これらのローンは、住宅ローンの利息よりも高い収益率を稼ぐために現金を自由にしたい裕福な投資家にとって最も適しています。ここでは、これらのローンに頼ることが深刻な問題になる理由と、ARMに伴うリスクを回避する方法について説明します。
<！ 問題の定量化
連邦準備理事会（FRB）のアラン・グリーンスパン会長は、2005年初めに「ホーム " 2003年以来購入した住宅の50％以上が利息のみのローンで購入されたサンフランシスコ湾地区を中心に、カリフォルニア州（国家が最も高価な不動産を誇る国） LoanPerformanceによると。
米国の住宅ブームは価格を高騰させた。連邦住宅金融委員会（FHFB）が発表したデータによると、平均家庭の購入価格は現在$ 283、800です。一般的に言えば、ほとんどの将来の住宅所有者は、2〜年収。この式に従うと、その家を購入しようとする家族は、$ 113、$ 520、$ 141、$ 900 /年の収入を得なければなりません。現実には、2003年の家計収入の中央値（データが入手可能な直近の年）は、43ドル、318ドルであったと報告している。
<！数字を見てみると、平均的な収入を得ている世帯は「普通の」家を購入する余裕がないことがすぐに分かります。この障害を克服するために、住宅購入者の増加は、変動金利住宅ローンになっています。これらの抵当貸付は、固定金利抵当貸付から利用可能な利率よりも低い初期金利を提供します。低いレートは、調整する前に、設定された期間（1、3、5、7、10年）で保証されます。短期金利が上昇すると、モーゲージ貸し手は、資本コストの上昇を反映して金利を引き上げる。 （あなたの住宅ローンの取り扱い方法の詳細については、モーゲージの払い戻し および アメリカンドリームまたはモーゲージの悪夢 を参照） ARMが危険な理由
ARMは、最小支払いで最大の家を買うことができるようにするために不愉快な驚きのためにすることができます。購入前に調整率が完全に開示されているが、多くの買い手は将来の影響を考慮していない。これは、特に利息のみのモーゲージに当てはまります。他のARMと同様に、利払いのみのモーゲージは、支払いがローンの利息のみで構成された一定期間を提供します。住宅所有者は低い支払いの恩恵を受けるが、将来、ローンの金利は上昇し、ローンの元金も返済されなければならない。最終的な結果は醜いことがあります。
たとえば、6％の利子で150,000ドルの利息のみのローン（5年間のARM）であれば、月額$ 750（（$ 150、000 * 0.06）/ 12 = $ 750）の支払いとなります。しかし、5年後、元本の返済を開始しなければなりません。同じ金利を持つことができるほど幸運だったとしても、支払額は966ドルに増加するでしょう。ローンの期間は現在わずか25年であるので、月に45。
計算999は計算の内訳であり、
| m は等価月次配合率、 k は住宅ローンの上場金利、 （1 + m）999は、毎月の支払額であり、したがって、（1 + m）999 = [1 + k / 2] = [1 + k / 2] 999 = 1+。次に、毎月の支払いを解決することができます。 X ： $ 150,000 = X * [1 /。注：この計算に使用される期間の数は、12ヶ月/年と住宅ローンの25年間の合計数に等しい。あなたの住宅ローン計算機が適切な計算機を提供していない場合は、住宅ローン計算機をチェックしてください。 元の6％の金利がちょうど1％上昇した場合、例を見ればわかるように、あなたが伝統的な30年固定金利ローンを持っていれば、支払いは$ 899になります。33 - と 過去5年間の支払い（貸出金の比較情報については、 抵当貸付：固定金利と固定金利の比較e-レート ）。 これは、ARMだけでなく、インタレスト・オンリーARMも貴重なツールではないというわけではありません。数年以上の長期滞在を予定していない場合、ARMはリーズナブルな価格で快適な生活を送ることができます。あなたが豊かで投資に精通していれば、ARMも素晴らしいツールになるでしょう。金利が6％の100万ドルの抵当権付利付モーゲージは、30万ドルの固定金利抵当権の場合、5ドル、995ドル、51ドルの対価を支払います。これは月に1万ドル近くあり、他の場所で働くことができます。しかし、これは富裕層のための良い戦略かもしれませんが、一般的な住宅所有者は一般的に毎月数百ドルしか節約しませんし、おそらくその貯蓄をリスクとホーム・エクイティの欠如をもたらす投資収益に転換する手段はありません努力する価値がある。結論 - 問題を避ける 金利上昇の環境では、ARMを採用することは疑わしい戦略であり、利益専用のARMを取ることは特に危険です。あなたは株式を儲けることはないので、借り換え時にお支払いが増える可能性があります。家庭所有に関連する熱、水、電気およびその他の費用のコストを追加すると、費用はすばやい予算を圧倒することがあります。トラブルを避けるために、控えめなアプローチを取ってください。 ARMをお持ちでない場合は、金利上昇の環境ではARMを使用しないでください。もしあなたがして、すぐに家を払うことを計画していない場合は、リファイナンスを検討してください。また、多くの貸し手があなたの総収入の40％まで貸付を行いますが、慎重な借り手は、あなたの家庭の元本、利子、税金、保険が総収入の28％を超えないように注意する必要があります。どのような道を選んでも、あなたの研究を行い、住宅ローンを管理し、あなたの住宅ローンがあなたを管理していないことを賢明に計画してください。結局のところ、前もって警戒されています。 サブプライム、変動金利住宅ローンおよびサブプライム融資のワンストップショップについては、 サブプライム住宅ローンフィーチャー をご覧ください。 |