住宅ローンを持つ家を買うことは、おそらくあなたが入る最大の金融取引です。典型的には、銀行や住宅ローンの貸し手は家賃の80％を調達し、特定期間に利払いで返済することに同意します。貸し手、金利、オプションを比較しているので、毎月金利がどのように発生し、支払われたかを理解すると便利です。

月間の住宅ローンの支払額の計算方法

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簡単に言えば、毎月、元本の一部（借りた金額）にその月の利息を加えて返済します。あなたの貸し手は、償却公式を使用して、元金と利息を払うことに各支払いを分解する支払いスケジュールを作成します。あなたのローンの長さや寿命も、毎月支払う金額を決定します。

より多くの年（30まで）の支払いを伸ばすことは、一般的に毎月の支払いを低下させます。あなたの住宅ローンを返済するのにかかる時間が長くなればなるほど、あなたは長い期間利息を支払うことになるので、家の全体的な購入費用が高くなります。 Investopediaの住宅ローン計算機を使用して、住宅ローンの条件を変更することにより、自宅の費用をどのように変更することができますかをご覧ください。

<！ - 2 - > ローンの開始時には、支払いのほとんどが利息支払いに適用されるため、元本はゆっくりと返済されます。あなたのローンの終わりに向かって、支払いのほとんどが利子に適用され、そのほとんどはプリンシパルの支払いに向かいます。オンラインでは、償却計算機を使用して、ローンの開始時に関心の高まりを理解することができます。

用語の学習：固定レートと調整可能レート

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銀行と貸し手は主に2種類のローンを提供している。

固定金利：金利は変わらない。

調整可能金利：定義された条件の下で金利が変更されます。時には変動金利またはハイブリッドローンと呼ばれることもあります。

固定金利住宅ローン：

月額支払い額は、このローンの生涯にわたって同じです。金利は固定されており、変化しません。ローンの返済期間は30年です。 10年、15年、20年という短い期間も一般的に利用可能である。短期のローンは、金利の引き下げと全体的なコストの削減によって相殺されるより大きな月額支払いを受けるでしょう。 例：

年間利率4.5％の30年間（360回の月額支払い）の固定金利200,000ドルの住宅ローンは、毎月約1ドルの月額支払いを受ける。013.（税金、保険エスクローは追加されており、この図には含まれていません）。年間利率は、以下のように毎月の利率に分割されます。375％。あなたが実際に家に借りている金額に375％の利子を毎月支払うことになります。 最初のお支払いである$ 1、013（360件中1件）は、利息に750ドル、元本に$ 263を適用します。プリンシパルが少し小さいので、2回目の毎月の支払いは、利子が少し少なくなり、プリンシパルのもう少し多くは払い戻されます。支払い359によって、毎月の支払いの大部分がプリンシパルに適用されます。

変動金利モーゲージ（ARM）：

金利が固定されていないため、このタイプのローンの月額支払いはローンの存続期間にわたって変更されます。ほとんどのARMには、金利が変動する可能性のある金額や金利の変更頻度に制限または上限があります。レートが上がったり下がったりすると、貸し手は毎月の支払いを再計算し、次のレート調整が行われるまで均等に支払います。金利が上昇するにつれて、毎月の支払いも増加します。各支払は、固定金利の住宅ローンと同じ方法で、一定の年数にわたって利息および元本に適用されます。貸し手は、しばしばARMの最初の数年間、より低い金利を提供するが、それ以降は頻繁に変化する - 年に1回程度。 ARMの初期金利は、固定金利の住宅ローンよりも大幅に低くなっています。

*あなたの家にわずか数年間滞在する予定がある場合、ARMは魅力的なことがあります。

*金利の調整頻度を考慮する。例：5/1年ARMは5年間固定金利であり、毎年、金利は融資期間の残りの期間に調整されます。

* ARMは、金利がどのように決定されるかを規定しています。これらは、米国財務省の1年間の財務諸表など、さまざまな財務指標に結び付けられます。最も安定した金利のARMを選択するアドバイスについては、財務プランナにお尋ねください。

例：30年（360回の月額支払い）の変動金利モーゲージは、5年間で年間4％の利率で開始し、によって変わることが許される。毎年25％。このARMの利息上限は12％です。 1〜60ヶ月分の支払い額はそれぞれ955ドルです。 61から72の支払いは$ 980です。 73から84の支払いは$ 1、005です（税金、保険、エスクローはこれらの数値には含まれていません）。オンラインでの費用はARMで計算できます。

利息のみの貸付、通常およびジャンボ 第3のオプションは、通常、豊富な住宅購入者または不規則な収入を有する者のために予約されていますが、利息のみのモーゲージです。名前が示すように、このタイプのローンは、最初の数年間は利息のみを支払うオプションを提供します。収入の低い期間には支払いが低いため、最初の住宅所有者にとっては魅力的です。あなたが比較的短期間家を所有することを期待し、より大きな報酬が始まる前に売却するつもりなら、それは正しい選択かもしれません。 ジャンボ・ローンは通常、準拠融資限度額を超えています。現在は、ハワイとアラスカを除くすべての州で100ドル424ドルと高くなっています。さらに、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンホセ - サンフランシスコ - オークランド地区のような連邦指定高級住宅市場では、融資限度額は636ドル、150ドルです。 利子のみのジャンボローンもあります利用可能ですが、通常は超富裕層のためです。 ARMと同様に構造化されているため、利息のみの期間は10年も続きます。その後、毎年料金が調整され、支払いは元本の支払いに向かいます。その時点で支払いが大幅に増加する可能性があります。 （あなたは

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考慮すべきその他の事項

*エスクローおよびその他の手数料。

税金、保険、エスクローの費用など、毎月の住宅ローンの支払い金額に著しく追加されるその他の項目の予算を設定する必要があります。これらの費用は固定されておらず、変動する可能性があります。あなたの貸し手は、あなたの住宅ローン契約の一部として追加の費用を列挙します。 *毎月少し余分に支払うべきですか？

理論的には、毎月少しずつ原価を下げることがあなたの家をより早く所有する方法の1つです。財務専門家は、クレジットカードや学生ローンなどの未払いの債務を最初に返済し、貯蓄口座に資金を充当し、毎月余分な支払いを検討することを推奨します。

*利子は税額控除です。 あなたの年次納税申告書に控除を箇条書きすると、IRSは住宅ローンの利払いを差し引くことができます。州の返品については、控除額が異なります。適格規則に関する具体的な助言については、税務専門家に確認してください。多くの住宅所有者にとって、この住宅ローン利息控除は、これまで利用可能な最大の償却額の1つです。

結論 国の政策は税金コードによって住宅購入者を支持し、多くの家族にとって適切な住宅購入は、退職卵の卵として資産を建設する最良の方法です。また、キャッシュアウト・リファイナンスを控えることができれば、30歳の時に30年固定金利の住宅ローンを購入する家庭は、通常の定年年齢に達するまでに完全に払い戻され、低コストで住むことができますあなたの収入が減少するとき。 2008年の金融危機後の混乱とそれに続く住宅バブルの崩壊にもかかわらず、住宅所有は長期的な財務計画で考慮する必要があります。

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