投資関連資産からの収入は過去最高であり、不動産を借りて収入が増加していることを指摘している。しかし、不動産賃貸物件に投資する前に、不動産賃貸物件をどう評価していますか？

ここでは、賃貸不動産を評価するいくつかの方法を高レベルで紹介します。 （999）チュートリアル： 不動産投資の調査 <！ - 1 - >

販売比較アプローチ 販売比較アプローチ（SCA）は、住宅用不動産を評価する最も顕著な形式の1つです。このアプローチは、特定の期間に売却または賃貸した類似の家を単純に比較したものです。ほとんどの投資家は、潜在的な新興トレンドを収集するために重要な期間にわたってSCAを見たいと思うでしょう。

SCAは属性に基づいて相対価格値を割り当てます。 1平方フィート当たりの価格は、すべての投資家がプロパティ999が評価されるべきかを決定するために使用できる一般的で分かりやすいメトリックです。

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2,000平方フィートのタウンハウスが$ 1 /平方フィートで賃貸している場合、投資家は同様の賃貸料に基づいて同様の賃料収入を期待することができます。 SCAはやや一般的なものです。すなわち、すべての家庭は、常に定量化できない唯一性を持っています。バイヤーと売り手は、ユニークな味と違いを持っ​​ています。 SCAは、ベースラインまたは合理的な意見であり、不動産のための完璧な予測変数または評価ツールではありません。

<！ - 3 - > 比較市場分析を依頼する際に、投資家が認定された鑑定人または不動産業者を使用することも重要です。これにより、2007年の不動産危機の際に広がった不正な鑑定のリスクが軽減されます。 資本資産価格モデル

資本資産価格モデル（CAPM）は、不動産の総合的な評価ツールです。 CAPMは、不動産投資に適用されるリスクと機会費用の概念を導入しています。このモデルは、賃貸収入から得られる潜在的な投資収益率（ROI）を調べ、米国財務省債や不動産投資信託（REIT）などの不動産投資の代替形態など、リスクのない他の投資と比較します。

要するに、リスクフリーまたは保証された投資に対する期待収益が潜在的なROIを賃貸収入から上回っている場合、賃貸物件のリスクを取ることは財務的には意味がありません。リスクに関しては、CAPMは固有のリスクが不動産を賃貸することを考慮している。

たとえば、すべての賃貸物件が同じではありません。プロパティの場所と年齢は重要な考慮事項です。古い物件を借りることは、家主がより高い維持費を負う可能性があることを意味する。高犯罪地域の賃貸物件は、門戸のコミュニティの賃貸物件よりも多くの安全予防措置が必要になります。

このモデルは、あなたの投資を検討する前に、または賃貸価格体系を設定する前に、これらの「リスク」をファクタリングすることを示唆しています。 資本資産価格モデル：概要 を参照）

所得アプローチ

所得アプローチは、賃貸物件の潜在的収入は初期投資と比較してどうなるでしょうか。所得アプローチは商業用不動産投資に頻繁に使用されます。

所得アプローチは、投資の年間資本化率の決定に依存します。この金利は、総賃貸料の乗数から予想される年間収益を資産の現在の価値で割ったものです。したがって、オフィスビルの購入に120,000ドルの費用がかかり、レンタルからの予想月収は$ 1,200であれば、予想される年間資本化率は （$ 1200 * 12ヶ月）/ $ 120,000 = 12％です。仮定がほとんどない非常に単純化されたモデルです。おそらく、住宅ローンに金利費用があります。また、将来の賃貸収入は、今日よりも5年後の価値が低くなるか、または価値がより高くなる可能性があります。 多くの投資家は、純現金価値に精通しています。不動産に適用されるこのコンセプトは、割引キャッシュフローとも呼ばれます。将来受け取ったドルは、インフレリスクとデフレリスクの対象となり、これを考慮して割引価格で表示されます。

金利アプローチ

不動産を評価するコストアプローチは、不動産は合理的に使用できる価値があると主張しています。これは、土地価値とすべての改善の減価償却額を合計することによって見積もられます。 この学校の鑑定人は、しばしば、不動産へのコストアプローチを要約するために「最高と最高の」使用を勧めます。これは、空き地を評価するための基礎として頻繁に使用されます。 たとえば、マンションに転用するために不毛の地の3エーカーの土地を購入しようとするマンション開発者の場合、その土地の価値はその土地を最大限に活用することに基づいて決まります。土地が油田に囲まれていて、最寄りの人が20マイル離れて住んでいる場合、その土地の最高の価値と最高の価値はアパートへの転換ではなく、石油をもっと探すための掘削権の拡大です。

もう一つの最良の議論は、特性ゾーニングと関係がある。将来の不動産が「居住地域」にゾーニングされていない場合、開発者はリゾーニングするために多額の費用がかかるため、その価値は減少します。これは、より新しい構造に使用され、古い特性に対して信頼性が低い場合に最も信頼できると考えられる。特殊用途のプロパティを見るときは、しばしば唯一の信頼できるアプローチです。

住宅価格と金利：どちらが重要か？

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結論

不動産投資は、想像力の広がりによって流行しているわけではありません。しかし、最後の衝突以来、住宅市場は劇的に変化しました。

お金を払わずに資金を調達した家を転用することは、過去の人工物であり、おそらく永遠に消え去った可能性があります。しかし、投資家が不動産をどのように評価するかを知っていれば、不動産賃貸は有益な取り組みになる可能性があります。 ほとんどの深刻な投資家は、レンタルの決定を行う前に、これらの評価方法のすべてからコンポーネントを検討します。これらの入門的な評価コンセプトを学ぶことは、不動産投資ゲームに戻っていく正しい方向の一歩です。その後、あなたが有利な収入をもたらすことができる財産を見つけたら、住宅ローン計算機を使ってあなたの新しい財産に有利な金利を見つけます。このツールを使用すると、予定されている賃貸不動産を評価する際に、より具体的な数値を扱うことができます。 （さらに詳しくは、

フリップをフリップする5つの間違い

参照）