さらに、限られた住宅供給は、流出が市場に浸水した住宅危機の後に得ていたよりも、今ではより高い利益を得るのを助けている。

物件を買って固定してすぐに物件を再販することは有利かもしれませんが、住居を買うだけではなく、物件になるために現金を必要とするだけでなく、所有者である場合は、売却がリハビリの仕事を終える日から、販売する日までの間、財産税、公益事業、保険、およびローンの利子を支払うために、リフォーム資金と資金が必要です。短期間のキャピタルゲイン税率は10％から39.6％です。連邦所得税の控除によって、1年以内に倒産した不動産について得た利益はすべて減ります。

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自分で投資する現金がない場合は、家のフリップを開始するのは簡単な提案ではありません。これは2005年ではありません。ミラーを曇らせてしまう人は、何もせずに住宅ローンを得ることができます。前払いであっても、プライベートレジデンスを購入するときよりも、フリップの資金調達のために借りるときに、より多くの料金を支払うでしょう。貸し手は、より危険な命題としてフリッピングするのを見ます。

さらに、多くの貸し手は経験の浅いフリッパーでは働きません。彼らはあなたが少なくとも1つの家を裏返すことの成功記録を持っていることを見たいと思うでしょうし、例外を作らないでしょう。他の人は経験の浅いフリッパーで作業しますが、その人物が成功記録を作成するまでは高い手数料を請求します。 （

フリップをフリップする5つの間違いを参照 ） <！ - 2 - >

家を裏返すことに興味がありますが、現金ではない買い手でない場合は、その取り組みに資金を提供するためのオプションがあります。 1。ハードマネーローンを取得する

専門家は正確に「ハードマネー」が意味するものには同意しません。一部の人は、伝統的な資金調達よりもはるかに高価で、「難しい」という言葉を持っているという事実を指摘しています。それは、従来の貸し手が資金調達するために「難しい」住宅を調達するためだと言う人もいます。さらに、この用語はローンの担保を説明していると言います。これは硬貨で、この場合は不動産です。

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これらのローンの仕組み

ハードマネーローンは通常、1年未満の期間と12％〜18％の利子率に2〜5ポイントを加えた金額です。ポイントはローン金額の1％に等しいので、112,000ドルを借りて2ポイントを請求した場合は、112,000ドル、2ドル、240ドルの2％を支払うことになります。従来の住宅ローンでは、ハードマネーローンで家を売るまでポイントを払わなくてもいいので、自分のお金を上げずにフリップの資金を調達することができます。

硬貨の貸し手は、自宅の改築後の価値（ARV）で借りることのできる金額に基づいています。住宅価格が80,000ドル、ARVが160,000ドルで、ARVの70％まで借りることができる場合は、112,000ドルを借りることができます.80,000ドルの購入価格を支払うと、残りの32,000ドルが残りますレンタル料金、リハビリ、運賃、ステージング、マーケティング、不動産代理店手数料などの販売費を賄うためのものです。あなたがその予算にこだわることができれば、家を裏返すためにポケットから金を払う必要はありません。

SparkRentalの共同創設者であり、15物件の不動産投資家であるBrian Davisは、売り手が支払いをするために交渉することによって、閉鎖費用を支払うことを避けることができると述べていると述べている。

$ 2、240ポイントはその32,000ドルの予算のかなりの部分を占め、6ヶ月間15％の利息を支払っている場合、$ 112,000の合計利子費用は$ 8,400になりますハード・マネー貸し手は通常、ローンが未払いの間は毎月インタレスト・オンリー・ペイメントを期待していますが、フリップが完了するまで利息が発生する必要はありません。これらの2つの大きな経費の後、あなたは他のすべてのためにちょうど21ドル、360ドルを持っています。しかし、家が本当に160,000ドルで売っているのであれば、あなたの銀行口座から1回の小切手を書いていなくても、6ヶ月間、48,000ドルの税金を差し引いた利益が見込まれます。

ハード・マネーと従来のローン

ハウス・ヒーローズ社の社長、ルーズ・マチャド氏は、フロリダ州南部の住宅を修繕して借り換え、硬貨ローンを調達する不動産投資家のグループは、硬貨ローンが最も官僚的な赤いテープがないので、フリップのためのお金を得る人気があり、最も速い方法。

「不良な状態のプロパティは、伝統的なモーゲージファイナンスのガイドラインを満たしていません。一方、硬貨の貸し手は、壊滅的な住宅に貸し出すことを期待している」とマチャードは言う。銀行などの従来の貸し手とは異なり、不動産の条件に関するガイドラインや、負債と所得比率や信用スコアなどの借り手の資格によって制約を受けることはありません。

「ハードマネー貸し手は、取引の強さとホームフリッパーの信頼性を評価してローンをするかどうかを決める」とマチャードは言う。購入と修理の費用対再販の価値が理にかなっていて、家のフリッパーが信頼できるものであれば、硬貨の貸し手がローンを行います。 "フリッパーが不履行に陥った場合、硬貨の貸し手は、抵当権を行使して自宅の所有権を得て、それを自分たちで有益に売却することができます。 "

場合によっては、硬貨貸し手は、納税申告書、銀行声明書、信用報告書などの書類を見たいと思っていますが、貸し手の責任です。従来の貸し手と硬貨貸し手との間のもう1つの違いは、後払いが資金を借りているかどうかを気にしないことです。

銀行に似た硬貨の貸し手は、借り手がローンを返済するまで家に最初のポジションの担保権を保有するが、借り手は所有者になり、その証書を保持すると、セナとの買収マネージャーであるマット・トレンチャーハウスバイヤー、ヒューストン最大の住宅購入会社のひとつ。

貸し手を探す場所

硬貨の貸し手を探す場所はオンラインです。

リマ・ワン・キャピタル

は、新しいフリッパーで作業し、ローン・ツー・コストの最大90％、またはARVのローンの最大70％を貸し出します。手数料や金利は、借り手の転倒経験によって低下します。リマ・ワンはほとんどの州で貸しています。料金と手数料は州ごとに異なります。過去24ヶ月間に1回のフリップアップを完了した場合は、一般に、3,5％のオリジネーション料金と12％の金利を支払うことを期待します。あなたのベルトの下に2から4つのフリップで3％のオリジネーション料金と11％の金利。 5％以上の完了したフリップで2％の開始手数料および9.9％の金利が含まれる。 680より低い与信スコアを有する借り手は、借り入れをわずかに少なくすることができ、最高の費用を支払うことになります。最低信用スコアは630です。リマ・ワン・キャピタルは10％の前払いを必要とし、返済期間は最大13ヶ月です。

LendingHome は、購入価格の90％、改修費用の100％の固定金利および固定金利の融資を提供しています。借り手は、銀行借入金明細書を提出して、払い戻しおよび締め切り費用をカバーできることを示す必要があります購入契約。彼らの過去の修正とフリップのプロジェクトのリスト。プロパティ文書。前払い。金利は通常9％から12％の範囲です。サードパーティの融資引受費用をカバーするための199ドルの申請手数料があります。 LendingHomeはまた、オリジネーション料金、評価料、およびタイトルとエスクロー料金を請求し、リハビリが完了するまでリハビリ資金を保持します。

別の選択肢として、マチャードは地元の不動産投資協会、地元の投資家、地元の不動産業者に連絡を取り、硬貨の貸し手を探すことを提案しています。しかし、特にポイントや金利については、交渉する余地があまりないかもしれません。 過去3年半にわたり、マチャード氏は、資金調達の機会は非常に多くあり、取引を追う必要はないと述べています。 "なぜ今日、あなたがたぶん別の機会に出くわすときに、より低いリターンでローンを取るのですか？彼は尋ねる。 2。プライベート・レンダーと相談する

「プライベート・ローンダーは単にあなたに融資するための多額の資本を持つ個人です」とトレンチャーは述べています。 「貯蓄したお金を貸してくれる人がどれくらいいるのだろう。通常、あなたはより良い料金と条件を得ることができますが、HML [ハードマネー貸し手]のように動作します。 "

Trenchardは、民間の貸し手は、硬貨の貸し手よりも支払い条件の交渉にもっとオープンかもしれないと言います。彼らは、取引のパートナーとして行動し、借り手の利子を請求しないのと引き換えに利益を分担することさえ喜んでいるかもしれません。

「経験の浅いフリッパーの鍵は、交渉するときに自信を持っていることです」とトレンチャーは言います。 "彼らは、彼らが払うのにどれだけ慣れているか、そして彼らが去ることができるかを知るために、ネットワークと話し合いが必要です。最初の貸し手と契約を結ぶことができなかったからといって、あなたが契約のためのお金を見つけられないということを考えないでください。 "

裕福な叔父がいない場合は、地元の不動産ネットワーキングイベントでプライベート貸し手を探すことができます。これらの個人は、8％から12％の費用を加え、ゼロ点から2点をプラスし、ハード・マネー・レンダーの12％から15％と2〜5点で比較することができます。硬貨の貸し手や銀行のように、彼らは家に最初のポジションの担保権を取る。

プライベート・レンダーの習得方法

経験豊かなプロ・フリッパーは、あなたと働くことを検討しているプラ​​イベート・レンダーを看護する最良の方法は、不動産ネットワーキング・イベントでも見られる他のフリッパーと話すことです。彼らがそれらの貸し手と経験を持っているかどうか尋ねます。ターンアラウンドはどのくらい速かったのですか？彼らはどんな価格を受け取ったのですか？貸し手はどのように反応しましたか？また、参照を求めて呼び出すこともできます。

最悪の場合のシナリオは、貸し手が約束した資金を提供せず、買い手が本物の預金を失うため、取引が失敗するということです。予想外の貸し手手数料によって決済テーブルに驚いている可能性もあります。契約条件よりも法的闘争の可能性もありますし、貸し手はデフォルトで借り手を捕まえようとしているので、不動産を抵当流れにする可能性もあります。これらは、何かに署名する前に貸し手をチェックアウトするすべての良い理由です。

"それは、この種の取引では、貸し手は、いくつかの署名入り貸借書類と引き換えに、たくさんのお金を取引していることを覚えています。それは借り手にとっては悪いことではない」とマチャド氏は言う。

オンラインプライベート貸し手

ハードマネー貸し手と同様に、インターネット上のプライベート貸し手を見つけることもできます。

カリフォルニア州アーバインに本拠を置くArchFunding

は、18州で経験豊富なフリッパーと協力しています。固定金利および借り換えローンの1桁の金利を提供しています。

アンカーローン

は、同国最大のフィックスアンドフリップ貸し手だと主張している。カリフォルニア州カラバサスに本拠を置くカラバサスは、20州の競争力のある金利で幅広い種類の不動産を7日間で売却することができます。条件は州ごとに異なります。例えば、カリフォルニア州では、貸付金は、2％から3％のオリジネーション・フィーおよび前払いなしの6から12ヶ月のローン・タームで、ローン・バリューおよび借り手の経験に応じて、8％から12％の金利で利用可能です罰則フリッパーは家のARVの70％を借りることができます。借り手は、過去18ヶ月間に少なくとも5回の実績が証明されていなければなりません。アンカーローンは、資格のある企業およびマルチメンバーのLLCへの貸出を5回未満の繰り越しで検討します。トレンラードは、フリッパーをお金に貸している企業は、ハード・マネー・ルーダーのような手数料や金利を持っている傾向があるため、たとえ自分自身にそう言及したとしても、民間の貸し手であるとは考えていません。ただし、上記の2つの例は例外です。 デイヴィス氏によると、一部の企業は個人所有の企業だからといって、民間の貸し手と呼ぶかもしれないが、技術的には、貸し手ではなく、ローン。 3。 Crowdfund Your Flip

Crowdfundingは、様々な個人および/または機関のグループが集団的に融資を行うためのものです。投資家と呼ばれる各貸し手は、借り手のローンのわずかな部分を提供し、その金に利息を得る。 Prosperのような伝統的なクラウドファンディング・サイトは、家を買ったりフリップしたりするようなものではありません。 Prosperの最大ローン金額35,000ドルは、ホームリニューアル、債務整理、中小企業資金調達などのプロジェクトを対象としています。オプションとして、

RealtyShares

、

Groundfloor Finance

、

Patch of Land などの居住用不動産フリッパーがあります。投資家が資金を調達するのを待っている間に、会社は自らの資金ですぐに融資を終了し、投資家が資金を全額調達するまで、融資を終了しない人もいます。それは遅い閉鎖または閉鎖を意味しない。 「Crowdfundingのウェブサイトは、ハードマネーの貸し手と同様のニッチを占めています。 「彼らは比較的高価ですが、住宅ローンの数にかかわらず不動産投資家に貸し付けを行い、取引自体の担保と質に重点を置いています。 " 4つのCrowdfundingサイト RealtyShares は、短期リハビリ・ローン・オン・コスト（LTC）のファイナンスを最大90％、最低限10日の休暇、6〜24ヶ月の期間、 9％。 $ 100,000から1,000万ドルの融資が利用可能です。同社は実績のある経験豊富な投資会社と協力し、取引の5％を承認します。 Groundfloo

r

は、LTCの最大90％の融資、わずか7日以内の返済、ローン期間中の支払いなし、または税務申告なしでの$ 25,000〜$ 2百万ドルの融資を提供します。 50万ドルを下回るローンに必要な銀行声明書。金利の範囲は6％から26％です。借り手は、融資を早めに払い戻しても最低3ヶ月の利息を支払わなければなりません。典型的な閉鎖費用は$ 500〜$ 1,500で、Groundfloorはローンごとに2〜4ポイントの料金を請求します。すべてのポイントと手数料はローンに転記することができます。グラウンドフロアは、通常、経験の浅いフリッパーでは機能しません。

Patch of Land は、ローン・トゥ・バリューの最大80％、または改修後の価値の最大70％の融資、わずか7日以内での融資、金利は7. 99％で始まっている。借り手は、1ヶ月から36ヶ月の期間にわたって、自動的に毎月支払利息を支払う。 Patch of Landは、経験豊かな開発者のみが使用できます。

カリフォルニア州に本拠を置くオンライン貸し手AssetAvenue （999）は、43州の投資不動産に対して150,000〜2百万ドルの融資を行い、10日以内にリハビリ融資を受けることができます。それは、第三者が借り手の融資依頼に関するデューデリジェンスを行うことができるように申請手数料を請求します。また、オリジネーション料金およびその他の標準的な閉鎖費用も請求されます。フリッパーは購入価格の75％まで、リハビリ予算の100％まで借りることができます。借り手は自分の書類をアップロードし、ローンの進捗状況をオンラインで監視することができます。融資は、借り手の銀行口座から自動借方で返済されます。 可能性のある欠点

TrenchardとMachadoは、彼らが不動産のcrowdfundingウェブサイトを使用していないと言いました。しかし、両者は、取引を評価してコミットするための群集のプロセスが、借り手が強固な関係を持っている個人または硬貨の貸し手と経験するよりも遅い可能性があると考えていました。これらの貸し手は、素晴らしい機会が立ち上がり、すべての書類が整理されている場合、24時間以内に取引を終了することができます。 民間の貸し手とは異なり、クラウドファンディングのサイトも交渉の機会を提供しない可能性があります。彼らは、大規模な投資家グループに責任を負うため、各取引にパラメータを設定している可能性があります。

（不動産転売で売却する場合の責任についての詳細をご覧ください：8件の開示が必要です ） 結論

財政的な助けを借りずに家を建てたり、現金を持っていてもリスクを制限したい場合は、資金調達方法がいくつかあります。堅い資金貸し手、私用貸し手または不動産crowdfundingの場所はあなたの家を変える夢を達成するのを助けることができる。

これらのオプションはすべて、所有者が所有する住宅の伝統的な住宅ローン融資と比較して高価ですが、その価格は貸し手が負っている高いリスクと、住宅を裏返すための低利の銀行ローンを得ることのできない可能性を反映しています。しかし、他の人のお金を使うことは、現金をほとんどまたはまったく投資していないときに反転事業を開始できるだけでなく、複数の取引を行うのに十分な経験を得ると同時に、 。

「オプションを知っていれば、どこでネットワークを見つけるか、どこでネットワーク化するのか、問題はお金を見つけるよりも取引を見つけることに重きが置かれている」とトレンシャード氏は言う。 「多額のお金を見つけるのは非常に簡単ですが、大きな取引を見つけることは非常に難しいです。 "

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