家を買うことは、通常、次のようなものになります。あなたが手にできるものを見つけ、貸し手を探して、不動産仲介業者を雇い、あなたの必需品のリストを作成し、プロパティを表示し、オファーを行い、住宅ローンを確保し、新しい家を閉めなさい。時間を浪費し、時にはイライラすることはありますが、プロパティを直接見ていることは、ほとんどのバイヤーが家の購入プロセスの基本的な部分であると考えられており、多くの人が近所、家庭、庭を調べることなく家を購入することを夢見ません。
<！しかし、最初に家を見ずに家を購入しようとするバイヤーがいます。いろいろな理由から、これらのバイヤーと投資家は、複数のリスティングサービス（MLS）の説明、インターネット写真、バーチャルツアーに頼る代わりに、このプロセスの一部をスキップします。不安定な家屋の数が増えれば、不動産投資家の中には、目に見えない家を購入して、大きな利益を得ることができます。買い手は、限られた物資供給の市場でチャンスを掴んでいる間に、家を奪うかもしれない。バイヤーから、初めての投資家や資産の全部を購入する機関投資家に至るまで、全国の特定の市場では目に見えない不動産購入の頻度が増えています。あなたは幸運を得て売りに入る時にすてきな利益を上げることができますが、このタイプの不動産投資に従事する前に、認識される必要がある重大なリスクがあります。<！ - 2 - >
物件一般的に、不動産は破損しているか、または不十分な状態であり、銀行または貸し手によって売却のために流出または広告されている。大部分の銀行は、財産税、メンテナンス、法律手数料のうち、在庫を保有する各資産を維持するために1日当たり1,000ドルの銀行手数料を支払うことができるため、これらの物件をできるだけ早く解約しようとします。短期間での売却が銀行にとって金銭的な意味を持つため、これらの不動産はしばしば大幅な割引で提供され、一部の家庭ではドルでペニーを売ることは珍しいことではありません。これは、買い手と投資家の両方にとって、市場価格より低い価格で物件を手に入れる絶好の機会を作り出します。
<！ - 3 - >
供給が限られている市場では、バイヤーや投資家は見えないところで住宅を購入することができます。しかし、大きな取引を見つけるのではなく、ここで買い手は、市場価値を支払うか、それよりも望ましい地域の財産を確保することを期待することができます。ボストンやニューヨークなどのタイトな市場では、売り手が複数の競争入札を受け取り、価格を大幅に上昇させることが一般的です。これらのオファーの多くは、不動産を歩いたことのないバイヤーから来ていますが、その特定の市場で購入したいと知っています。建設前の特性はまた、バイヤーおよび投資家のための機会を提供する。建設前の不動産はまだ建設されていないが、市場に出ている。このタイプの不動産は、売り手と買い手の両方にとって有益です。売り手（最も一般的にはビルダー）は、貸し手やその他の潜在的な購入者にプロジェクトの実行可能性を証明しながら建設を続けるために必要な資金を得て、買い手は、その後の市場価値（またはそれ以上、プロジェクトに応じて）で販売する能力を備えた建設前の料金。
競争
大きな取引やプライム不動産を探している投資家は、フリッパー、卸売業者、機関投資家との厳しい競争に反する可能性があります。
フリッパー は、株式市場の投資家と同じように、低価格で売ることを目指す不動産投資家です。一般的に、フリッパーは物件を割引価格で購入し、修繕や改装を行い、利益のために短期間で売却する。不動産が利益を上げる可能性があるかどうかを判断するために、不動産の修理後価値（ARV）、修理および改修後の公正市場価値の見積もりが使用されます。フリッパーは、ARVをとり、購入価格、修理および改修費用、および運送費（住宅ローンの支払い、財産税、保険および公益事業を含む財産の保有に要した費用）を差し引くことによって潜在的利益を計算する。フリッパーはこれらの計算に依存して利益を得ることができるかどうかを判断するため、見えないものを購入しない者もいます。しかし、他の者は、急激な割引で買うことができる抵当権付きの物件に焦点を当てていますが、オークションで売りに出され、書類に署名する前に見る機会はありません。 フリッパーと同様に、不動産
卸売業者 は短期間で物件から利益を得ようとします。しかし、フリッパーとは異なり、卸売業者は物件を購入したりリハビリしたりすることはありません。代わりに、彼らは一般的に不動産を契約のもとに置く（必要に応じて契約を終了することができる）ので、プロパティを他の投資家に割り当てたり売ったりして利益を得る。卸売業者は、確立された投資家のための財産を切り上げる「仲買人」とみなすことができます。不動産を契約の下に置いた後、卸売業者は不動産を売却して買い手を探し出し、多くの場合、不動産を売却する前に買い手が並んでいることが多い。卸売業者が財産のために支払っているものと彼または彼女が販売するものとの間の広がりは、卸売業者の利益である。卸売りは時間のかかる修理や改装を必要としないため、多くの卸売業者は、フリッパーよりも小規模で、より頻繁な利益を求めています。 機関投資家は大規模な棚卸資産を購入します。深いポケットに裏打ちされた機関投資家は、数十〜数百の住宅を購入し、棚卸資産を押し下げ、結果として市場で価格を押し上げることができます（また、利益の売却の可能性も高まります）。機関投資家は、そのような大規模な購買力を持つことができ、小規模な投資家や個々の住宅購入者が目標市場内で良い取引を見つけることを、不可能ではないにしても非常に困難にすることができます。フリッパー、卸売業者、機関投資家に加えて、小規模のバイヤーのグループは必要に応じて見えない家を購入する。これは、ほとんどの場合、ビジネス上または個人的な理由により、新しいエリアに移転しているが、新しい家を買う時間がない個人を含む。通常、これらのバイヤーは、購入者の基準を満たすプロパティの詳細な説明、写真、ビデオ（またはバーチャルツアー）を送付する不動産業者と協力します。エージェントは本質的にバイヤーの目と耳になるので、バイヤーは自宅のどのような機能だけでなく、学校、通勤、公共交通機関および近隣のアメニティの要件についても、正確なニーズを指定することが重要です。
リスク 住宅購入者と投資家は目に見えない住宅を購入するかもしれませんが、リスクはありません。最大のリスクの1つは、写真に表示されない不動産に何か問題があることです。家具やカメラの角度によって、水の損傷、侵入、カビや構造的な損傷を含む多くの欠陥を簡単に隠すことができます。所有者は家を適切に維持するための時間、専門知識、または資金を持っていないため、多くの不動産は壊滅的な状態ですが、一部の不動産は以前の所有者によって意図的に損なわれています。多くの場合、これは不動産を売却することをより困難にすることによって「銀行に戻ってくる」誤った試みです。それ以外の時間には、家電、備品、銅線、造園さえあればどんなものでもお金を払うことができます。モチベーションにかかわらず、差し押さえ後の破壊は、乾式壁の穴のような比較的安価な修復、または大規模かつ高価な修復を伴い得る。 2011年からの特に醜い事件では、カリフォルニア州の高級なゲーテッドコミュニティの家には、以前の所有者が差し押さえのために家を失った後に約250,000ドルの修理が必要でした。ケミカルとセメントは物件の排水口に注ぎ込まれ、水は何ヶ月か続いている可能性があるため、家には大量のカビがあり、水に浸された物資の重量で陥没したフロアが残っていました。さらに、この施設の家電製品、キャビネット、シンク、トイレは取り外されていました。
目に見えないものを購入するもう1つの理由は、写真やバーチャルツアーでは、近くの高張力線、交通、近所の騒音レベル、珍しい臭いなどの家の望ましくない機能を見ることができないということです金型や家に住んでいた100匹の猫）。ウォークスルーは、家、庭、隣人、エリアが好きなことを確認する唯一の方法です。フィリップスや卸売業者、機関投資家は、大規模な修理が必要なため、適時に物件を売ることができないリスクがあります。投資家にとっては、家の所在時間が長ければ長いほど、運搬費の面でより多くの資金が失われます。不動産投資の前提は、しばしば短期間で売買することです。何らかの理由でこれが起こらない場合、投資家は、特に意外で高価な修理が必要な場合に、損失を被る可能性があります。
自分を守る方法
不測の句は、目に見えない自宅を購入するときの最良の保護手段の1つです。不測の事態は、不動産契約が拘束力を持つために満たされなければならない条件や行動を定義します。家を最初に見ることなく家を購入するときの最も重要な偶発事例の1つは、検査の不測事態であり、買い手は指定された期間内（例えば5〜7日間）に家を検査する権利を与える。これは、プロの家の検査官の発見に基づいて、契約を解約したり、修理を交渉できるバイヤーを保護します。検査官は、家の内装と外装を検査し、電気、仕上げ、配管、構造および換気の要素の状態を評価します。
検査報告書を承認し、取引で前進する
報告を取り消して取引を終了する
追加検査のための追加時間の請求
修理または譲歩を依頼する
バイヤーはウォークスルー・コンティンジェンシーを求めることもできます。この種の不測の事態により、閉鎖時に論文に署名する前に財産の最終的な（または最初の）ウォークスルーを行うことができます。すべての不測の事態と同様に、売り手は不測の事態に同意する必要はなく、売り手に加えられたリスク（すなわち、買い手が契約から戻ってくるリスク）を補うために、 。
バイヤーと投資家は、経験豊かな不動産専門家の助けを借りて見えない購買の保護の層を追加することができます。代理店が取引のあなたの側にいること（買い手の代理人としてあなたの代わりに働く）が売り手のために働いていないことが重要です。代理人は、最良の取引を確実にするための信任的責任を負います。多くのバイヤーや投資家は、自分のニーズを理解し、信頼できると感じる人物を見つける前に、いくつかのエージェントを裁決します。
- 結論
- 一部の人々は、必要に応じて見えないように見える家を購入しますが、他の人は不動産投資の潜在的利益のためにそれを行います。いずれにしても、家を最初に見ることなく家を購入すると、リスクが伴います。不動産に欠陥や損傷があり、修理費用が膨大になる可能性があります。また、家は望ましくない場所（例えば、混雑した道路の隣に）にあるか、または他の有害な特徴を有する可能性がある。必要に応じて見えなくても投資としてでも、信頼できる経験豊かな不動産業者と緊密に連携し、不動産を購入するための特定の不測の条項を含めることによって、リスクを制限することができます。