2011年、ウォーレン・バフェットは世界の金供給に投資するメリットについて議論しましたすべての米国農耕地と16のエクソンモービル（XOM XOMExxon Mobil Corp.83,56-0）に投資するのとは対照的に、マイナーリーグ野球場の内野に快適に座っている長さ68フィート（約170,000メートル） 。23％ Highstock 4. 2. 6 で作成）。バフェット氏は、時間が経つにつれて、農耕地とエクソンモービルは、トウモロコシ、小麦、綿花、および数兆ドルの配当金の驚異的な生産量を提供し続け、金の立方体は変わらず野球のインフィールドは、まだ何も生産することができません。バークシャー・ハサウェイ（BRK.B）の株主への2011年の書簡には、「キューブを愛でることはできますが、反応しません」と、バフェット氏は財産B、農地、Exxon Mobilsの生産的な資産を金のキューブに乗せたもので、生産性の高い資産は、株式購入や完全所有、農場、不動産のいずれの形態であれ、コカ・コーラ（KO

KOCoca-Cola Co45）などの農家、不動産、および多くの企業は、インフラ時代の能力を持ち、 IBM（IBM）と私たちのSee 's Candyがこの二重バレルテストに合致しています」と彼は手紙に書いています。

<！ - 2 - > これらの資産は、適切な評価手法を使用して経済的等価物にすることができます。価格タグを設定し、収益率を決定することができます。最終的には、適切な森林（生産的資産）に居ることによって、またこれらの資産を正しく評価することにより、投資家は高い収益率を達成することができます。 従来の評価方法による生産性の測定 株式

BerkshireとBuffettはビジネスを完全に購入することを好むが、そうでない場合は、IBM、American Expressなどの企業の株式購入（AXP 999 AXPAmerican Express Co96.20-0.09％Highstock 4. 2. 6 999で作成）およびコカ・コーラを含む。バフェットとベンジャミン・グラハムの世界では、バリュー投資の父親であり、株式投資はビジネスのように最もインテリジェントであり、投資家は株式購入をビジネス全体を代表するものとして扱うべきです。

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伝統的で高水準の評価在庫メトリクスには、価格対収益および価格対簿価の比率が含まれます。それ以外の場合は、P / Eが10の株式はP / Eが20の株式よりも価値が高い。

事業

事業買収の一般的な評価指標には、帳簿価額すべての資産からすべての負債を差し引いたもの）、匹敵する市場価値（住宅不動産に対して行われた同等の市場分析と同様の価格設定のための最近の売上データを使用したもの）および事業の収益を取るキャップレート評価最も最近の年または前の年の平均数を計算し、それらを資本化率で除算します。資本化率はリスクと期待収益率に基づいています。例えば、理髪店が平均5万ドルの収入を過去5年間に得て、資本化率が20％であると判断された場合、その事業の価値は$ 20,000 / 0になります。 賃貸不動産のキャッシュフロー 賃貸不動産の典型的な評価基準には、匹敵する市場分析が含まれています（住宅不動産は通常この方法で評価され、収益を考慮していない）。再現価値、または建物を置き換える費用。収益の資本化アプローチ（事業のキャップレート計算と同じ）。総賃貸料計算と毎月のキャッシュ・フロー計算書分析が含まれます。 総賃貸倍率は、単純に財産の総賃料に「キャッシュフロー」の可能性を表す係数を掛けたものです。 "経験則は、資産は7の倍数でキャッシュフローを生み出すということです。総年間賃料20,000ドルの不動産は、ほとんどの場合、$ 140,000（$ 20,000 x 7）の価格でキャッシュフローを生み出します。この計算は、詳細な分析のためにプロパティを除外するのに便利ですが、全体的には非常に鈍く、より詳細な予測損益計算書が通常作成されます。この詳細な損益計算書は、賃貸収入、空室率、不動産管理手数料、修繕と保守、ヤード・ワーク、その他、引当金、ローンの支払い、保険と固定資産税を計上しています。結果として得られる収益、すなわち「キャッシュフロー」は、現金での投資収益率を決定するために、前払金で割られます。

不動産投資の2つの主要な利点には、レバレッジによるリターンの増加と減価償却の非現金項目の形での「ファントム」キャッシュフローの追加が含まれます。賃貸不動産と株式投資を比較すると、投資した資本収益率がより有用な指標となります。

生産的農地

農地は、典型的には農作業に従って賃貸資本計算を使用して評価されます。現在、中西部の農地の50％以上が賃貸されています。 "したがって、1エーカー500ドルで賃貸する農地の土地は、資本化率が4％の場合、1エーカーあたり12ドルで評価されます。 （$ 500 /0.04）。この資本化率は長期金利に基づいています。

割引キャッシュフロー・モデルを使用した経済的均等物の作成バークシャー・ハサウェイの株主に対するバフェットの1992年の手紙に詳述されている生産的資産の本質的価値は、50年以上前に

投資価値理論。

「株式、債券、またはビジネスの価値は、キャッシュ・インフローとアウトフローを適切な金利で割り引いて決定され、資産の残存期間中に発生すると予想される」とウィリアムズは書いている。この内在的価値は、割引キャッシュフロー・モデルを使用して計算することができ、その結果、資産の現在価値と比較して収益率に達することができる単一ドル価値が得られます。この収益率は、すべての資産クラスを経済的に同等にします。

オーナーの収益と成長率

資産の残存期間中に発生すると予想される流入と流出のすべてをどのようにして決定しますか？シンプル：まず、収益ベース値（バフェットの世界では、純利益に減価償却費と資本支出を控除した所有者収益である）を決定し、この値を妥当な成長率で増加させます。成長率は第1段階と第2段階に区分され、第1段階は今後5〜10年間継続すると予想される成長率であり、第2段階は成長後に予想される残存率である中位のレベルに向かって減少していきます。

第1段階では、使用される成長率は、当該資産の過去10年間の収益成長率とすることができます。任意の資産の過去の収益成長率を決定するには、10年前の現在の価値としての収益、将来の価値に対する最も最近の年の収益、10年間の収益を使用して、レートまたはI / Yの金額計算の時間価値を単純に使用します。年数次の5年から10年の間、この軌道上で収益が続くと確信している場合は、この比率を第1段階の成長率に使用してください。

第2段階の金利については、残存率については、一般的なアプローチとして、自国の一般経済における長期名目成長率を使用することが挙げられます。ロバート・ハグストロムは、ウォーレン・バフェット・ウェイ（Warren Buffett Way）

例えば、米国の長期経済成長率は5％です。 ディスカウント・キャッシュ・フロー・モデルを使用するには予測可能性が重要です。さらに、モデルの変数は、ハッブル宇宙望遠鏡のノブのようなものです：少し調整して、まったく別の世界を見ています。 割引料金 割引率は、将来のすべての収益を現在の価値に戻すために使用されるレートです。これを、資産に投資する機会費用とみなしてください;農地を購入する代わりに、財務省の請求書を購入することができます。バフェットが使用する価値はリスクフリー・レートです。 30年のT-請求率で、現在は3％です。他の者は、リスクを説明する株式リスクプレミアムをこのレートに加える。この値は、ニューヨーク大学の財務担当教授であるAswath Damodaranのウェブサイトで見ることができます。現在の料金は6. 12％です。したがって、割引率は9.12％になります。

本源的価値の計算前の入力はすべて割引キャッシュフローモデルに入力され、すべての将来キャッシュフローの正味現在価値が計算されます。この正味現在価値は、資産の本質的価値であり、株価、事業の価格タグ、建物の価格タグ、または1エーカーあたりの価格のいずれであるかにかかわらず、その売却価格と比較することができます安全のマージン。

安全性のマージン

バフェットのメンター、ベンジャミン・グラハム（Benjamin Graham）によって定義されているように、安全マージンは資産の現在の価格と資産の計算された本質的価値の差である。安全の余裕はこのように考えることができます：50,000トンのトラックで使用される橋を建設する必要がある場合、100,000トンのトラックを保持する橋を建設します。大きな安全マージンは、本質的な値の計算における誤差と偏差に対するセーフティネットを提供します。バフェット氏によると、投資の最も重要な3つの言葉は安全マージンです。

安全性のマージンは、資産の計算された内在値を資産の価格で割って1を引いたものになります。それ以外の場合、75％の安全余裕を持つ資産は、 25％の安全マージン。 経済的等価土地 - 収益率 資産の収益率を決定するには、計算された固有値が販売価格に等しくなるまで割引キャッシュフローモデルの割引率を単純に変更する資産。たとえば、アメリカンエキスプレスの本質的価値が172ドルと計算された場合、 08年9月12日の割引率と現在の価格は71ドルです。割引率を14. 6％に調整すると、内在的価値は$ 71になります。 73であり、販売価格と同じである。これは、American Express投資家が年率14％の収益率を期待できるというモデルに基づいていることを意味します。この収益率は、資産クラス間の比較を容易にし、資本の効果的な導入を促進します。したがって、コカ・コーラ、チョコレート、リビングスペース、コットンなどのアウトプットであっても、ディスカウントキャッシュフローモデルは、異種資産を経済的に同等に削減します。

手の鳥

バフェット氏による2000年年次株主総会の手紙によれば、

The Investment Value Of

にJohn Burr Williamsが提示したすべての資産を評価する公式は、 Aesop in 600 B. C- "手の中の鳥は茂みの中で2つの価値がある。 "その公理は、4つの質問で修正する必要があります：鳥が茂みにいること、どのように出現するのか、リスクのない金利はいくらですか？ （長期の米国T-請求書の利回り）これらの変数はすべてディスカウントキャッシュフローモデルで取り込まれます。 "あなたがこれらの3つの質問に答えることができれば、ブッシュの最大値と現在所有している鳥の最大数を知ることができます。そして、もちろん、文字通り鳥とは思わないでください。バフェット氏は株主の手紙に以下のように書いている。バフェット氏のこの法律は不変であり、「農場、石油ロイヤルティ、債券、株式、宝くじ、製造工場の支出」に適用される。バフェット氏は次のように述べています。「あなたは宇宙全体の資本のあらゆる可能性の魅力をランク付けすることができます。

結論

「今から1世紀後の通貨が金、貝殻、サメの歯、または紙に基づいているかどうか（今日のように）、人々は毎日数分コカ・コーラやピーナッツの脆弱な人のための労働。将来、米国人口は、より多くの商品を移動し、より多くの食物を消費し、今よりも多くの生活空間を必要とする。バフェット氏は2011年の株主総会の手紙に、バフェット氏は書きました。個々の投資家に関連しているので、これらの生産的資産を金の立方体で識別し、それらを経済的に同等に変換するモデルを習得することは本質的価値につながります。その結果、安全率が向上し、収益率が上昇します。

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