あなたの住宅ローンの月額支払いが固定金利ローンで取得できる金額よりも低い場合は、利息のみの抵当権によって誘惑されるかもしれません。あなたのローン期間の初めに数年の間に元金を支払わないことにより、毎月のキャッシュフローが向上します。しかし、利息のみの期間が終わっているとどうなりますか？これらの貸付を提供するのは誰ですか？そして、いつそれを得るのが理にかなっていますか？ここにこのタイプの住宅ローンの短いガイドがあります。

<！ - 1 - >

支払いの仕組み

最も基本的な利子のみのモーゲージは、最初の数年間、通常は5または10の利払いを行い、その期間が終了すると元本と利子の両方を支払うことになります。利息のみの期間中に元金を支払う場合、それはできますが、それはローンの要件ではありません。

通常、3/1、5/1、7/1、または10/1の変動金利抵当権（ARM）で構成された利息のみのローンが表示されます。貸し手は、7/1と10/1の選択肢が借り手にとって最も人気があると言います。一般に、利息のみの期間は、変動金利の貸出金の固定金利期間に等しい。たとえば、10/1 ARMをお持ちの場合、最初の10年間のみ金利を支払うことになります。

<！利付きARMでは、入門期間が終了した後、利率はLIBOR plusのようなベンチマーク金利に基づいて年に1回（ "1"が来る）調整されます貸し手によって決定されるマージン。市場が変化するにつれてベンチマーク・レートが変化しますが、ローンを取る時にマージンがあらかじめ決められています。

金利の変動はレートキャップによって制限されます。これは、関心対象ARMだけでなく、すべてのARMに当てはまります。サンディエゴのC2ファイナンシャル・コーポレーションのローン・オフィサーであり、ローン・ガイド：最良の抵当権を取得する方法の著者であるCasey Flemingは、3/1 ARMと5/1 ARMSの初期金利キャップは通常2であると述べています。つまり、開始金利が3％の場合、利払い期間が4年または6年で終了する場合、新しい金利は5％を超えません。 7/1 ARMおよび10/1 ARMでは、初期レート上限は通常5です。

<！その後、ARMの入門期間とは関係なく、通常、レートの引き上げは年間2％に制限されています。生涯所要額は、ほとんど常にローンの開始金利より5％上回っているとフレミングは述べています。したがって、開始レートが3％の場合、8年で5％、9年で7％、10年で8％になる可能性があります。

利息のみの期間が終了すると、残りのローン期間にわたって元本返済を開始する（完全に償却されたベースで、貸し手は話す）。今日の利払いローンにはバルーンペイメントはありません。彼らは通常、法律の下で許可されていない、フレミングは言う。したがって、7/1 ARMの全期間が30年で、利息のみの期間が7年間である場合、8年で、月額支払いは、2つの事項、すなわち最初の金利と2番目の金利に基づいて再計算されます。残りの23年間の元本の返済。

あまり一般的でないインタレスト・オンリー・ローン

固定金利の利息専用モーゲージはあまり一般的ではありませんが、ジャンボ・ローンが必要な場合にはバンク・オブ・アメリカを通じて見つけることができます（417ドルを超えるローン、000）、または準拠融資（通常、国のほとんどの地域で417,000ドルに限るローン）とジャンボローンの両方について、ネイビー連邦与信組合を通じて、海軍FCUに加盟するには、米軍、防衛省、沿岸警備隊または国家警備隊と提携する必要があり、また海軍FCUのメンバーに関係する必要があります。 （

ジャンボ対従来の住宅ローン：彼らがどのように相違するか

を参照） 30年固定金利の利息のみのローンでは、10年間のみ利息を支払った後、残りの20年。最初の10年間に元本に何も置いていないと仮定すると、元金の返済を開始するだけでなく、30年ではなく20年以上元本を返済するので、毎月の支払いは実質的に11年目に大きくなります。利息のみの期間中に元本を返済していないので、利率が再設定されたときには、新しい利息支払額はローン額全体に基づいて計算されます。 3. 5％の金利を持つ100,000ドルのローンはわずか291ドルです。最初の10年間は​​月額67ドルでしたが、579ドルでした。残りの20年間に月96回 - ほぼ倍増。 30年以上にわたり、100,000ドルのローンは、174ドル、190ドル、80ドル（$ 291、67x120の支払い+ $ 579、96x240のペイメント）の費用がかかります。同じ3. 5％の利率（上記の「支払いの仕組み」に記載）で30年固定金利ローンを購入した場合、30年以上の合計費用は161,650ドルになります。利息のみのローンの利息が71ドル上がります。追加の利子費用は、利息のみのローンを満期保有したくない理由です。しかし、住宅ローン金利の税金控除を取ると、実際の支払利息は少なくなります。

融資の可能性バークレー時代には多くの借り手が利息のみの融資に困窮していたため、銀行は今日この商品を提供することを躊躇している、とニューヨーク州ブルックリンのファーストメリディアン・モーゲージ副社長であるYael Ishakis家を購入するための完全なガイドの著者。

フレミング氏によると、ほとんどの場合、5年、7年、または10年の固定期間のジャンボで変動金利のローンがあります。ジャンボローンは一種の不適合ローンです。適合融資とは異なり、準拠していないローンは、適合するローンの最大購入者であるファニーメイとフレディマックに売却される資格がなく、準拠ローンが広く利用されている理由です。ファニーとフレディが住宅ローン貸付業者からローンを購入すると、貸し手がローンを発行するためにより多くの資金を利用できるようになります。利払い専用ローンなどの非適格ローンは、限定的な第二次モーゲージ市場を有している。それを購入したい投資家を見つけるのは難しいです。より多くの貸し手がこれらのローンに引っ掛かり、社内でサービスを提供します。つまり、追加融資を行うための資金が少なくなります。したがって、利息のみのローンは広く利用可能ではありません。利息のみの融資がジャンボローンではないとしても、依然として不適合とみなされます。

ファニーメイ：それが何であり、どのように運営されているか

）

利払い貸付は、例えば30年固定金利ローンほど広く利用されていないため、興味深いだけの貸し手を見つける最良の方法は、オファーを見つけて比較するために深刻なショッピングが必要となるため、良いネットワークを持つ評判の高いブローカーによるものです」とFleming氏は言います。

バンク・オブ・アメリカ、ネイビーFCU、および当社の専門家は、C2ファイナンシャル・コープ、ファースト・メリディアン・モーゲージ、エンジェルオーク・ホームローンの他に、エバーバンク、ユニオン・バンク・プライベート銀行、市場貸し手SoFi、Citizens Bank、インターネット銀行、United Wholesale Mortgage。これは網羅的なリストではありませんが、利息のみの融資を買い取っている場合は、出発点になります。 コストの比較 「利払い機能の料金引き上げは、貸し手によっても日によっても異なりますが、金利で少なくとも0.25％のプレミアムを支払うことになる」とフレミング氏は言います。同様に、アトランタのエンジェルオーク住宅ローンのホイットニー・フィート社長は、利率のみのモーゲージの利率は、償却固定金利ローンまたはARMの利率より0. 125％から0. 375％高いとし、詳細に応じて

固定金利ローンまたは完全償却型ARMと比較して、毎月支払額が100,000ドルの利息のみのローンで表示される方法は、それぞれのローンタイプの典型的なレート：

7年、金利唯一のARM、3. 125％：$ 260。 42

30年固定金利従来型ローン（利息のみではない）、3.62％：$ 456。 05 999 7年、完全償却型ARM（30年間償却）、2. 875％：414百万ドル。 89

これらの金利では、短期的には、利息のみのARMは195ドルの費用がかかります。最初の7年間は30ドルの固定金利のローンと比較して、100ドル、1,000ドルにつき月63ドル、および154ドル。 7月1日のARMを完全に償却することと比較して月47回少ない。

金利が毎年どのようにリセットされるかを事前に知ることができないので、調整可能金利専用ローンの実際の生涯費用を計算することは不可能です。フレミング氏によると、契約から生涯金利キャップとフロアを決定することができるので、最低生涯コストと最高生涯コストを計算することができますが、実際のコスト間のどこかに落ちるでしょう。 "しかし、それは巨大な範囲になるでしょう、"フレミングは言います。

結論

• 利息のみのモーゲージは理解しにくい場合があり、利払い期間が終了すると支払いが大幅に増加します。金利ローンがARMの場合、金利が上昇すれば支払いはさらに増加し​​ます。これは今日の低金利環境での安全な賭けです。これらのローンは、彼らがどのように働いているのか、どのようなリスクを払っているのかを完全に理解している洗練された借り手に最適です。 （さらに詳しくは、
• 危険な住宅ローンの種類を避ける
• を参照してください。）

また、

住宅ローン：固定金利と調整可能金利

と

。