不動産への投資は、富を築き税を削減する最良の方法の1つです。利益には、減価償却によって収益を生み出す資産のコストを回収し、不動産投資からの利益を遅らせるために1031の取引所を使用し、追加の投資やその他の目的で不動産持分を借り入れる能力が含まれます。さらに、住宅所有者は個人宅地免除の恩恵を受けることができます。これは、個人住宅の売却に関する利益をキャピタルゲイン税から免除し、抵当権の控除を盾にします。これらの戦略の1つまたは組み合わせがあなたにふさわしいかどうかを調べてください。 （背景情報については、 不動産投資 をご覧ください。）

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チュートリアル： 不動産投資の調査

減価償却
減価償却費と呼ばれる年間税額控除を通じて収入生成賃貸物件の費用を回収することができます。内国歳入法は、減価償却控除を妥当な陳腐化または磨耗の是正措置として定義しています。

不動産投資家は、通常、宅地賃貸不動産および構造改善が27. 5年以上にわたって減価償却される改装減価償却費減価償却制度（MACRS）と呼ばれる減価償却方法を使用し、器具およびその他の設備は15年にわたって減価償却される。減価償却費は、実際に資産が正のキャッシュフローを生み出す場合でも、投資不動産の純損失となることが多い。この損失は、ユーティリティーや保険などの費用と同様に、スケジュールE、連邦所得税用紙1040に報告され、経常収入から控除されます。

<！内部収益コードのセクション1031に名前が付けられた1031取引所は、投資家が1つの投資不動産を売却し、資本を使用して別の不動産または同等の不動産を購入することによって税金を繰り延べることを認めているまたはそれ以上の値。この交換は、指定された期間内に行わなければなりません。 1031年の取引所には広範にさまざまな種類の物件が含まれていますが、大部分の取引は不動産に関連しています。 （このタイプの取引について詳しくは、

スマート不動産取引
をご覧ください。） <！ - プロパティ規則 1031交換を成功裏に完了するためには、プロパティは以下の基準を満たさなければならない：

置換プロパティの総計値は、放棄されたプロパティ。

取引に含まれるプロパティは、同じ種類である必要があります。つまり、不動産投資信託（REIT）など、他のタイプの資産と実質のプロパティを交換することはできません。 REITの詳細については、
REIT課税の基本

• を参照してください。
• 交換された不動産は、「商業または貿易における生産的目的」（投資）のために保持されなければなりません。 取引によって受け取った現物または財産は、同種の財産ではないと考えられているものは、起債とみなされ、課税対象となります。 キャッシュブーツ
• には、現金だけでなく、備品などの物的財産も含まれています。

モーゲージ・ブーツ は、取引を通じて達成された債務削減を指します。したがって、代替財産を引き受ける債務の額は、放棄された財産が売却されたときに償還された債務の価値以上でなければならない。 （同種の取引については、 納税者をベイに留めるための貿易財産 を参照してください。） 投資家規則 投資家は適格な仲介業者を使用する必要があります。有資格仲介人とは、1031年の交換手続きを容易にする代理人であり、主に放棄された不動産からの純収入を、不動産に再投資する前に保有している。交換中は、資格のある仲介業者のみがこれらの資金を保持することができます。連邦取引所収容者連盟は、1031年の交換プロセスにおいて、適格な仲介者が果たす役割を詳述している。 投資家は2つの納期の対象となります。

放棄された不動産の売却から45日後、交換所の資格のある代理人（通常は仲介業者）に資格のある不動産のリストを提出しなければなりません。また、識別できるプロパティの数を制限するいくつかの規則もあります。さらに、資格のある代替資産の総額は、放棄された資産を売却した日から180日以内に、またはその年度の税務申告期限の180日後のいずれか早い時点で取得する必要があります。
1031交換、ステップバイステップ

典型的な取引では、投資家は投資不動産を売却し、その収益金を別の不動産に投資することにします。これを税効率の良い方法で実現するために、投資家は適格な仲介業者と1031の交換契約を締結し、元の財産を売却する。同時に、投資家は代替物件の検索を開始します。

• 投資家が元の財産（放棄された財産）を売却する日に、すべての経費を支払った後の純収入は、適格な仲介業者によって設定された特別な口座に送られる。
• 投資家は特定期間に入り、交換期間中に資格のある交換財産のリストを作成するのに正確に45日間、交換財産を閉じるのに180日を要する。

放棄された不動産の売却による収入全体を使用して、投資家は新しい投資不動産または不動産をクローズする。
資格のある仲介業者は、これらの資金を肩書会社に送金し、特別口座は閉鎖され、取引は完了する。

1. ホーム・エクイティへの借入
2. 個人資産または投資不動産のいずれかに相当な持分を積み上げた投資家は、財産を借り換え、追加投資を行い、自宅を改善するなどの目的で株式を引き出すことを選択することができます。規制は州ごとに異なります。
3. 典型的なシナリオでは、貸し手は、貸出金の80％を財産の公正市場価値の50％または50％のいずれか少ない金額で貸付する。たとえば、100,000ドルのローンを持つ240,000ドルの物件では、借り手が抽出できる最も多くのものは$ 92、000（$ 240、000 x 80％ - $ 100,000）です。
4. 借入能力は、借り手の信用スコア、既存の負債比率、および負債比率にも依存する。この戦略は少しリスクが高いが、追加の債務を処理できる人にとっては、1031取引所に入るか財産を売ることなく富を築くことができる。 （ホーム・エクイティ・ローンについての詳細は、
5. ホーム・エクイティ・ローン：それは何であり、どのように機能するのか

を参照してください。）
家の売却に税金を控除

納税者の一次個人居住地の譲渡税は、婚姻夫婦の場合最高500,000ドル、納税者が過去5年間のうちの2年間は家に住んでいた場合は単身者250,000ドルまでキャピタルゲイン課税から除外されます。さらに、納税者の​​プライマリ・レジデンスの売却益がこれらの除外額よりも大きければ、納税者はその部分を1031取引所に投資することもできます。家価値が評価されている地域に住んでいる投資家は、同時に自分の富を築き、同時に税金を最小限に抑えるための戦略を使うことができます。 （抵当権の控除

住宅所有者は、あなたの住宅ローンの一部に帰属する抵当権の一部を差し引くことができます。彼らの納税申告に対する利息支払い。これらの支払いは、モーゲージの初期の期間中に高くなり、モーゲージが返済されるにつれて徐々に減少する。 （ 住宅ローン利子税減額 を参照）

結論
税金負債を最小限に抑えながら売却しようとする不動産所有者には、多くの選択肢があります。

1031交換は、売りからのリターンを同種の財産に再投資することを可能にする。 住宅担保ローンは、資産価値に直接関わっており、様々な目的に使用することができます。 本拠地の売却は特別税制の対象となります。

住宅ローンの利息は税金控除時に控除することができます。
あなたの個人的な状況によって、これらのオプションのどれがあなたにとって適切かが決まりますが、そのいずれかがあなたの不動産投資を最大限に活用するのに役立ちます。 関連資料については、 住宅所有者のための税務プライマリ

を参照してください。