2008年のサブプライム・メルトダウンと1987年の崩壊から学んだことがあれば、家を購入したりリファイナンスするためにお金を借りるときには慎重に進めなければならない。あなたが選択した住宅ローンのタイプは、あなたの家を完全に所有しているか、差し押さえの中で自分自身を見つけているか、あるいは破産しているかの違いを意味する可能性があります。この記事では、人々が最もよく抱える住宅ローンの種類について説明し、間違った借り手と合致した場合の悪い考え方を説明します。

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チュートリアル：不動産投資

住宅ローンを危険にさらす要因 住宅危機のために、私たちの多くは特定の種類の住宅ローンが本質的に危険であると信じるようになりました。しかし、住宅ローンの専門家は、リスクの高い住宅ローンは、実際には借り手の返済能力と一致しないローン商品であると伝えます。 （この市場を爆発させた要因を見て、 Subprime Meltdown を支えた燃料）をチェックしてください。

<！ HSHアソシエイツの副社長であるKeith T. Gumbinger氏は、「信じるかどうかにかかわらず、2009年頃に入手可能な製品は、適切な視聴者にとって特に危険なものではなかった」と同意する。問題は特定の住宅ローンタイプが間違った借り手と一致しており、貸し手が借り手に「あなたはいつでも借り換えができる」ということでした。これは、住宅価格が何年も上昇していたときには当てはまりましたが、家の価値が低下しているときはそうではありません。

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2008年〜2009年の危機直後の住宅市場統計は、これらの主張を支持している。モーゲージ・バンカーズ協会の全国調査によると、2010年第2四半期において、差し押さえ開始率が最も高いローンのタイプは、差し押さえの開始率が3.39％であったサブプライム・レート・レート・モーゲージ（ARM）でした。変化する金利を持つARMは、理想的でない財務状況の借り手にとって特に危険なモーゲージ商品です。比較して、VA貸出金は、差し押さえ開始率0.70％、プライム固定ローン0.71％、FHAローン1.02％、プライムARM 1.96％、サブプライム固定ローン2であったと報告されている2。 3％。このデータは、任意のタイプの住宅ローンがサブプライム借り手にとっては悪い考えであり、プライム借り手でさえARMを理解しなければ問題になる可能性があることを示しています。

実際、固定金利の住宅ローンでさえ、借り手にとって有害で​​ある可能性があります。最初の危険なモーゲージタイプを見てみましょう。 1。 40年固定金利ロッジ

固定金利住宅ローンを持つ借り手は、抵当流れ率が低いかもしれませんが、それは固定金利住宅ローンが常に良いアイデアであることを意味するものではありません。 40年固定金利住宅ローンは、あなたがお金を借りる時間が長くなればなるほど、より多くの利息を支払うため、そのような商品の1つです。

10％の前払いで$ 200,000の家を購入したいとしましょう。借りる必要がある金額は180,000ドルです（$ 200,000から$ 20,000）。

用語 金利：ここでは

5％の金利では、毎月の支払額とあなたがその人生のための融資を続ける場合は、さまざまな条件の下で、家庭のために支払うます合計金額です>月額支払額

生涯費用（前払金を含む）

元金（前払金を含む）	支払った総利子	15年	5。 0％	$ 1、423 43	$ 276 217 14
$ 200 000	$ 76 217 14	20年5	。 0％999ドル1,187,92,930,305,100,899,200,000,999,105,100,899,930年9995年である。 0％999,696。 28 999,367,860 41,999,200,000 999,167,860 41,40年999 5。 0％999ドル867ドル。 95	$ 436 617 86	$ 200 000
$ 236 617 86	図1：様々な用語（年間）にわたり住宅ローンに支払った利息と元本。	上記の表は単純比較です。現実には、金利は15年ローンで最も低く、40年ローンで最高です。ここではより現実的な比較があります：	用語は	金利が	月払い
生涯コストは有料	利息合計（頭金含む）	主な	（頭金含みます） > 15年	4。 5％	$ 1、376 99
$ 267、858 83	$ 200 000	$ 67 858 83	20年5	。 0％999ドル1,187,92,930,305,100,899,200,000,999,105,100,899,930年9995年である。 2％999ドル988ドル。 40 999,735,823 85,900,200,000 999,753,853 85年40年999 5。 8％999ドル965ドル。 41	$ 483 394 67
$ 200 000

$ 283 394 67

図2：様々な用語（年）と金利の上に住宅ローンに支払った利息と元本。	上記の図2からわかるように、40年住宅ローンは0.6％利子が高く、毎月の請求額を988ドルから965ドルにわずか23ドル引き下げます。しかし、それはあなたに余分な$ 107、570を支払わなければなりません。ほとんどの人はそのようなお金を捨てることはできません。 40年の住宅ローンを取ることは、退職に充分でない、子供の大学教育に支払うことができない、または他の多くのシナリオが発生するリスクを増加させます。あなたは休暇、エレクトロニクス、素敵なディナー、その他の楽しい支出に費やすことができた$ 107,570,82を控えています。誰がそれをしたいですか？ 2。変動金利モーゲージ（Adjustable Rate Mortgages）	変動金利モーゲージ（ARM）は、6ヶ月から10年の短期間で固定金利を設定しています。ティーザーレートと呼ばれるこの初期金利は、15年または30年の固定ローンの金利よりも低い場合がよくあります。最初の期間の後、レートは定期的に調整されます - それは1年に1回、6ヶ月に1回、または1ヶ月に1回です。	「ローン期間よりも短期間の固定金利を保有しているローンは、巨額の金利リスクを抱えています」とカリフォルニアの不動産ブローカー、グレッグ・クックはファースト・タイム・ホーム・バイヤー・ネットワークに言います。金利リスクが発生すると、金利が上昇すれば、ARMの下での月額支払いがより​​高価になり、場合によっては、住宅所有者が手に入れることができない費用となるリスクが金利リスクとなります。ARMが提供する予測不可能な要素は、多くの人々にとって、特に固定利付いている場合や所得が上昇するとは考えていない場合には、問題となります。	ジャンボ・ローンをお持ちの場合はARMがさらにリスクが高くなります。元金が高いほど、金利の変動が月額支払いに影響を与えるためです。 それは、経験豊富な住宅ローン・プロセッサーと引受人であり、「アメリカで気絶した」という本の著者であるMary Tootikianは、「歴史的に、人々は住宅や住宅ローンに5〜7時間以上滞在しないしたがって、低金利の住宅ローンでは30年固定金利の場合、より高い金利を支払うのはなぜですか？ "	調整可能な金利は下方調整して月額支払いを減らすことができることに注意することも重要です。これは、将来金利が低下すると予想される場合、ARMが良い選択である可能性があることを意味します。もちろん、未来を予測することはできません。 （両方のタイプの住宅ローンには、あなたの財政のニーズや見通しに応じて長所と短所があります。利息のみの住宅ローン
利息のみ（IO）のモーゲージでは、借り手は最初の住宅ローンの利子のみを5年から10年間支払うため、この間に毎月の住宅ローンの支払いを可能にします。これにより、短期間しか家を所有しない不動産投資家にとって、利子のみの住宅ローンが魅力的になり、キャリーコストを削減したいと考えています。また、IO抵当権は、不法収入を得ている人や将来的に収入の潜在的な可能性がある人には良い結果をもたらすことができます。	欠点は、IO抵当貸付の金利が、利率のみの貸付をより頻繁に履行するため、従来の固定金利抵当貸付で支払う金利よりも高くなる傾向があることです。 （ Interest-Only Mortgages：Home FreeまたはHomeless？	）	さらに、あなたが財政的に洗練されたものではない場合、これらの融資は有益ですが、多くの借り手にとって、利息のみの期間が終了した場合、月額支払いを大幅に引き上げる余裕はありません。現時点では依然として利息を支払っていますが、固定金利のローンよりも短期間で元金を返済します。	あなたはほとんど家計がないので、借り換えすることはできません。	あなたはほとんど家計調査がなく、住宅価格が下がって水面下に置かれているため、売ることはできません。
融資期間中の利子のみのローンを保有する借り手は、従来のモーゲージよりもはるかに多くの利子を支払うことになります。	ローンの仕組みによっては、ローン期間の終了時に大口の元本払いを受けることがあります。	IO貸出の候補者ではない借り手の場合、これらの問題のいずれかによって、最悪の場合のシナリオで家を失う可能性があります。少し劣っているシナリオでは、IOローンはあなたが本当に住宅所有者になるために支払う必要があるよりもはるかに多くの費用をかけることができます。 4。金利のみのARMと呼ばれる一部の金利専用ローンでは、金利は固定されていませんが、市場金利に基づいて上下することができます。本質的に、利付きARMは潜在的に危険性の高い2種類のモーゲージタイプを1つの製品にまとめています。	ここでは、この製品がどのように機能するかの例を示します。借り手は、最初の5年間、固定金利でのみ利息を支払う。その後、今後5年間、借り手は金利だけを引き続き支払うが、金利は市場金利に基づいて毎年調整され、借り手の金利が上昇または下降する可能性があることを意味する。その後、融資期間の残りの期間、例えば20年間で、借り手は毎月固定金額の元本と利子を毎月支払う金利で返済します。	多くの人々は、関心のあるARMのみが提供する不確実性に耐える財政的または感情的な余裕がない。 （もっと詳しくは	支払いオプションARM：ティッキングタイムボム？
）	5。ロー・ダウン・ローンの支払いローン	あなたはたくさんの現金を逃していないので、3・5％減額することはリスクが低いようです。そして、実際には、それぞれ0％と3.5％の前払い要件を有するVAローンおよび連邦住宅管理（FHA）ローンは、最低の差し押さえ開始率のいくつかを有する。低い前払いの問題は、住宅価格が下落すると、売却や借り換えができない状況に陥る可能性があるということです。	銀行に十分なお金がある場合は、住宅ローンから自分を買うことができますが、自宅で低額の前払いをするほとんどの人は、相当な現金預金を持っていません。	結論	一部の住宅ローン貸し手が利払いARMのように真にリスクが高いと考えられるローンのほとんどは市場に出ていないが、まだ多くの方法が残っているあなたが本当にあなたに合っていない製品にサインアップすると、不良住宅ローンが発生します。 （
自己雇用？住宅ローンを獲得するための5つのステップ	参照。）