最近、ワシントンから良いニュースが出ました。ファニーメイとフレディマックは、民間貸付業者から住宅ローンを購入する政府系公的機関であり、住宅ローン市場を完璧な信用ではないほど借り手に開放するルールに合意した。 （ ファニーメイロッジについて知っておくべきこと を参照してください。）

問題

このニュースがなぜ重要なのかを理解するには、まず問題を理解する必要があります。彼らが知られているようにファニーとフレディは、お金を貸していません。消費者は、今後の家計購入について誠実な見積もりを得るように決して電話することはありません。代わりに、ファニーとフレディは議会によって作成された上場企業であり、住宅ローン市場に安定性と流動性を提供するのに役立ちます。

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貸し手が住宅購入資金を調達するために融資を行う場合、貸し手の最終的な目的は、セカンダリ市場と呼ばれるファニーまたはフレディに売却することです。貸し出しを売却することによって、貸し手はその書籍からそれを払い、お金を解放し、貸し出しで即座に利益を得る。ファニー（Fannie）とフレディ（Freddie）は、低・中・中所得の家庭が家を購入する夢を達成するのを支援する議会からの請求を受けています。これにより、当局は、元の（プライマリ）貸し手からこれらのローンを購入し、ポートフォリオに追加することを熱望している。

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しかし、住宅ローン貸し出しの暗い側面が明るみに出てくるところです。ファニーとフレディは、流通市場で最も熱心なバイヤーの2人です。そのため、貸し手が適格者であるかどうかを決定しているときに、融資を維持するという点ではあまり考えていません。彼らはフレディとファニーがそれを購入すると思うならば、ローンを承認するだけです。

住宅金融危機の影響を受けて貸し手が大量に発見されたため、FannieとFreddieは何かが適切でない場合に貸し出しを買い戻すよう強制することができます。あるいは、代理店が不十分なローンを買い戻すように銀行を強制しなかった場合、彼らはペナルティでそれを叩くことができる。ローンを買い戻すことは、しばしば貸し手の損失に相当するため、銀行はそれを回避するように努めます。

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まず、引受基準が高くなった。金融危機以降に住宅ローンを申請した場合、財務の掘り下げレベルは2008年よりもはるかに高いことがわかります。第2に、貸し手は引受基準をほとんど満たしていない借り手に融資しません。貸し手は、ファニー、フレディ、またはセカンダリ市場の他のバイヤーに再販する際に問題を起こす可能性を望んでいないので、ローンなしで最低適格の借り手を残します。

新しい解決策

これは最近のニュースが重要になる場所です。ファニーとフレディは、彼らが適格でない借り手に融資を行うことについて貸し手の心を安易に置くという規則を定めると発表した。この変更には主に紛争が伴う。貸し手とFreddieまたはFannieの間の紛争が発生した場合、FreddieとFannieはもはや最終的な判断者ではありません。代わりに、それは独立したアービターに行くでしょう。

これは、借り手が2回以上の不連続支払いを逃した場合や詐欺の証拠がない限り、貸し手に貸出を強制しないファニーとフレディの約束を含む、過去数年間の制限を緩和したその他の変更を加えるものです。 2014年に代理店は詐欺行為をより明確に定義し、昨年、彼らは引受業務の間違いに対する罰則をより明確にし、小規模な問題に対してはより厳しい罰則を課した。これらのすべての変更は、格付けの低い借り手が抵当権を取得できるようにするための扉を開いて、市場の緩和に貢献しています。

結論

理論的には、これらの新しい規則は、いくつかの潜在的な借り手にとって住宅ローンの適格性を容易にするはずです。それが起こるかどうかはまだ分かりません。いくつかの専門家は、基準は軟化し、他の人は消費者に変化が見られないと考えていると言います。 （詳細は、 2016年の住宅ローン金利から期待されるもの 参照）。