そして、非常に希少で、しばしば誤解された2つの集合体であるコンドープ。コンドースは米国全土で普及しており、大都市では共同作業が行われ、ニューヨーク市の販売市場で最も大きなチャンスを占めています。コンドープは数少ないので、ある不動産ブローカーは、その定義を求められたら、「私は本当に確かではありませんが、合法ですか？ "そうです、下を見てください。

<！しかし、最初に、少しの歴史：毎月のThe Cooperatorという記事によると、紀元前2000年に居住していたマンションの記録があります（彼らは洞窟にいましたか？）。そうすれば、実際には新共同兵が生まれ、1720年にフランスのレンヌで火事が発生したため、火災が発生したのは世界で最初のことです。

池を渡ってコンセプトが完成するまでに150年もかかりました。マンハッタン。歴史家は、マンハッタンの最初の組合がどこに建設されたかには同意しません。1876年のWest 18th Street、1881年のWest 58th Street 152 Westなどがあります。 NYCの市場の75％は共同作業で25％のコンドミニアムですが、コンドミニアムは着実に登場しています.80年代には90％、20％で15％でした。そして、奇妙な事実のコレクターにとって：最近の米国の歴史の中で最も有名な建物の1つは、おそらく共同作業であった - ウォーターゲート。

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ここでは、コンドミニアムとコープスを比較します。あなたが最もよく考えている2つのタイプのプロパティです。周囲の人があまりいないので、2人の奇妙な集団 - コンド - は最後に来ることができます。

コンドミニアムとコープス：定義の相違

コンドミニアムを購入すると、あなたのアパートと共通部分の割合があなたのものになります。あなたは不動産を購入しました。あなたが協同組合を購入するとき、あなたはその建物内のユニットを占有することを可能にする株式を建物会社で購入しています。あなたが家を購入したかのように、コンドミニアムの閉鎖時には、あなたは行為を与えられます。協同組合の閉鎖時には、独自のリース契約を結ぶことになります。

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受け入れを受ける場合

雇用者またはコンドを選択することはできますが、雇用者またはコンドがあなたを選択することを意味するものではありません。特に協同組合の場合には、長くて時に手間のかかる承認プロセスに合格する必要があります。あなたは、あなたの金融取引のすべておよびすべてをカタログ化したコープボードに詳細な情報パッケージを提出する必要があります。組合では、取締役会は潜在的な所有者を承認または拒否することができ、最良の候補者を選ぶことによってすべての所有者の利益を守る責任が極めて厳しくなっています。ニューヨークに本拠地を置く不動産のウェブサイトBrickUndergroundによれば、協同組合は全能である。人種、信条、色、国籍、性別、年齢、身体障害、性的指向、婚姻状態の理由による拒否を禁止している市の人権法に違反していない限り、何らかの理由であなたを倒すことができます市民権、職業、またはあなたが持つ子供の数に基づいています。それ以外のものは、あなたの髪をどのように分けているか、あなたが何かを持っているかどうかまで、公正なゲームです。そして今は、とにかく、なぜ彼らがあなたを拒否したのかを伝える義務は全くありません。 "

悪夢の日のコープボードの要求やインタビューについてのストーリーは、特にNYCでは大変です。ボードによっては、あなたのペットをボード "インタビュー"のために連れて来ることさえ必要です。

長い間、コープボードよりもコンドミニアムに受け入れられやすいという知恵が認められました。ニューヨーク市の経験豊かな不動産ブローカーであるビクトリア・ヴィノクール氏は同意しますが、「ほとんどの人は、コンドミニアムを購入しているという理由だけで何のルールもないが、それはそうではないと思う」と同氏は言います。一般に、「コンドミニアムの要件は、協同組合のものほど厳格ではないが、ほとんどのコンドミニアムは、財務開示を伴うアプリケーションパッケージを必要とする。 "そして、コンドミニアムの承認プロセスは通常、協同組合と同じくらい時間がかかりません。

融資

コンドミニアムの購入資金は、取締役会ではなく金融市場によって管理されるため、組合よりも柔軟性があります。一般的に、バイヤーはコンドミニアムの購入価格の90％まで融資することができます。

協同組合では、前払金は取締役会によって設定され、一部の建物には相当額が必要です。 Vinokur氏は、「マンハッタンでは、一般的に言えば、将来の購入者は購入価格の少なくとも20〜50％を減額する用意があるべきだと述べている。 "

月額料金

コンドミニアムでは、毎月の請求書は「共通料金」と呼ばれます。 co-opsでは「メンテナンス」です。 "両方の料金は、建物の保守、スタッフの支払い、そしてしばしば水、ガス、熱および空調をカバーしています。毎月協同組合の所有者は1つの小切手を書いていますが、コンド所有者は2つを書いています.1つは建物の維持費、もう1つはユニットの不動産税です。協同保守費用には、建物の不動産税と建物の住宅ローンに対する持分が含まれており、多くの場合、コンドミニアムの共通費用と不動産税を合わせたものよりも高くなります。

規則

コンドミニアムと協同組合の両委員会は、大規模な修理、より多くの職員の必要性などの大きな費用をカバーするために、メンテナンス/多くの人々がコンドコンセプトに惹かれている理由の1つは、協同組合よりも規則が少ないという認識です。 Vinokur氏によると、これは通常は当てはまりますが、「改装工事のために許可された請負業者を使用し、コンドミニアムの承認を得る必要があります。洗濯機/乾燥機の貸出しや設置の規則、ペットの許可の有無はまだあります。 "

サブレッティングの問題は、しばしば協同組合が参加する赤旗であり、注意深く規制するものです。コンドミニアムでは、サブレッティングは簡単に手配できます。あなたは通常、厄介ではないルールに固執する場合は、あなたのコンドミをサブレットすることができます。これがコンドスが投資不動産として最良の選択である理由です。 （投資不動産の詳細については、

賃貸不動産所有の長所と短所

および

2番目の賃貸住宅を購入する：Dos and Don'tsを参照してください。）

税額控除 Co -opの株主は、ビルの不動産税のシェアとビルのモーゲージに対する持分の比例持分を表す毎月の維持管理費の一部について、税額控除を受ける権利があります。 コンド所有者は、他の住宅所有者と同じ税制優遇措置を受けるが、住宅ローンの利子控除も含む。 コンドミニアムを購入するための紹介

m、

を参照してください。）

そして今、コンドップについて コンドープは、1980年代に所有者によって作られたカテゴリです彼らの利益を抑えることを脅かすIRSのルールを回避したいと思っていた開発者がいました。同規則は、非営利の株主からの所得の20％以上を営むことができないことを示しており、これは商業的な意味でのものである。数字が20％を超えた場合、株主は住宅所有者の税額控除を受けることができませんでした。だから、それを修正するために、所有者と開発者は彼らの建物を「分割」しました。多くのコンドームは実質的かつ非常に有益な商業空間を有するが、商業空間の住人および所有者は、論争の的いな相互作用を避けるために協力する必要がある。コンドップを検討している場合は、2つのグループのプレイヤーがどのくらいうまく機能しているか、訴訟が保留中であるかどうかを調べるためにいくつかの探偵活動を行います。 「多くのブローカーはコンドル規則を持つ共同経営物件を指すために「コンドープ」という用語を使用しています」とエドワーズのレゴシンの不動産弁護士、アダム・ストーンは述べています。コンドルフBraveman GreenspunのRobert Bravermanは、いくつかのコンドームがサブレットやバイヤーに対してリベラルな政策を行っているかもしれないが、「コンドームの一部であるためではない」と述べている。任意のスタンドアロンのコープとしてサブレットと販売に厳しい。 " 結論 コンドミニアムまたはコープ（またはコンドーム）を購入するかどうかは、財政に左右されます。あなたはこれらの財政を徹底的に精査していかに快適であるか、あなたが住みたい建物のタイプ（協同組合のコミュニティとして運営されているもの、または共通のスペースと費用を共有している住宅所有者のルーズニットグループのようなもの）。あなたがサブレット化できるかどうか、午後10時以降にピアノを弾くか、雪の日にあなたのドアの外にブーツを置くことができるかどうかを含むビルルールに従うことについて、どのくらい快適に感じるか。いつものように、家のように重要な購入は、専門家のアドバイスを必要とします。知識豊富な不動産ブローカー、弁護士、財務アドバイザーがそれぞれのタイプの購入の賛否両論を見直し、あなたにアドバイスします。

住宅購入の決定に関する関連資料は、

住宅ローン：どれくらいの費用がかかりますか？を参照してください。

と

30年間の比較15年の住宅ローン