不動産投資信託（REIT）は、株式または債券ポートフォリオを構築する際の重要な考慮事項です。より多様化し、潜在的に総収益率が高くなり、全体的なリスクが低くなります。要するに、資本増強とともに配当収入を生み出す能力は、株式、債券、現金との優れた釣り合いをとるものです。 REITは、一般に所得を生み出す商業用不動産を所有し、管理しています。不動産自体であっても、その不動産上の抵当であってもかまいません。個別に、または取引所ファンドまたはミューチュアル・ファンドを通じて、会社に投資することができます。利用可能なREITには多くの種類があります。ここでは、主要なもののいくつかとその歴史的な復帰を見ていきます。この記事の最後には、いつ、何を買うべきか、より良いアイデアがあるはずです。

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REITの履歴リターン

不動産投資信託は、歴史的に利用可能な資産クラスの中で最も優れています。 FTSEナレッジ・エクイティ・リート・インデックスは、米国不動産市場のパフォーマンスを測定するために、ほとんどの投資家が使用しているインデックスです。 1990年から2010年の間に、インデックスの年間平均収益率は9.9％で、同期間中に平均して10.3％だったミッドキャップ株に次いで高かった。これとは対照的に、確定利付資産は年率7％の収益とコモディティをわずか年率4.5％で管理していた。一方、不動産は20年間でわずか2年間で8つの資産クラスの中で最悪のパフォーマーでした。一方、債券は同じ20年間で6回最悪のパフォーマーでした。

<！最近では、2013年3月から2016年3月までのREITの3年間の平均は20年間の平均と一致し、その間に9.85％の水準に達している。歴史的に見て、利回りを求める投資家は、この目的のための伝統的な資産クラスである固定所得よりも不動産への投資が優れています。慎重に構築されたポートフォリオは両方を考慮する（詳しくは、不動産投資信託の評価方法をご覧ください。）

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リテールREIT

リート投資の約24％は、ショッピングモールおよびフリースタンドの小売にあります。これは、アメリカでの最大の単一投資を表しています。どんなショッピングセンターでも頻繁に、REITが所有する可能性が高いです。小売不動産への投資を検討する際には、小売業界自体を調べる必要があります。それは現在財政的に健全であり、未来の見通しは何ですか？

小売REITはテナントに課せられる賃貸料からお金を稼ぐことを覚えておくことが重要です。小売業者が販売不振によりキャッシュフローの問題を抱えている場合、その月々の支払いを延期したり、デフォルトにすることもあり、最終的には破産する可能性があります。その時点で、新しいテナントを見つける必要がありますが、これは簡単ではありません。したがって、可能な限り最も強いアンカーテナントを持つREITに投資することが重要です。これらには食料雑貨品店やホームセンターが含まれます。

業界評価をしたら、REIT自体に焦点を当てるべきです。投資と同様に、彼らは良い利益、強いバランスシート、可能な限り小さな債務、特に短期的な種類を持つことが重要です。経済が低迷する中で、重要な現金ポジションを有する小売REITには、不動産を不安定な価格で購入する機会が与えられます。最優秀企業がこれを利用するでしょう。

しかし、ショッピングモールのモールモデルとは対照的に、ショッピングのオンライン化がますます進んでいるという点で、リテール小売のスペースに関する長期的な懸念がある。スペースの所有者は、オフィスや他の非リテール指向のテナントでスペースを埋めるために革新し続けましたが、サブセクターは圧迫されています。 （商業用不動産の詳細については、7つのステップを参照してください。）

住宅REIT

これは、多家賃貸マンションと製造住宅を所有し、運営するREITです。このタイプのREITに投資する場合、いくつかの要素を検討してから跳躍することができます。たとえば、最良のアパート市場は、住宅価格が他の国に比べて低い傾向があります。ニューヨークやロサンゼルスのような場所では、単身世帯のコストが高いため、より多くの人が家賃を払わなければならないため、家主は毎月料金を請求することができます。その結果、最大規模の住宅REITは大都市に集中する傾向があります。

特定の市場ごとに、投資家は人口と雇用の伸びを見極める必要があります。一般的に、都市への人々の純流入がある場合、それは仕事が容易に利用可能で経済が成長しているからです。空室率の低下と賃料の上昇は、需要が改善している兆候です。特定の市場におけるアパートの供給が低く、需要が増加し続ける限り、住宅REITはうまくいくはずです。すべての企業と同様に、最も強い貸借対照表と最も利用可能な資本のある企業が、通常、最善を尽くす。

ヘルスケアREITs

ヘルスケアREITは、アメリカ人の年齢と医療費が上昇し続けるのを見るための興味深いサブセクターになります。ヘルスケアREITは、病院、医療センター、看護施設、退職住宅の不動産に投資します。この不動産の成功は、医療システムに直接結びついています。これらの施設の運営者の大部分は、占有料、メディケアおよびメディケイドの払い戻し、ならびにプライベート・ペイを頼りにしています。ヘルスケアの資金調達が疑問である限り、ヘルスケアREITも同様です。

ヘルスケア・リートで探さなければならないものには、多様な顧客グループと多数の異なる不動産タイプへの投資が含まれます。フォーカスはある程度は良いですが、リスクが広がっています。一般に、ヘルスケアサービスの需要の高まり（人口の高齢化が起こるはずです）は、ヘルスケアの不動産にとっては良いことです。したがって、顧客や財産の種類の多様化に加えて、健全な医療経験があり、貸借対照表が強く、低コストの資本へのアクセスが高い企業を探す。

オフィスREIT

オフィスREITはオフィスビルに投資します。彼らは通常長期リース契約を結んでいるテナントから賃貸収入を得ています。オフィスに投資することに興味を持っている人には、4つの質問があります。REIT

経済の状態は何ですか？失業率はどれくらいですか？

1. 空室率はどうですか？
2. REITが経済的に投資する領域はどのようになっていますか？
3. 買収にはどのくらいの資本がありますか？
4. 経済的拠点に投資するREITを探す。ワシントンD.C.に平均的な建物を所有する方が、たとえばデトロイトの主要なオフィススペースを所有するよりも優れています。 （999）

抵当REITs REIT投資の約10％は不動産そのものではなく、住宅ローンにあります。最もよく知られているが必ずしも最大の投資ではないが、ファーニーメイとフレディマックは、政府が支援するセカンダリ市場で住宅ローンを購入する企業である。 しかし、このタイプのREITが株式の代わりに住宅ローンに投資しているということは、リスクなしでは意味しません。金利の上昇は住宅ローンREITの帳簿価額の低下につながり、株価の下落を招く。さらに、モーゲージREITは、担保付きおよび無担保の債務の提供を通じて、資本の相当額を取得します。金利が上昇すれば、将来の資金調達はより高価になり、ローンのポートフォリオの価値が低下します。上昇率の見通しを持つ低金利の環境では、ほとんどの住宅ローンREITは、1株当たり純資産価値をディスカウントして取引します。トリックは正しいものを見つけることです。 （

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REITを評価する鍵

REITの特定のタイプについて話しました。彼らに投資するときに何を探すべきかというだけでなく、しかし、REITを評価する際に注意すべきことがいくつかあります。以下のものが含まれます： REITは真のトータルリターン投資です。適度な長期資本増強と高い配当利回りを提供します。歴史的に両方を提供することで良い仕事をした企業を探してください。 従来の不動産とは異なり、多くのREITは証券取引所で取引されています。あなたは長期的にロックされることなく、不動産が提供する多様化を得る。流動性問題。

減価償却は、投資の不動産価値の低下を過大評価する傾向があります。したがって、REITを評価するために配当性向（配当の投資家が使用するもの）を使用する代わりに、代わりにオペレーション（FFO）からその資金を見てください。これは、当期純利益と、特定の年度における減価償却費を差し引いた金額と定義されています。単純に1株当たり配当金を取り、1株当たりのFFOで割ります。収率が高いほど良い。

強い経営は違いを生みます。しばらくの間経験している、あるいは少なくとも経験の豊富な経営陣を持っている企業を探してください。

1. 品質カウント。偉大な不動産とテナントを持つREITだけに投資してください。
2. REITに投資するミューチュアルファンドまたはETFを購入し、研究と購入をプロに任せてください。
3. 結論
4. 連邦政府は、投資家が1960年までに大規模な商業用不動産プロジェクトを購入することを可能にしました。しかし、過去10年間に個人投資家がREITを受け入れました。これには低金利が含まれているため、投資家は所得を生み出す投資のために債券を超えて、強制的に不動産に焦点を当てた為替取引やミューチュアルファンドの出現、2007-08年の不動産の融資まで、アメリカ人の一部は不動産やその他の有形資産を所有しています。 REITsは、2008年の他のすべての投資と同様、大きな被害を受けました。しかし、これにもかかわらず、彼らは多様化したポートフォリオに優れた付加価値を継続しています。
5. 関連する読書については、「REIT課税の基礎」と「国際REITへの往復投資」を参照してください。