休暇の家、賃貸所得の特性、退職時に解決する場所が5年から30年の間にますます増えています。海外所有財産の税制上のメリットは、家を所有するメリットと似ていますが、例外はあります。

不動産所有者が米国の税法から受ける利益は、不動産の使用方法によって異なります。例えば、あなたが家に住んでいる場合、一般的に住宅ローンの金利と財産税を差し引くことができます。不動産を賃貸収入に使用する場合は、住宅ローンの金利と固定資産税を差し引いた上で、不動産および賠償責任保険、修繕および維持管理費、財産の維持に関連する地方自治体および長距離旅費。

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米国の税法が外国の所有権をどのように扱っているか、財産の売却の税制上の影響を調べてください。

個人利用のための財産

あなたは、家賃を借りてではなく、第2の家として利用すれば、アメリカの2番目の家と同様に住宅ローンの利子を差し引くことができます。あなたが支払う金額は$ 1です。あなたの第一の家と第二の家によって保証されている100万の借金（それは合計金額です - それはそれぞれの財産に対して$ 1.100万ではありません）。また、あなたの2番目の財産税を控除することもできます。プライマリレジデンスの場合と同様に、住宅控除を請求することができない限り、ユーティリティ、メンテナンス、保険などの費用を払うことはできません。詳細については、 第2の自宅所有者のための税金控除 と 自宅の税金控除の資格を得る方法 を参照してください。

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賃貸物件

物件の賃貸所得を受け取ると税金ルールはより複雑になります。毎年家庭がレンタルではなく個人的に使用される日数によって、異なるルールが適用されます。一般に、あなたは3つのカテゴリのいずれかに分類されます：

1. あなたは家を14日以内に貸し出す 。その収入をIRSに報告することなく、毎年最大2週間（14泊）家を別の人に賃借することができます。たとえあなたが1泊5,000ドルでそれを賃借したとしても、14日以上賃貸していない限り、賃貸所得を報告する必要はありません。家は個人の居住地とみなされ、標準的な第二家庭規則に基づいて抵当権および財産税を差し引くことができますが、賃貸料や経費は差し引くことはできません。
2. あなたは15日以上家を貸し出し、家を借りた日の10％または14日未満で使用します。 この場合、IRSは自宅を賃貸物件とみなし、賃貸活動をビジネスとみなします。あなたはすべての賃貸収入をIRSに報告しなければなりませんが、良いことは、住宅ローンの利子、不動産税、広告費、保険料、公益事業費、不動産管理者に支払った手数料などのレンタル費用を差し引くことができるということです。自宅の賃貸不動産と海外の賃貸不動産との特筆すべき違い：あなたの不動産は、国内住宅不動産の現在の27. 5年間ではなく、40年間にわたって減価償却されます。どちらの場合でも、構造（建物）の値のみを減価償却します。土地の価値を下げることはできません。
3. あなたは14日以上、または賃貸された総日数の10％以上利用しています。 この場合、あなたの財産は個人の居住地とみなされ、個人的使用の規則が適用されます。住宅ローンの金利と財産税は差し引くことができますが、レンタル費用やロスを差し引くことはできません。あなたの家族の一員（つまり、あなたの配偶者、兄弟、親、祖父母、子供、孫）が公正な賃貸料を徴収しない限り、個人的な日としてカウントされます。

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不動産の売却

あなたの家を海外に売却する場合、税制上の扱いは米国内での家の売却と似ています。過去5年間のうち少なくとも2年間は自宅に住んでいた場合、それはあなたのプライマリ・レジデンスの資格を持ち、販売から最大250,000ドルのキャピタル・ゲイン（または結婚した納税者には最高500,000ドル）を除外することができます。このプライマリ・ホーム・セクションの除外は、プライマリ・レジデンスではない場合は適用されません。その場合、通常のキャピタル・ゲイン税が課されます。

米国で賃貸不動産を販売する場合、1031交換所（同種交換とも呼ばれます）を行うことができます。その場合、1つの賃貸物件を同等または大きな価値の別の不動産に交換します。税繰延ベース。多くの投資家は、キャピタルゲイン税を払うことを避けるために、この種の取引を使用しています。しかし、国内の資産と外国の資産との間の重要な相違は、米国の資産が海外のどの資産とも同種であるとはみなされないことである。米国のセクション1031では、国内向けおよび外国向けの交換のみが許可されています。米国外の財産は、米国外の他の同様の財産と同種のものであると考えているため、パナマの家をパナマ、エクアドルまたはコスタリカの家に交換することは可能です。

二重課税

海外に家を賃貸物件として運営する場合、その物件が所在する国で税金を払う必要があります。二重課税を防止するために、純賃貸収入に関連して外国に支払った税金について、あなたの米国税務申告書に税額控除を取ることができます。ただし、最大許容税額控除があります。費用を控除した後、賃貸所得に対する米国税額以上の控除を受けることはできません。

賃貸所得税の税額控除に加えて、財産を売却し、外国でキャピタルゲイン税を支払うと、外国税額控除を請求することもできます。

結論

海外で買うときは、計画や細部に細心の注意を払う必要があります。多くの国で、誰が財産を所有することができるか、どのように使用できるかについての規則と規制があります。あなたが海外の家を購入する場合、あなたの財産権を保護するよう取引が行われていることを確認してください。米国では、住宅購入者は所有権を所有しています。この区別はすべての国ではあまり明確ではありません。

また、外国の不動産所有者として、あなたの状況に応じていくつかの米国税務フォームを提出する必要があるかもしれないことにも注意してください。たとえば、海外で家を貸し出し、家賃を徴収するために銀行口座を開設する場合は、すべての口座の合計額が$ 10,000以上の場合はFBAR（外国銀行と財務口座の報告書）フォームを提出する必要があります暦年の任意の日。他の形態には、Form 5471 - 特定の外国法人に関する米国人の情報の返還（あなたの財産が外国法人に保有されている場合）。およびフォーム8858 - 外国の事業者に対する外国人の情報の返還（あなたのオフショア財産が外国のLLCに保有されている場合）。

外国の所有権と税法は複雑で時折変化するため、海外および米国の資格を持つ税理士および/または不動産弁護士と相談して保護してください。