分かどうかを判断するために評価を準備する必要があります。鑑定人は、デフォルトで10年のキャッシュフローを頻繁に使用しますが、投資家は購入予定の仮定を反映したキャッシュフローを生成する必要があります。このフォーマットは、単純化されていますが、複雑さに関係なく、任意のプロパティを評価するように調整できます。ホテルでさえ、このように評価することができます。夜間の部屋のレンタルは1日のリースと考えるだけです。
購入、売却または保留	不動産を購入する際に、投資家の評価額が売り手のオファーまたは鑑定評価額を上回っている場合、不動産はRRORを受け取る可能性が高い状態で購入することができます。逆に、不動産を売却する場合、評価額が買い手のオファーよりも低い場合は、不動産を売却する必要があります。さらに、評価された価値が市場と一致し、RRORがリスクに適切なリターンを提供する場合、所有者は評価と市場価値との間に不均衡が生じるまで投資を保留することができます。	価値は、誰かが財産に対して喜んで支払うことができる最大額として定義することができます。資産を購入する際には、購入者ごとに異なる融資オプションが用意されているため、ファイナンスは資産の最終価値に影響を与えるべきではありません。	ただし、既に財産を所有している投資家の場合はそうではありません。前払罰金などの資金調達構造が売却収入の投資家を奪い取る可能性があるため、適切な売却時期を決定する際には、資金調達を考慮する必要があります。これは、投資家が市場で入手できない好調な資金調達条件を受けた場合に重要です。既存の債務投資は、将来の売却代金を再投資する場合よりも、リスク調整後の収益率が向上する可能性があります。リスクRRORを調整して、住宅ローン債務の追加的な財務リスクを含める。
結論	買い物か売りかにかかわらず、意思決定プロセスを支援するのに十分な正確な評価モデルを作ることが可能です。モデルの作成に関わる数学は、比較的単純で、ほとんどの投資家が把握しています。現地の市場基準、リース構造、所得と費用が異なる不動産タイプでどのように機能するかについての基礎知識が得られれば、将来のキャッシュフローを予測できるはずです。