家を所有することの最大の課題のいくつかは、ポイントとコストの基準に関連する税規則の形になっています。幸いなことに、少しの知識が謎を解きほぐすには長い道のりを歩んでいます。この記事では、住宅ローンの基礎点について説明し、自宅の価値、費用の基礎、最終的にはあなたの税負担にどのように反映されるかを示します。

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ポイントに関する入金

ポイントは、借り手がモーゲージを締結するために支払う特定の料金です。ポイントは前払い利息とみなされるので、借り手はそれらを控除として使用することができます。しかし、住宅ローンに関しては、住宅購入者が一般的に融資額の1〜3％に相当するポイントに対して完全な税額控除を取ることができるかどうかを混乱させるのは簡単です。一般的に、ポイントは前払金利であるため、抵当権の期間にわたって差し引く必要があります。ただし、内国歳入庁（IRS）は、以下の要件が満たされている限り、実際の支払いの年度にポイントが控除可能であると述べています。

<！あなたのプライマリレジデンス（ほとんどの場合、あなたが住んでいるもの）でローンを保護します。

- 支払いポイントは、あなたのエリアで確立された練習です。

- 支払ったポイントは、お住まいの地域に一般的に課されている金額を超えない金額

- 現金収入方式を使用します。つまり、受け取った年度の所得を報告し、支払った年度に経費を差し引くことを意味します。

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- 鑑定料、検査手数料、肩書き料、弁護士費用、または財産税など、決済用紙に別途記載されている項目については、ポイントが支払われなかった。売り手が支払ったポイントをカウントせずに請求されたポイント以上であったポイントを支払うためにあなたの貸し手またはモーゲージブローカーから資金を借りたことがありませんでした - あなたのローンを使って購入したまたはあなたのプライマリレジデンスを建設してください。 - ポイントは住宅ローンの元本のパーセンテージとして計算され、その金額は決済明細書に明白に表示されます。

場合によっては、ポイントは生涯にわたり差し引かれなければなりません。ローン。例えば、30年ローンのポイントは1年に1/30の割合で控除されます。このカテゴリーに該当するポイントには、以下のものが含まれます：

- 第2の家のモーゲージ。

- 低金利を得るための借り換え時に支払われるポイントを含む、ローンをリファイナンスする（ローンをプライマリレジデンスの改善に使用しない限り）。

- あなたのプライマリレジデンスを購入、建設または改善するために使用されない家事融資。ローンの一部がプライマリーレジデンスの購入、建設または改善に使用された場合、ポイントを支払った年度に対応するポイントを差し引くことができます。

ローンが早期に返済される場合、残りのポイントはすべて即座に控除される場合があります。また、1月に受け取るIRSフォーム1098には、住宅ローンに支払った控除対象金額は記載されていますが、償却ポイントは把握されていないことに注意してください。あなたの納税申告書を提出するときに、償却されたポイントの控除に関する適切な説明を必ず含めてください。ポイントが売り手によって支払われた場合、買い手は納税申告書で差し引くことができますが、家の原価ベースを相当額だけ減らす必要があります。 IRSのポイントに関する包括的な概要については、最新のレポートをご覧ください。

購入と販売：基金をより詳細に見る

税務上の資産の元の価値である原価基準は、多くの購入者の心に新しい家を購入する際の最後のものです。あなたはそれについて考えていないかもしれませんが、買収後の資産の取得方法とそれに伴う方法は、基盤の決定、最終的に最終的には税金を払わなければならない利益に影響します。

税金の理解

あなたが家を売却する前の5年間のうち少なくとも2年間はあなたの家（主な住居）を所有し、住んでいた場合、納税者救済のおかげで、全く税金を支払う必要はないかもしれません1997年5月7日より前に、住宅所有者は、2年以内により高価な住宅を購入するために収入が使用された場合を除いて、家の売却による利益に対してキャピタルゲイン税を支払わなければならず、 55歳であり、売却による利益で最大125,000ドルの生涯免税を請求しました。

今日、一人の住人は、プライマリーレジデンスの売却によって生み出されたキャピタルゲインで最高250,000ドルの税金を支払っていません。夫婦はあなたの家に住んでいれば、500,000ドルまで税金を払っていません売却前の5年間で2年未満である。 1997年以前に家を売却し、新しい主居住地に転貸した場合は、税額控除基準額を計算する際に転貸金額を含める必要があります。健康状態の低下、雇用や離婚の変更などの特殊な状況下では、2年間の要件は免除され、免税は家庭に居住する月数に基づいています。例えば、売り手が12ヶ月間家に住んでいた場合、家に住んでいる月数は24（2年間の月数）で割られます。結果は0.5であり、住宅所有者は不動産の売却によって生じたキャピタルゲインに対して50％の免除を受けることができます。強制再配置のために移動する軍事要員は、2年間のルールから免除されます。

250,000ドルのキャピタルゲイン（夫婦は500ドル、000ドル）は過去10年間に国内の多くの地域で急激に増加した住宅市場のように思えるかもしれませんが、 。未来があなたの地元の不動産市場にもたらされることを決して知らないので、あなたのコストベースを把握し、売却時に何が税金負債が発生するかを理解することが重要です。

ベーシスの計算

自宅のコスト基準を決定するには、自宅に対して行った資本増強の費用を、自宅に対して支払った価格に加算する必要があります。資本の改善は、通常、あなたの財産の価値と期待寿命を向上させるものとして定義されます。そのような改善には、キッチンの拡大、スイミングプールの設置、または余分なベッドルームの追加が含まれます。次に、売り手が支払うポイント、減価償却費、損失額を差し引く必要があります。

例：原価計算

住宅購入価格：$ 300,000

売り上げポイント： - $ 6,000

プール：$ 20,000

調整された原価基準：$ 314、000 < 結論

2007年に発生した住宅ローン危機では、住宅価格が大きな打撃を受けましたが、過去の住宅ブームと同様に歴史が繰り返されると、多くの住宅所有者は家の価値が上がる長期的。同様に、キャピタルゲインの税法がもう一度変わる可能性もあります。未来がもたらすものを誰にも確実に伝えることができないので、あなたの家の価値、基礎、税金に対する責任を常に十分に理解することが最善です。いつか、あなたが情報を必要とするとき、あなたはそれを近くに持っていることをうれしく思います。