あなたが貸し出す不動産を所有していますか？継続的な所得と資本増価の可能性の他に、そのような投資は、あなたの利益に対する所得税を減らすことができる控除を提供します。しかし、まず、どのような不動産投資家があなたですか：受動的な投資家か不動産専門家ですか？この記事では、あなたの分類がどのようにして税金控除の数に大きな違いをもたらすのかをご紹介します。
あなたが不動産専門家として不動産事業に過半数を費やした場合、賃貸料の損失は受動的ではありません。これは、あなたの損失が受動的かつ非受動的なすべての収入に対して完全に控除可能であることを意味します。そうでなければ、あなたの損失は受動的であり、あなたの賃貸料収入に対して$ 25,000までしか控除できません（修正された調整総収入（MAGI）が$ 100,000と$ 150,000の間に控除されます）。しかし、25,000ドル以上の損失は翌年に引き継ぐことができます。
IRSは、賃貸事業に勤務時間の半分以上を費やしている不動産専門家を定義しています。これには、不動産開発、建設、取得および管理が含まれます。あなたはまた、あなたの不動産賃貸不動産に関して年間750時間以上を費やさなければなりません。 （賃貸物件の所有に関する追加情報は、 不動産に投資する および 将来の地主のためのヒント を参照してください）。 - 9 - >一般的な収入源
賃貸収入 あなたが賃貸料を受け取る金額は、受け取った年に課税対象とみなされます。したがって、前払金を所得として含める必要があります。
たとえば、1か月に$ 1,000の家を貸し出し、新しいテナントがリースに署名する際に、最初と最後の月の家賃を支払うことを要求するとします。この場合、収入として受け取った$ 2,000を宣言しなければなりません。ただし、その$ 2,000の$ 1,000は、将来数年間の期間をカバーします。
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テナント支払費用
あなたのテナントが支払う費用は所得とみなされます。これには、例えば、あなたが町外にいる間にテナントがしなければならない冷蔵庫の緊急修理が含まれます。修理代をレンタル費用として差し引くことができます。 サービス貿易
あなたのテナントは、賃貸料と引き換えにサービスをトレードすることを提案するかもしれません。ただし、サービスの公正市場価値を所得として含める必要があります。たとえば、テナントがレンタルハウスを1ヶ月分の賃貸料（1千ドル相当）と引き換えにペイントする場合は、実際にお金を受け取っていなくても、1万ドルを収入として含める必要があります。ただし、$ 1,000を費用として差し引くことができます。
セキュリティ預金
セキュリティ預金は、賃貸借終了時にこの金額をテナントに返却することを目的としている場合には、その預金を受け取った時点で課税対象となりません。しかし、あなたのテナントがリース期間まで稼働していない場合はどうなりますか？
たとえば、500ドルの保証金を徴収した後、テナントが出て、壁に穴を残して修理に400ドルかかるとします。あなたはそれを返す年の間に保証金からその金額を差し引くことができます。その時、あなたは収入として壁を修復するために使った400ドルを含める必要があります。 $ 400を控除可能な費用として表示することもできます。
対修理改善
賃貸不動産所有者は、不動産における何らかのものが控除可能な費用であると想定することがあります。
そうではありません
、IRSによると。 修理はあなたの賃貸物件を良好な状態に保ち、あなたが支払う年の控除可能な費用です。修理には、塗装、壊れたトイレの修理、および障害のあるライトスイッチの交換が含まれます。一方、改善はあなたの財産に価値を追加し、あなたがそれらを支払ったときに控除できません。あなたは、あなたの財産の平均余命以上の費用を償却することによって、改善の費用を回収しなければなりません。改善には、新しい屋根、パティオまたはガレージが含まれます。 したがって、税制上の観点からは、改造が必要になるまで待つのではなく、問題が発生したときに修理する必要があります。
一般的な控除
モーゲージ費用
モーゲージを取得するための費用は、あなたが支払ったときに控除することはできません。これには手数料と鑑定が含まれます。しかし、あなたはあなたの住宅ローンの寿命にわたってそれらを償却することができます。
住宅ローンの支払いを開始したら、すべての支払いが控除可能ではないことに注意してください。各支払いの一部は元金の払い戻しに向かうため、この額は控除可能な費用ではありません。利息に支払われる部分は控除可能です。あなたの住宅ローン会社は毎年1098フォームをお送りします。これは控除可能です。また、支払いの一部に税金と保険をカバーするエスクロー口座に入金されたお金が含まれている場合、抵当会社はそれをあなたにも報告しなければなりません。
旅費
旅費を徴収するために旅行に費やした金額は、控除可能です。しかし、旅行の目的が改善のためのものだった場合は、改善と減価償却の一環としてその費用を回収する必要があります。
旅費を控除する方法には、実際の費用または標準の走行距離の2つの選択肢があります。 IRSの要件と現在のマイレージの許容量については、
刊行物463
を参照してください。 その他の共通費用 修理と減価償却に加えて、控除可能なその他の共通費用の一部は次のとおりです：
保険
税金
- 芝生手当て
- 税申告準備手数料
- 因果関係（ハリケーン、地震、洪水など）または盗難による損失
- マンションと協同組合
- 賃貸マンションまたは協同組合を所有している場合は、それぞれ特別なルールがあります。
分譲マンション
分譲マンションでは、共通所有財産の世話をするために会費や査定額を支払う場合があります。これには、建物の構造、ロビー、エレベーター、レクリエーションエリアが含まれます。
コンドミニアムを借りるときは、コモンプロパティに関連する減価償却費、修繕費、利息および税金などの費用を差し引くことができます。しかし、一家の賃貸借と同様に、クラブハウスのカバナの評価など、資本の改善に費やされる費用を差し引くことはできません。その代わりに、あなたは寿命の改善以上のあなたのコストを償却する必要があります。
協同組合
あなたが貸し出した共同アパートの費用は、控除可能です。これには、共同住宅会社に支払われた維持費が含まれます。資本の改善は異なって扱われます - あなたは改善の費用を差し引くことはできませんし、それを償却することもできません。あなたは、コストを企業の株式に追加する必要があります。これにより、アパートを売却する際のキャピタルゲインが減少します。
良好な記録を保持する
IRSのスケジュールEには、さまざまな費用区分があります。したがって、IRSはあなたが差し引くことができる項目に柔軟性をもたらします。しかし、あなたの主張をバックアップする準備をして、修理とメンテナンスのための費用を資本の改善であるものから払い戻すようにしてください。あなたが改善に費やすお金は、あなたが売ったときにあなたの税金負担を減らすことができます。また、あなたが不動産の専門家であることを主張する場合は、積極的な参加と毎年あなたの財産に費やされた時間を証明するための補助資料（予定表、日記、カレンダー、ログなど）を保管してください。
まったく、不動産投資家にはかなりの種類の控除があり、どの資格を取得するのかを知ることができます。
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