すべての人は、連邦準備制度が、前例のないゼロ・バウンド・レジームの後に、金利を最終的に引き上げるのかどうか、また、潜在的な落ち込みが何であるかを知りたい。住宅市場は興味深いものです。なぜなら、住宅販売は関心度に大きく依存しており、それは最後の大不況を促した住宅市場の崩壊であったからです。

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直接または間接的に、金利の引き上げは住宅ローンを持っている人に影響します。これは、月々の利払いが直ちに増加するため、変動金利抵当権（ARM）を保有する人にとって最も明らかです。

2008年以降、フェデラルファンドの利率は0または0に近く、米国では最低の住宅ローン金利となっています。 2014年中頃から2015年半ばにかけて平均30年の固定ローンは4％未満で解決しました。自宅のバイヤーはこれほど長い間、これを安価に見たことはありませんでした。現在の多くの住宅所有者は、魅力的な新しい料金にリファイナンスすることができました。

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上昇する金利は、異なる方法ではあるが、買い手と売り手に影響する低金利のモーゲージ市場を妥協させるだろう。原則として、買い手は、毎月の利払いが減少するため、金利が低い場合には、より高価な家庭で購入する余裕があります。料金が上昇するにつれて、バイヤーは少なくとも最初は高価な市場から追い出されます。あまりにも多くのバイヤーが市場から値段を付けられれば、価格は下がる可能性が高い。

<！ - 9 - >金利の上昇がどのように起こるか

連邦準備制度を含む近代的な中央銀行は、景気循環の金額を変化させることによって金利に影響を及ぼす。これは通常、資本市場におけるベースライン・レートを形成する米国財務省証券の購入または売却を通じて行われる。 FRBが経済の金利を上昇させたいとします。財務省の助けを借りて、連邦準備制度理事会（FRB）は市場にTreasurysを販売している。投資家（主に銀行、政府、その他の大規模機関）は、財務省との間で現金を買い取っており、現金はFRBのバランスシートに載っているだけです。

Fedの貸借対照表上の現金はもはや経済に流通しておらず、それによって実質的に通貨供給が減少している。より多くのTreasurysが売り手と競合して市場に出ており、これらのTreasurysの価格を引き上げるために回っている現金が少なくなっています。両方の要因が財務省の価格を押し下げ、利回りが上昇する。 （買収価格と償還価格の差が大きいため、宝庫やその他の債券は低い価格で利回りが高くなることを覚えておいてください）。

国債は市場でのリターンを得るための最も安全な方法であるため、 - 住宅ローンを含めて - 投資家と貸し手をTreasurysから遠ざけるために余分なリターンを加えなければなりません。Treasurysのリターンが上昇すると、経済における他のレートも上昇します。

上昇する金利と借入金

金利の引き上げは、借入金をより高価にし、住宅購入者は実質的にすべての住宅購入に対して住宅ローンを使用します。住宅ローンは多方面の見通しを持つ傾向があるので、貸し手はFRBが行う前に金利を引き上げる可能性が高い。結局のところ、貸し手は最終的に利上げが行われていることを知っている。

パーセンテージ・ポイントの半分でも時間の経過とともに大きな違いがあります。買い手が30年にわたり3億9200万ドル（2015年9月の平均市場レート）で250,000ドルのローンを購入したとします。彼の月額支払い額は約1,182ドルになり、住宅ローンの総費用は約425,000ドルになると予想されます。

利率を4.42％に変更し、月額支払い額はこれはあまり好きではないように見えるかもしれませんが、住宅ローンの総費用は現在$ 451,000を超え、$ 26,000増加しています。

金利上昇と住宅価格

FRBの利上げにより、資金調達がより高価になることは明らかですが、その影響が住宅価格に与える影響は不明です。

住宅価格と金利上昇との間には厳密な歴史的相関はない。住宅価格と国内総生産（GDP）成長との間には、より良い相関が存在する。新築住宅への需要は、経済が騒いでいるときに大きくなる傾向があります。

上昇する金利は、両方の方法で打破することができます。多くの予言者は、金利上昇が不安定な経済を揺るがし、住宅購入の需要を押し下げると懸念している。これを厳しい資金調達条件と組み合わせれば、住宅価格が下落することは容易に推測できます。

しかし、少なくとも1980年代半ば以降、金利上昇は通常、より健康的な経済と一致していた。これは市場でより多くの買い手、より多くの家屋が建設され、より高い価格を意味します。

奨励している住宅購入者は、連邦機関の方針に関して過度に考えるべきではありません。たとえ金利が穏やかに上昇したとしても、2015年後半または2016年初めに大部分が四分の一増加すると予想されます。借入費用は歴史的な最低水準に近くなります。もちろん、買い手の収入や家が良い地域にあるかどうかなど、他にも多くの重要な考慮事項があります。結局のところ、小額の金利上昇は購買決定にわずかな影響しか及ぼさないはずです。

結論

フレディマックによると、2015年8月の平均30年固定金利モーゲージは3.91％であった。これは、2012年後半の3.35％の過去最低水準を上回りますが、まだ歴史的水準をはるかに下回っています。平均レートは2010年に4.69％、2005年に5.87％、2000年に8. 05％、1980年に13.74％だったと考えてください。

高価で急成長している不動産市場サンディエゴ、デンバー、ダラス、サンフランシスコのように、FRBがより高い金利を目標とする前に、より低い金利でロックすることができるかもしれない。

上昇率は長期的には（25年と30年の間）大きな差を生みますが、月間の影響はわずかです。野望的な買い手が長い間家に留まらない場合、金利の重要性はそれほど高くありません。

金利の上昇は、2007年のような他の住宅バブル崩壊の可能性を減少させます。長期的には住宅所有者が安定して上昇する環境を保つ方が安全です。 Fedのハイキングの経済的影響を予測することは困難ですが、歴史は、レートが低いときに資産バブルが形成されることを示しています。