スミス夫人は7年前に家を購入するために400,000ドルを借りたと言います。家は購入時に400,000ドルで査定されました。スミス氏は仕事を失い、夫婦は住宅ローンの支払いに遅れを取っています。比較市場分析を見直すと、スミスは自宅の価値が落ちたことを知り、わずか$ 310,000にしかならないことを学びます。$ 385、000が残っているので、スミスは自宅を売ることを好みます連邦住宅手頃な価格の借り換えプログラムのような政府の借り換えオプションを購入し、310,000ドルで売却する許可を貸し手に依頼する。住宅が売却されると、銀行はスミスが借りた全額よりも少なくなる。しかし、ほとんどの場合、貸し手は自分の住宅ローンを全額支払ったと考えます。

この取引は、高価で時間がかかる差し押さえで家を再譲渡することを避けることによって銀行に利益をもたらし、差し押さえの負の与信効果を避けることによって売り手に利益をもたらす（そして、時々それを伴う）。

<！短期売却と差し押さえ

短期売却と差し押さえは、借り手に悩まされている住宅所有者に利用可能な金融オプションです。住宅ローンの支払いの後ろに、水中の家があります住宅ローンの未払残高よりも少ない）またはその両方。所有者はどちらの場合も家に入ることを余儀なくされますが、タイムラインやその他の結果はそれぞれの状況によって異なります。

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住宅所有者が抵当権を売却するのに対して売却を選択する理由はさまざまです。

ショート・セール

通常、ショート・セールは、家の価値が20％以上低下した場合に、家主によって開始されます。プロセスが始まる前に、住宅ローンを保有している貸し手は、短期間の売却を実行する決定を承認する必要があります。さらに、貸し手、典型的には銀行は、なぜ短期売却が理にかなっているかを説明する文書を必要とする。結局のところ、貸出機関はこの過程で多くの資金を失う可能性がある。

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短期売却が承認された場合、買い手はまず住宅所有者と交渉し、次に銀行からの購入を承認します。貸し手の承認がなければ、短期間の売却が発生しないことに注意することが重要です。

短期間の売り上げは、処理に時間がかかり、手間のかかる取引になりがちです。しかし、短期売却は、差し押さえが行われているほど住宅所有者の信用格付けに有害ではない。短期売却は、将来の貸し手や債権者にとってはよりよく見えます。銀行があなたの家に戻ってくる前に行動を起こしたことを示しています。短期売却を行った住宅所有者は、一定の制約を受けてもすぐに別の家を購入する資格があります。

差し押さえ

差し押さえは、借り手が支払いをしなかった後に家を奪取する貸し手の行為です。これは、家がノート上の担保として使用されるため、貸し手のための最後の選択肢です。短期売却とは異なり、差し押さえは貸し手によってのみ開始されます。貸し手は、不動産借り手に対して、住宅ローンの初期投資をうまくしようと、家の売却を強制する動きをします。また、ほとんどの短期間の売却とは異なり、住宅所有者が家を捨てたときに多くの差し押さえが行われます。占有者がまだ出​​発していない場合、彼らは差し押さえプロセスにおいて貸し手に追い出される。

貸し手が家にアクセスすると、自らの評価を注文し、家を売ろうとします。貸出業者は資産を迅速に流動化することに関心があるため、通常、短期売却として完了するまで、差し押さえは長くかかることはありません。抵当権家は、買い手が公的な過程で家に入札する「受託者の売却」でオークションに出ることもできます。

ほとんどの場合、差し押さえを経験する住宅所有者は、別の家を購入するには最低5年、またはFHAローンで3年を待つ必要があります。差し押さえは、7年間、人の信用報告書に保管されています。 Fair IsaacのコンシューマーオペレーションマネージャBarry Papernoによると、あなたのFICOスコアは差し押さえにより100ポイント以上落ちるとのことです（これはおそらく、住宅ローンの支払い不履行のために短期売却後も落ちます）。これは、主要資産のデフォルトのための比較的少量のように見えるかもしれませんが、クレジットカード会社にレート上昇と信用限度の引き下げを考慮させ、保険会社が保険料を引き上げるのに十分です。

ショート・セール・プロパティの購入方法

ショート・セール・プロセスは州ごとに異なりますが、一般的な手順は次のとおりです。

ショート・パッケージ -

• 貸し手。これには、財務諸表、売り手の苦難と財務記録の写しを記した手紙が含まれています。 短期売出し - 売り手が興味のある買い手から申し出を受け入れた場合、上場代理店は上場契約、実行された買収提案、買い手の前許可書および本物の小切手のコピーを貸し手に送ります。売り手の短い販売パッケージ。
• 銀行の処理 - 銀行はオファーを検討し、ショート・セールを承認または否認する。これには数週間から数ヶ月かかることがあります。
• いくつかの点で、ショート・セール・プロパティを購入することは、伝統的な購入と同じです。しかし、あなたとあなたの不動産業者が購入契約を結ぶ方法にはいくつかの違いがあります。契約では、条件が抵当貸し手の承認を条件とすることが明記されます。通常の取引では、販売を承認する必要がある唯一の当事者は売り手です。 契約には、その物件をそのまま購入していることも記載する必要があります。検査で相当の問題が明らかになった場合には、契約を取り消すことができる言語を含めることは容認できるが、そのためにより安い価格で交渉できることを期待してはならない。銀行はまた、現金で縛られている売り手は、おそらくさらに助けに行く可能性は低いです。状況を考えれば、コストを削減するのに十分な金額が必要になる可能性があります（終了手続きについては、

プロセス999）。

差し押さえとは異なり、貸付機関は不動産を短期間で所有していないが、売却を承認しなければならないので（売り手ではなく売り手であるため、 待っているゲーム 短期間の取引は、通常のリアルよりもはるかに時間がかかり、忍耐強いテストになることがあります-estate transactions（これについては

Shあなたの住宅を販売して差し押さえを避ける

。）短期売買物件で申し出をする場合は、準備をしてください。銀行は、ショート・セール・オファーに対応するのに数ヵ月かかることで有名です。一部の専門家は、待機時間を短縮するために貸し手に期限を与えることを推奨しています。この戦略が実際に銀行に行動を促すかどうかは言い難いですが、しかし、銀行が実際に申し込みの時点で短期間の売却を承認していない場合は、売り手が貸し手との短期売買契約に達するのに数ヶ月かかることがあるため、期限を設けることは無駄になります。

売り手は公式のデフォルトになっていなければなりません そのため、短期売却がすでに貸し手の承認を得ていることを確認してください。売り手が実際に債務不履行に陥っていない場合、銀行は短期売却に興味を持たないかもしれません。それはかなりの時間がかかり、短期売却に同意する銀行を得るために納得しているので、すでに同意していない場合は、あなたの時間を無駄にしないでください。多くの住宅は短期売却として記載されていますが、そのような取引が完了する保証はありません。 銀行は、差し押さえになってより多くのお金を得ることができると考えるならば、短期売却に興味がないかもしれません。また、購入資金を調達しようとしている場合は、住宅ローン貸し手が短期売却財産に問題がないことを確認してください。

経験豊富な代理店

この種の取引の複雑さのため、代理店または不動産業者が短期間の販売経験があり、あなたと一緒に仕事をする意思があることを確認してください。特定の不動産業者は、短期販売に特化しており、短期売買および差し押さえ資源（SFR）認証を保持することができます。これは、全米不動産協会（National Association of Realtors）によって提供されています。この認定資格者は特別なトレーニングを受けています。

短期間の売り上げは代理店の仕事が増えるばかりでなく、時には報酬も少なくなる：銀行はすでに損失を被っているため、通常の5-6％手数料を上場代理店に支払うことはできないかもしれないし、買い手の代理人そのパーセンテージのパーセンテージを得ると、彼または彼女はもっと少ない金額を見るでしょう。

さらに、売り手の上場代理店が短期間の売り上げを経験しているかどうかを調べてみてください。銀行は最終的に支配していますが、ロープを知っている上場代理店は取引を容易にしたり、迅速にすることができます。

価格交渉

提供価格を引き上げる準備ができました。売り手が、短期間の売却を通じた銀行のオッズを上げるために、彼または彼女は購入価格を上げるようにあなたを説得しようとするかもしれません。最終的には、売り手は販売価格を承認する実質的な権限を持っておらず、銀行だけが行います。

一方、銀行はあなたの申し出を完全に拒絶します。または、最悪の場合のシナリオでは、まったく返信しない可能性があります。これまで

検索を続ける

銀行があなたの申し出に返信するのにどれくらいの時間がかかるかを考えると、応答を待っている間に他の家を見続けるべきであり、おそらく別のあなたがより簡単な購入を見つけるならば、あなたのエージェントは、この柔軟性を保つような方法で、短期購入契約書を作成してください。移転期限がある場合は、短期間の販売でも気にしないでください。

見続けるもう一つの理由：あなたがそれをエスクローする場合でも、銀行はオファーを引き続き収集するかもしれません。ほとんどの人は、潜在的な購入者がこの時点で検査、タイトル検索などに数千ドルを払っている可能性が高いため、これは非倫理的だと考えます。しかし銀行が失われた取引に直面していることを覚えているので、損失を最小限に抑え、財産を公正な市場価値にできるだけ近く売却することが望まれます。ゲームの後半に取引から落ちるということは、非常にイライラすることは言うまでもなく、買い手のための時間とお金の無駄です。これらの理由のために、短期売却の上場価格は健康的な懐疑的な線量で取られなければならない。

短期販売：長所と短所

専門家は、短期間の販売がバイヤーにとって良い取引であるかどうかには同意しない。支持者は、短期売却財産が市場価値を下回って価格設定され、買い手が多額の買収をしたり、初回の住宅購入者が余裕のない家に入る可能性を生み出すと主張しています。

敵対者は、銀行は火災の売買に関心がなく、不動産の価格を設定したり受け入れる前に、匹敵する市場分析を行うと述べている。さらに、短期売却のリスティング価格は、銀行が実際に受け入れることに同意した額ではなく、売り手の代理人が銀行が受け入れると考えている額でもよい。銀行は価格が低すぎると感じるかもしれないし、売り手が入札戦争を起こす意図で市場の下に物件を掲載するかもしれない。いくつかの州では、売り手は、住宅ローン金額と家の売却価格の差額を銀行に返済する義務を負う、不当な判断を下すことになるので、できるだけ多くの資金を得ることが売り手の最大の関心です。

銀行と買い手の両方にとっての利点の1つは、銀行所有の財産とは異なり、短期売却財産がごみ箱に入れられることが少なくなることです。不動産は所有者の財務状況のために繰延保守を受けている可能性がありますが、売り手はまだ住んでいる場所を破壊する可能性はありません。対照的に、差し押さえのために財産を失った住宅所有者は、しばしば銀行に戻っていく方法として、自宅の不満を取り除く。

同じ行に沿って、短期売却の特性が依然として占有されているため、不法占拠を選択したか、または損害を与えることを選択した不道徳な人々の手に苦しむことはありません。差し迫った行為は差し押さえの特性、特に低所得地域でよく見られる問題です。

ショート・セール・リスティングを探す

ショート・セールスとして提供されるほとんどの物件は、不動産業者によって上場されています。これは、特にそれを専門とする不動産業者である場合に最も適しています。代理店がなければ、複数のリスティングサービス（MLS）を自分のコンピュータ（またはモバイルデバイス）の快適さから簡単に検索できますが、アクセスするデータは範囲が限定されているか、時代遅れであるか不正確かもしれません。

ZillowやTruliaのような人気のある不動産のウェブサイトで短期売買物件を見つけることができますが、差し押さえや特売を専門とする他のサイトでは、あなたのエリアでの短期売買市場をより包括的に見ることができます。そのようなウェブサイトの1つはwwwです。 realtystore。 comには、100万件以上の差し押さえオークション、銀行所有の不動産、政府の再譲渡された住宅、課税不履行の不動産、売却不足のリストがあります。

結論

短期売却は、関係者すべてに利益をもたらすことができます。貸手は、長期かつ費用のかかる差し押さえプロセスを回避します。借り手は、信用報告書から差し押さえを取り除いています。購入者は低価格で物件を購入することができます。買い手は、それが短期売買であるという理由だけで財産が大量であると仮定すべきではありません。あなた自身の比較可能な市場分析を行います。また、エスクローする場合は、徹底した家の検査を省略してください。