住宅ローン用語はあなたを落とした？心配しないでください： "償却"や "価値あるローン"のような複雑なフレーズや語彙をすべて理解するだけで、借り手を脅かすことはありません。そして、あなたの住宅ローンをリファイナンスすることを考えているなら、「キャッシュアウトローン」と「レート/タームリファイナンス」という新しい用語を学ぶ準備をしてください。ご紹介します。

基本事項

まず、借り換えは既存の住宅ローンを別のものに置き換えること、または1組の住宅ローンを1つのローンに統合することと考えてください。 （後者については 2つの住宅ローンを1つに結びつけるべきか？ ）古いもの（抵当権）と新しいものとは、彼らが言うように。借り換えたら、あなたの古いローンは払い戻され、新しいローンがその場所に置かれます。

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借り換えを検討する理由はたくさんあります。お金を節約することは明らかです。 2008年8月に平均30年固定モーゲージの利率は6. 52％でした。金融危機後、同じ種類の住宅ローンの金利は実質的に半減した。 $ 250、000の家で月額$ 500を節約すると、借り換えは多くの人にとって理にかなっていました。その結果、数年後には今もなお払い戻しの波が続いています。 1ポイントの差額であっても、お支払いの150ドルの減額を意味する可能性があります。 （この件についての詳細は、 金利低下時にあなたの住宅ローンを借り換えてください）

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借り換えは、利率がより高くなるように見える場合には、調整金利のモーゲージを固定金利のモーゲージに変換して、低金利の支払いを固定する機会を提供することもできます。

2種類のローン

2つの基本的な借り換えローンがあります。最も単純で最も簡単なのは、レート/タームの借り換え（refi）です。実際の貨幣は、ローンに関連する手数料の外で、この場合には手渡されません。住宅ローンの規模は変わりません。現在の住宅ローン条件を新しい（恐らくより良い）条件に交換するだけです。これとは対照的に、現金払いローン、換金払い戻しでは、新しい住宅ローンは古いものよりも大きい。新しいローン条件に加え、現金の形で、または他の債務を払い戻すために、お金を有効に使いこなすこともできます。

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より高いローン・バリュー・レシオでレート/ターム・リファイの資格を得ることができます。 （ローンを手に入れることは簡単です。言い換えれば、信用リスクがより低い場合でも）。キャッシュアウトローンは厳しい条件で提供されます。あなたの家に建てた株式の一部を現金の形で元に戻したいのであれば、おそらくあなたに負担がかかります。

たとえば、借り手のFICOスコアが700の場合、貸出金額の比率は76％であり、ローンはキャッシュアウトとみなされ、貸し手は0を追加する可能性があります。750は、ローンの前払い費用を指しています。 （各貸し手は異なります。）貸出金額が$ 200,000の場合、貸し手は$ 1,500を費用に追加します。あるいは、借り手は、市況に応じて、より高い金利を支払うことができます--0.125％から0.250％高くなります。

なぜ厳しい言葉ですか？ Casey Flemingの抵当顧問であるC2 Financial Corporationと、「The Loan Guide：最良の住宅ローンを手に入れる方法」の著者によれば、キャッシュアウト・ローンは貸し手にとってリスクが高いからです。 ""統計的には、すでに借り手は、それがすでにそれから株式を引き出した場合、困っている場合は、家から遠ざかる可能性が非常に高いです。彼が最初に頭金に投資した以上に引き出したのは特に真実です。その結果、キャッシュアウトとみなされるローンは、そのリスクを反映するために高額に値付けされ、借り手がもう逃げる可能性は非常に高い。 "

しかし、クレジットスコアが高く、ローン・バリューの比率が低いと、実質的にあなたの好意で数字がシフトする可能性があります。例えば、貸出金が750であり、貸出金利が60％未満の借り手は、貸出金のデフォルトをもはややめようとしないため、キャッシュアウトローンの追加費用を支払うことはありません彼/彼女がレート/期間refiをしていたら。

キャッシュバックを受けていなくても、あなたのローンはキャッシュアウトローンかもしれません。あなたがクレジットカード、オートローン、またはもともとあなたの住宅ローンの一部ではなかったものを払っているなら、貸し手はおそらくそれをキャッシュアウトローンとみなします。 2つのモーゲージを1つに統合し、元々はキャッシュアウトローンだった場合、新しい連結ローンもキャッシュアウトされます。

キャッシュ・アウトの借り換えを選択したアメリカ人の多く

多くの個人金融の専門家がキャッシュ・アウトによる借り換えで自宅を引き離すことを勧めていますが、フレディ・マックの最近のデータによると、金融危機以降に見られる。

借り手のほぼ半数は、2017年の第1四半期に金融危機の直前の90％レベルをはるかに下回ったが、レベルが12％に低下した2012年よりもはるかに高かった。なぜ増加したのですか？上昇する金利環境にもかかわらず、モーゲージ・レートは低いままであるばかりでなく、国の多くの地域における住宅価格が、住宅所有者が費用を払うためのキャッシュアウト・リファイナンスを行うのに十分な資本を持っているポイントまで増加した。これらのローン・トゥ・バリューの高い比率とアメリカ人の個人的なバランスシートの改善により、資格を簡単に得ることができます。

興味深い抜け穴

あなたの住宅ローンブローカーの助けを借りて、キャッシュアウトローンとみなされることなくリファイナンスから少しの現金を生み出すことができます。基本的には、1つのローンの終了時に資金の重複を利用し、別のローンの開始時に資金を活用して機能します。フレミングが説明している方法は次のとおりです。

「レート/期間リファイで閉鎖費用を融資することは許可されています。ほとんどの貸し手は、その閉鎖費用に、前払金利、既存の住宅ローンの未払未収利息、エスクロー口座の事前積立てに必要な金額、財産税と保険料などの前払い費用を含めることができます。

"あなたが借り換えをするとき、払い戻された日までにあなたの既存の住宅ローンの未払利息を払い戻します。

「あなたが既存の保険会社と保険料と税金を支払うための預金口座（またはエスクロー）を持っている場合は、あなたの既存の貸し手はあなたのお金のいくつかを保持しています - 少なくとも2ヶ月間の税金と保険をそれぞれ持っています。あなたが借り換えをするときには、あなたの税金と保険の手形が期限到来したときに新しい貸し手が手元にお金を必要とするので、彼らはお金を前に頼むでしょう。通常、この資金を調達することができます。

「あなたのお金を持っているあなたの貸し手があなたのローンをクローズした後、あなたがそのローンを払い戻したときにあなたのエスクロー口座の残高に等しい小切手を送ります。手数料の一部は資金調達まで少し変わりますが、大部分の貸し手はキャッシュを少しでも取ることができます - エコローではキャッシュ・アウトとみなされることなく2万ドルまでキャッシュバックされます。

「これは、実際にローンの原価ではなく、ローンを借りるコストを表す「コスト」を賄うことができることを意味しています。 」現金で約4,000ドルを生成することは非常に現実的です。キャッシュ・アウト・ペナルティを支払うことなく、注意深く構造化されていれば適切な状況になります」。

結論

借り手としてのあなたの仕事は、あなたの家から現金を引き出す特別な理由がある場合は、キャッシュアウトローンが価値があるかもしれませんが、しかし、ローンの存続期間中に金利を支払う余分な金額は、それを悪い考えにする可能性があることを覚えておいてください。