最初の家を購入しようと考えている多くの人々は、利用可能な無数の資金調達オプションによって圧倒されることがあります。幸いにも、財産の資金調達の基礎を研究する時間を取ることによって、住宅所有者はかなりの時間とお金を節約することができます。不動産の特定の市場に関する知識と、貸し手にインセンティブを提供するかどうかは、バイヤーに金融特典を追加することを意味します。バイヤーは自分の財政を見て、自分のニーズに最も適した住宅ローンを確保していることを確認する必要があります。どの金融オプションがあなたのために適切かもしれないかを知るために読んでください。
<！ - 1 - > ローンタイプ
いくつかのモーゲージローンタイプがあります。これらはローンの構造とそれを確保する機関によって区別されます。
- 従来のローン
従来のローンは、連邦政府によって保証または保証されていない固定金利のモーゲージです。前払い、クレジットスコア、所得などの基準のために資格を得るのが最も難しいですが、民間抵当保険などの特定のコストは、他の保証付き抵当権よりも低くなる可能性があります。従来の貸出金は、適格貸付金または不適格貸付金のいずれかとして定義されている。適合融資は、ファニーメイまたはフレディマックが定めたガイドラインに準拠しています。これらの株主が所有する企業は、融資限度額（戸建て住宅の場合は417,000ドル）などのガイドラインを作成しています。これは、これらの融資をパッケージ化し、流通市場で有価証券を売却するためです。 （流通市場の住宅ローンに何が起こっているかを知るには、 あなたの住宅ローンのシーンの裏に を読んでください。）
<！ - 2 - >この金額を上回るローンはジャンボローンとして知られており、通常、これらのローンを備えたローンプールの需要が低いため、わずかに高い金利を保有しています。通常、ポートフォリオ貸し手が提供する不適合ローンは、融資を引き受ける特定の貸出機関によって設定されたガイドラインを持っています。
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FHAローン
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米国住宅都市開発省の一部である連邦住宅局（FHA）は、様々なモーゲージ・ローン・プログラムを提供しています。 FHAローンは前払いの要件が低く、従来のローンよりも資格を得るのが容易です。 FHAローンは初回住宅購入者にとって優れています。なぜなら、先渡ローンのコストを抑え、信用要件を緩めるだけでなく、最低3％の手数料を支払うことができるからです。 FHAローンは法定限度額を超えることはできません。 （このタイプのローンについては、 連邦住宅抵当権の保証 を参照してください。） - VAローン
米国退役軍人局（VA）は、VAローンを保証しています。 VAは貸付自体を行うのではなく、適格貸し手によって行われた抵当権を保証します。これらの保証により、退役軍人や奉仕者は通常、契約金を支払わずに有利な条件で住宅ローンを取得することができ、ほとんどの場合、従来のローンよりも資格が得られやすくなります。貸し手は、一般的に最大VAローン（2016年に$ 417、000、ハワイ、アラスカ、グアム、および米領バージン諸島で$ 625、500）を制限しています。ローンを申請する前に、VAからの資格を要求してください。受理された場合、VAはVAローンの申請に使用する資格証明書を発行します。これらの一般的な融資の種類とプログラムに加えて、州や地方自治体や政府機関が主催するプログラムがあり、特定の分野で投資や住宅所有を増やすことを目標にしている場合が多い。 （詳細は、住宅ローンの購入 を参照）。 株式および所得要件
住宅ローンの価格設定は、貸し手によって2つの方法で決定され、それぞれが借り手3つの主要な信用調査機関からの借り手のFICOスコアをチェックすることに加えて、貸し手は、ローンに課される料金を設定するために使用される2つの標準統計を決定するための情報を必要とする。これらの2つの統計は、ローン・バリュー・レシオ（LTV）と債務サービス・カバレッジ・レシオ（DSCR）です。… LTVは、借り入れられている担保で利用可能な実際またはインプライド・エクイティの金額によって決定されます。住宅購入の場合、LTVは、借りた金額を家の購入価格で割ることによって決定されます。 LTVが高いほど、貸し手は債務不履行のリスクが高いと信用しているため、ローンはより高価になります。ここでの考え方は、借り手がリスクにさらされている金額が多いほど（下請けの形で）、債務不履行になる可能性は低いということです。
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LTVは、借り手が民間住宅ローン保険（PMI）を購入する必要があるかどうかを判断することによって、ローンコストに貢献することもできます。 PMIは、ローンリスクの一部をモーゲージ保険会社に譲渡することにより、貸し手をデフォルトから切り離す。ほとんどの貸し手はLTVが80％を超えるローンに対してPMIを要求します。これは、借り手が自宅で20％未満の株式を保有するローンを意味します。住宅ローン保険の費用とそれが回収される方法は、通常、被保険金額とローンを取得するために使用されるモーゲージプログラムによって決まります。 （PMIの詳細については、
プライベート・モーゲージ保険を回避する6つの理由および アウトスマート・プライベート・モーゲージ保険 を参照してください）。ほとんどの場合、住宅ローン保険料は、毎月税金と不動産保険のエスクローで回収され、ローンがLTVと同等またはそれ以上のポイントまで払い戻された後に自動的に解消されることになっています78％未満である。住宅に20％の株式を与え、2年間など一定の期間が経過した場合、家が価値が十分に評価されると、PMIをキャンセルすることもできます。 FHAなどの一部の貸し手は、住宅ローン保険を一括として評価し、ローン額にそれを資本化します。 <！ - 3 - > PMIの支払いを避ける方法があります。家を購入するときに、物件価値の80％以上を借りることはありません。もう1つは、LTVが80％を超える資金を調達するために、ホームエクイティファイナンスまたは第2のモーゲージを使用することです。これを可能にする多くのプログラムがありますが、最も一般的な80-10-10住宅ローンと呼ばれています。 80は第1の住宅ローンのLTVを表し、最初の10は第2の住宅ローンのLTVを表し、第3の10は借り手が家に持つ株式を表します。 2番目の住宅ローンの金利は、初めの金利よりも高いが、90％のLTVローンの金利よりもはるかに高くすべきではなく、ほとんどの人にとってPMIの支払いよりも安くなるはずである。
これは、第2の住宅ローンの支払いを加速し、その部分を迅速に排除することができるため、早期に家賃を払うことを希望する借り手にとっては例外的な選択肢です。経験則として、PMIは、借り手に利益をもたらさないコストであるため、可能な限り避けるべきです。債務返済率（DSCR）は、借り手が住宅ローンのコストを支払う能力を決定します。住宅ローン費用を支払うために利用可能な借り手の毎月の純収入を住宅ローン費用で割ることにより、貸し手は、借り手がモーゲージ・ノートにデフォルトする確率を評価することができます。大部分の貸し手は、1より大きいDSCRを要求する。比率が大きいほど、借り手が借入費用をカバーする可能性が高くなり、貸し手が負担するリスクが小さくなります。 DSCRが大きければ大きいほど、融資者はより低いリスク率であっても、より良いリスク調整後の返済を受けるため、融資比率を交渉する可能性が高くなります。このため、借り手は、住宅ローン貸し手と交渉するときに可能な任意の種類の適格所得を見つけるように努めなければならない。時には、余分なアルバイトやその他の収入を生み出す事業が、資格のある資格を得ているか、または資格を得る資格がないか、または可能な限り最高の資格を得ることができる。
固定金利と固定金利の住宅ローンの比較住宅ローンを買い物する際に考慮すべきもう一つの点は、固定金利または変動金利の住宅ローンを取得するかどうかである。固定金利のモーゲージは、ローンの全期間にわたってレートが変化しないモーゲージです。固定金利ローンを取得する明らかな利点は、ローン期間全体の月次ローン費用を借り手が知っていることです。しかし、利率のみの住宅ローンや変動金利モーゲージ（ARM）などの変動金利住宅ローンは、初回の住宅購入者または収入が実質的にローン期間にわたって上昇することを期待する人々を支援するために設計されています。 （詳細については、
抵当貸付：固定金利と変動金利
を参照してください。）どのタイプの住宅ローンを調べるかは、金利を比較する価値があります。料金を比較するための大きなリソースは住宅ローン計算機です。浮動金利ローンは、通常、借り手がローンの最初の数年間に入金率を引き下げることを可能にし、より高額の固定金利ローンを取得しようとした場合よりも大きなローンの対象とすることができます。利益は大きくなる可能性がありますが、これらのローンは、金利の変動に伴い収入が増加しない借り手に大きなリスクを伴います。もう1つの欠点は、ほとんどの場合、将来的に決定されるいくつかの市場レートに固定されているため、貸出金の開始時にレートの変更が分かっていないことです。
最も一般的なタイプのARMは、1年、5年または7年のARMです。当初の金利は通常一定期間固定され、その後、毎月定期的にリセットされます。 ARMがリセットされると、通常、市場レートに調整されます。通常、現在の財務省レートに所定のスプレッド（パーセンテージ）を加算します。 ARMが調整すると、契約期間中のほとんどのARMは増加するだけですが、導入期間中に低い金利を提示したことを貸し手に報酬するために、固定金利の住宅ローンよりも高価になる可能性があります。 （変動金利住宅ローンに関するリスクの詳細については、
有害で危険なリスク を参照してください。） 利息のみ融資は、借り手が住宅ローンの利子を支払う責任を負うARMの一種です。導入期間中に元本ではなく、元本返済の固定ローンに戻るまで、このようなローンは、初回借り手にとって有利な場合があります。これは、利息の支払のみが月々の借り入れコストを大幅に削減し、さらに大きなローンの対象となるためです。ただし、当初は借り手が元金を払っていないため、借り手が元金を返済するまで、借方残高は変更されません。
借り手は、リスクを伴ってより大きなローンを獲得するメリットを勘案しなければなりません。金利は通常、利息のみの期間中に変動し、市場金利の変動に対応して調整されることが多い。また、借り手は、借入費用の増加に伴い、可処分所得が増加しないというリスクにも対処しなければならない。 （利息のみのローンは有益かもしれませんが、多くの借り手にとってはトラップを表しています。）
興味ある住宅ローン：ホームフリーまたはホームレス？ ） ボトムライン
はじめて住宅ローンを見つけるためには、すべての資金調達オプションを分類するのが難しいことを減らすためにできることがいくつかあります。最良のアプローチは、あなたが実際にどれくらい家を買うことができ、それに応じて資金を調達できるかを決めるのに時間を置くことです。実質的な金額を払う余裕がある住宅所有者や、高いカバレッジ・レートを生み出すために十分な収入を得ている住宅所有者は、貸し手と最も交渉力があり、資金調達のオプションが最も多くなります。最大の融資を求める人は間違いなく高いリスク調整金利を受け取ることになり、変動金利住宅ローンや民間住宅ローン保険に対処しなければならない可能性があります。良いモーゲージ・ブローカーやモーゲージ・バンカーは、さまざまなプログラムやオプションを手伝うことができるはずですが、あなたが望むものと最終的に生きることができるものを知るよりも、あなたを助けるものはありません。