家を買うことを考えているなら、理想的には20％の前払いのために十分なお金を貯めておくべきです。できない場合は、貸し出しを行う前に、貸し手が民間住宅ローン保険（PMI）を確保するように強制する安全な賭けです。保険の目的は、あなたがメモを省略した場合、抵当会社を保護することです。

参照： 住宅ローンの支払い構造について

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民間住宅ローン保険は、契約金のために現金を節約することなく家を買う素晴らしい方法のように聞こえます。時折、新しい住宅購入者のための唯一の、あるいは最高のオプションです。しかし、住宅所有者がこの保険の支払いを避けるべきいくつかの理由があります。この記事では、PMIに関する6つの一般的な問題を検証し、住宅購入者がPMIを完全に回避できるようにするための解決策を検討します。

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コストを避ける6つの正当な理由 - プライベート・モーゲージ保険は、通常、年間ベースで全貸付金額の0.5％から1％の費用がかかります。 $ 100,000のローンでは、これは住宅所有者が年間$ 1,000、つまり$ 83を支払うことができることを意味します。 1か月あたり33ドル - PMIの1％の手数料を前提としています。 （$ 100、000 x 1％= $ 1、000/12 = $ 83.33として計算されます）それはかなり重い合計です。しかし、全米不動産協会（National Association of Realtors）によると、平均住宅価格は約230,000ドルであり、これは家族が月額約200ドルを保険に費やしている可能性があることを意味する。それは車の支払いと同じくらいです！

1. は控除不可能であることがあります。 -
2. 民間抵当保険契約は税金控除可能ですが、結婚した納税者が年間110,000ドル（調整総収入）未満の場合に限ります。別に提出された夫婦の場合、その敷居は$ 55,000です。これは、敷居をちょうど上回る複合収入を持つ多くの二人の収入家族が寒い中で放置されることを意味します。この「所得上限」は将来的に引き上げられるという噂がありますが、それが起こるという保証はありません。多くの住宅所有者（特に敷居を上回る人）は、少なくとも貸出金利が控除可能であることを心に安らげる大きな支払いを行う方が良いかもしれません。この重要な控除の詳細については、 プライベート・モーゲージ保険の免除方法 をお読みください。 あなたの相続人は何も得られません - ほとんどの住宅所有者は「保険」という言葉を聞き、彼らの死亡した場合、配偶者またはその子供が何らかの金銭的報酬を受け取ると想定します。これは単に真実ではありません。貸し出し機関は、そのような政策の唯一の受益者であり、収益は貸し手に直接支払われる（間接的に相続人に最初に支払われるのではない）。あなたの相続人を保護し、あなたの死後に生活費のためにお金を提供したい場合は、別途保険契約を取得する必要があります。 PMIがあなたの住宅ローン貸し手以外の人を助けると考えることに騙されないでください。
3. お金を逃す -
4. 売却価格の20％未満を引き受ける住宅購入者は、住宅の総持分が20％に達するまで住宅ローン保険を支払わなければなりません。これには数年かかるかもしれませんし、それは住宅所有者が文字通り譲っている金額にもなります。費用をより良い視点に置くために、$ 250、000の家を所有する夫婦がPMIに費やした月額208ドルを払って、それを8％の複合利益率を達成するミューチュアルファンドに投資すれば、 10年以内にお金が37ドル、707ドル（税金が引き出されないと仮定）になる。 難しいキャンセル -
5. 通常、住宅所有者の株式が20％を上回った場合、PMIを支払う必要はありません。ただし、毎月の負担を排除することは、支払いを送信しないだけの簡単なことではありません。多くの貸し手は、住宅所有者に、PMIがキャンセルされることを要求する手紙を草案するとともに、解約前に家の正式な評価を受けるよう要求しています。全体として、これは貸し手に応じて数ヶ月かかることがあります。 払い戻しと継続 - 最終的な1つの論点は、一部の貸し手が、住宅所有者に指定された期間PMI契約を維持することを要求することです。したがって、住宅所有者が20％の基準を満たしていても、住宅ローン保険の支払いを続ける義務があります。あなたの貸し手に確認し、詳細についてはPMI契約の細かい印刷物をお読みください。
6. <！ - 3 - > それはすべて悪くはない

多くのアメリカ人にとって、PMIは控除可能です。控除を箇条書きし、年間110,000ドル未満の収入を得る家族は、PMIが控除可能であることがわかります。 $ 250、000のローンと$ 2,500の年間PMI支払い（未払いローンの1％）のあるカップルの場合、この控除額は300〜400ドル以上の節約につながる可能性があります。

また、プライベート・モーゲージ保険は、しばしば前払いで支払うことができます。 PMIの費用を毎月の予算に費やすことを望まない人々のために、一部の貸し手は、住宅ローンの発生時に現金で支払いを行うことができます。場合によっては、貸し手は住宅所有者に前払いの割引を提供することさえあります。多くの貸し手が提供するもう1つの選択肢は、未払いのローン残高にワンタイムの前払い手数料を加算することです。これの利点は、25年または30年の期間にわたって償却され、毎月の費用はかなり低いということです。

PMIの最終的な「メリット」は、保険契約の払い戻しが完了した後、住宅ローン自体がより簡単に支払われるように見えることです。もちろん、これは財政的なものよりも心理的な利点ですが、突然毎月2~3百ドルの余分なドルを持ってくるのはいい感じです。賢明な住宅所有者は、PMIの予算編成に慣れ親しんだ資金を再投資するか、融資の元本残高に向けて資金を適用することが賢明でしょう。以前のものからの複合ファンドの例を覚えておいてください。

PMIを避ける方法

場合によっては、ピギーバックモーゲージと呼ばれるものを使用してPMIを回避することができます。見込みのある住宅所有者が200,000ドルで家を購入したいとしますが、PMIを避けるために十分ではない10％の前払いのために十分なお金しか貯められていないと仮定します。 "80/10/10"契約と呼ばれる契約を締結することにより、個人は不動産の総価値の80％、すなわち160,000ドルの融資を受けることになります。ピギーバックと呼ばれる第2の融資は、合計$ 20,000（または値の10％）を取ることになります。最後に、取引の一環として、買い手は最終的な10％（$ 20,000）を差し引きます。

住宅所有者は、ローンを分割することにより、両方のローンに対する利息を差し引くことができ、PMIを完全に回避することができます。もちろん、キャッチがあります。非常に頻繁にピギーバックローンの条件は危険です。多くは変動金利ローンであり、バルーン引当金を含む可能性があり、15年または20年以内に返済される予定です（30年後の従来のローンとは対照的です）。

ところで、多くの貸し手は、買い手に対して同様の貸出契約を提供しており、これは前払いに5％しか差し支えない。それは "80/15/5"アレンジと呼ばれています。それはまったく同じように機能します。

結論

民間抵当保険は高価です。あなたが2年以内に自宅で20％の株式を得ることができると思わない限り、おそらくより大きな前払いをするかピギーバックローンを考えるのが理にかなっています。従来の住宅ローンよりもリスクが高いことが多いが、ピギーバックローンは控除可能であり、より多くの前払いをすることができない人にとって便利な選択肢である。

より多くのお金を節約するためのヒントについては、

必要でない15の保険ポリシー

を参照してください。