多くの点で、ニューヨーク市の不動産市場は、米国内の他の都市とは異なります。 NYCとAny-Other-Town、USAの最大の違いの1つは、NYCで販売するマンションはコンドミニアムであることです。ほとんどの場所では、コンドミニアムはルールですが、ビッグアップルではありません。 NYCの共同議長数を上回っていますが、ほとんどの見積もりでは約75％が共同議長であると言われています。 （8月末現在、マンハッタンの市場に2ベッドルームの共同アパート526室、764のコンドミニアムがあります。）

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コープとコンドミニアムの違いの簡単な定義から始めましょう：マンションを購入すると、あなたのアパートと共通部分の割合があなたのものです。あなたが一組を買うとき、あなたは実際にあなたのアパートを "買う"わけではありません。代わりにあなたの建物である会社の株式を購入しています。あなたのシェアの大きさはあなたのアパートの大きさによって決まります。株式を買うことで、協同組合ビル内のユニットを占有することができます。コンドミニアムの閉鎖時には、あなたは行為を与えられます。協同組合の閉鎖時には、独自のリース契約を結ぶことになります。 （より詳細な比較については、 共同作業、コンド&コンドスの基礎と相違点 を参照してください）。

<！私たちが話したカップルのような将来のバイヤーの中には、コンドミニアムを買うために出発したが、彼らの検索が始まったときに彼らの心を変えた。もともとこの夫婦は、2ベッドルームのアパートメントを改装し、貸し出しすることについての協議会全体の審査と制限を避けたいと考えていましたが、最終的には財政が勝ちました：「アパートと価格になった。これまでのところボードは上質で、建物は素晴らしかったので、苦情はありません。 "

<！ニューヨーク・タイムズの記事によると、コンドミニアムとコープスは依然として異なる商品ですが、「微妙で具体的な方法では、それぞれが裕福なバイヤーと競い合うように、それぞれの特徴を引き継いでいます。これまで以上に挑戦的な市場で"

ここであなたの購入の決定に役立つコンドミニアムとコープスの機能の比較です。

どのようなタイプの建物ですか？

一般的に言えば、古い住宅地域には共同作業が圧倒的に多い。一度外れ値と見なされていたが最近「股関節」と考えられていた新しい地域は、あなたがコンドームを見つける場所です。

ニューヨークの不動産仲介会社Citi Habitatsの社長であるGary Malinは次のように説明しています。「歴史的な不動産が好きな人は、戦前のほぼすべての建物がこのように編成されているため、また、協同組合の建物はコンドミニアムの開発よりも古くなる傾向があるため、より中央の場所に配置されることが多い。たとえば、アッパー・イースト・サイドのパーク・アベニューを結ぶ住宅のほとんどすべての住宅は、共同作業です。"

空のガラスの家に住んでいる方があなたのスタイルであれば、マリンによれば、多くのコンドミニアムを見ているでしょう。コンドミニアムの建物は1970年代までニューヨークでは一般的になっていなかったので、共同作業よりもモダンであることが多い。マンハッタンでは、新しいコンドミニアムの利用可能な土地が限られているため、最新のマンションは、東西側の新旧マンションに見られる可能性が高い。クイーンズとブルックリンでは、ロングアイランドシティとウィリアムズバーグ、そしてブルックリンのダウンタウンにあるウォーターフロント沿いの旧工業地帯に新しく建てられたコンドミニアムが数多く建設されています。 "

ほとんどの場合、コンドミニアムと共同作業者の両方にドアマンとスタッフの監督があります。いくつかは、他の2人がしないことすべてを行うコンシェルジュを追加します。アメニティは、ブルックリンのウォーターフロントの1つのコンドミニアムにあるローキー（地下室の保管室かもしれない）またはペットの託児所（The Wag Clubと呼ばれる）でスタッフが見守るあなたの犬をきれいにする;テニスコート、ビリヤードルーム、ピアノルーム、スクリーニングルーム、子供用プレイルーム、ジム、ゴルフシミュレーター、屋外パッティンググリーンがあります。

あなたはどれくらい使うことができますか？

NYCのコプアンドコンドー市場の最も頼りになる指標の1つは、The Quarterly Elliman Reportです。 2015年第2四半期の協同組合とコンドミニアムの売上高によると、両方のタイプの不動産の価格は上昇傾向にありました。 2ベッドルームの共同作業では、1ドルの中央値段が示されました。 575百万ドルコンドミニアムは2百万ドル弱です。 3つの寝室の場合、差額はさらに大きくなりました。コンドミニアムは6500万ドル。

Halstead PropertyのHarkov LewisチームのWarner M. Lewisによると、「すべての新しい開発はコンドミニアムであり、その価格は何年も前に想像していたことを凌駕しています…外国人と国内のバイヤーは、 。ニューヨークの不動産は、一部の投資家のために「資本保全」がキーとなっているため、大きな恩恵を受けています。コンドミニアムは、コンドミニアムの許可と共同作業（ほとんどの場合）はしません。 "

2種類の物件の前払金は実質的に異なっています。それは、コンドミニアムの購入価格のわずか10％を置くことが可能です。あなたは20％〜50％の控除をする必要があります。

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コスト削減について

コンドミニアムの閉鎖費用は、組合よりも高い。詳細については、ニューヨークの不動産弁護士Adam Stoneに両者の比較を依頼しました。彼が思いついたことは次のとおりです。800,000ドルの住宅ローンを持つ100万ドルのコンドミニアムでは、閉鎖費用は、購入者の所有権保険、4,500ドル、貸し手のためのタイトル保険、$ 1,000、ニューヨーク州住宅ローン記録税、$ 15、370.総額：$ 32,270（貸し手の手数料なし、貸し手によって異なります）。組合の場合、それはちょうど10,000ドルの大邸宅税です。実質的な違いは、マンションが個人的な財産である一方、コンドは不動産であるという事実によるものです。 「閉鎖費用を計算するときには意味がありません。 "

<！ストーン氏は次のように説明しています。「ニューヨーク州には、販売価格の0.4％の譲渡税があります。これは、住宅用不動産また、1百万ドル以上の住宅用不動産にのみ適用されるため、購入者の譲渡税は1％、「マンション税」とも呼ばれます。 "

あなたの月額料金はいくらですか？

コンドミニアムでは、毎月の請求書は「共通料金」と呼ばれます。 co-opsでは「メンテナンス」です。 "両方の費用は、建物の維持費 - 一般的なエリアと造園、スタッフの支払い、および多くの場合ユーティリティの一部を支払う。協同組合のオーナーは1ヶ月に1回小切手を書いていますが、コンド所有者は2つ（建物の維持費と財産税の1つ）を書いていますが、しばしばコンドミニアの所有者の総額は協同所有者の維持費よりも低いです。

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メンテナンスと一般料金は石で設定されていません。新しい屋根、新しいロビー、スタッフの増員などの大きな費用は、取締役会のメンバーが決定したものであり、まれに取り消すことのできるものであるという評価を引き起こす可能性があります。

あなたは理事会にどのくらいのことを伝えたいですか？

ほとんどの協同組合委員会は厳格かつしばしば長時間の申請プロセスを有しています。コンドーボードは一般的にそれほど厳しいものではありません。ルイスはそれを要約しています：「あなたがアパートを購入するための資金を持っていなければならないだけでなく、そうするために資金を調達する必要があるだけでなく、通常は非常に詳細な申請書を提出した後、時間がかかります。次に、理由がほとんどまたはまったくなく、バイヤーはインタビューの後、またはパッケージ内の何かのためにだけ前に拒否することができます。私はお得な情報を持っており、拒否の理由や理由はありません。 "

彼は誇張していると思う？ニューヨークの不動産ニュースサイトBrickUndergroundのこれらのコラムを見ると、ニューヨーカーがコープボードとカーブコープのコープボードのインタビューの質問によって拒否される主要な理由があります。

「コンドミニアムでは、建物はバイヤーにパッケージを要求することができますが、インタビューはなく、建築物には最初の拒否権しかありません（つまり、それを承認するかコンドそれは買い手（または資金調達）に何か起こっていない限り、契約が成立したときに契約が成立したときを意味します。 "

規則は何ですか？

協同組合は多くのルールを定めている。彼らはあなたのドアに休日の装飾を置くことができるかどうか、あなたのペットがあなたと一緒に動くことができるかどうか、あなたがトロンボーンを練習することができるときに強制することがあります。ほとんどのルールは、協力的な生活の調和、静けさ、礼儀を促進するためのものです。

しかし、一部の国内購買者を阻止する規則や、すべての国際バイヤーは、サブレッティングに関する共同作業の制限があります。コープス社は株主がアパートを長期間にわたって賃貸することはできません。 。国際収入を得ることの不可能な協同組合のもう一つのルールは、資金が米国外にいる人を受け入れることができないということです。

コンドーズは、国際投資家がスペースを購入して貸し出すことを認めています。それは厄介です。

「共同作業はすべて、長期的に安定した住民グループを確立することです。ニューヨークタイムズによれば、コンドーズはそれを心配しているようには思えないのですが、「多くの料金をかけたり、規則を厳しくしたり、短期間のレンタルを妨害してホテルの忙しい雰囲気を与えることができます。 "

結論

マリンは、「一般的に言えば、共同作業は安定性を重視し、建物に根を植えたい人にとっては、スマートな選択です。あなた自身に尋ねるだけです。 「共同作業は共同作業よりも一時的な作業ではないため、近隣の人と知り合うためには素晴らしい場所です。分析、突き刺し、突き詰められるように準備しておきますが、このプロセスは、組合が安定して投資を保護するためのものであると理解してください。 "

また、彼は、「自分のドラマーのビートに向かって行進し、柔軟性を重視すれば、コンドームがあなたにとって賢明な選択肢になるかもしれません。しかし、この自由が価格で実現することを理解する。コンドは、常に同等の共同作業よりも高価です。さらに、定期的にエレベーターの新しい顔を見ることがあなたにとって問題であれば - 他の場所を見てください。賃貸人はコンドミニアムの建物でよくあることがあります。所有者はしばしばコンドミニアムのより自由な政策を利用する。 "

マンハッタン・ラグジュアリー・コンドス・インベストメント

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