あなたが不動産を買うことを考えるとき、おそらく思いがけない最初のことはあなたの家です。しかし、物的財産は、特に株式市場に対するヘッジとして、ポートフォリオでも役割を果たすことができます。しかし、不動産は過去50年間に人気のある投資手段になっていますが、レンガとモルタルの購入と所有は、株式や債券への投資よりもはるかに複雑です。この記事では、個々の投資家のための先行オプションを、それらがどのような不動産投資に直面しているか、投資理由とおおよその順序で列挙します。

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基本レンタルプロパティ

これは土地所有の実践と同じくらい古い投資です。人は不動産を購入し、それをテナントに借りる。所有者、家主は、住宅ローン、税金、財産の維持管理を担当しています。

理想的には、家主は前述の費用のすべてをカバーするのに十分な家賃を請求します。家主は毎月の利益を得るためにさらに料金を請求することがありますが、最も一般的な戦略は忍耐強く、住宅ローンが支払われるまで費用をカバーするだけの十分な家賃を徴収することです。さらに、不動産は、住宅ローンをより貴重な資産に残し、モーゲージの過程で価値があると評価しているかもしれません。米国国勢調査局によると、この国の不動産は1940年から2006年にかけて一貫して価値が高まっています。2008年から2010年のサブプライム住宅ローンの崩壊時に下落しましたが、今や回復しており、全体的に増加しています。

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投資家は、財産を探している市場を知っていなければならず、専門家を雇って助けてもらう必要があります。賃貸物件から収入の流れを求めている投資家にとって、最も重要な点は不動産の所在地と市場の賃貸料です。場所については、多くの成功したレンタルは、主要な学校に近接して位置しています。たとえば、州立大学の近くで財産を購入する場合、学生は毎年それを借りたがります。収益性の高い賃貸物件には他にも多くの特徴があり、学ぶ時間があります。詳細については、 収益性の高いレンタルプロパティの上位10の機能を参照してください。

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もちろん、理想的な投資のように見えるものには、傷があります。あなたは財産に損害を与える悪いテナントに終わることができます。あるいは悪いことにテナントが全くいなくなることもあります。これにより、毎月の負のキャッシュフローが残されます。つまり、住宅ローンの支払いをカバーするためにスクランブルする必要があるかもしれません。適切な財産を見つける問題もあります。空き率が低い地域を選び、人々が借りたいと思う場所を選んでください。

多分、賃貸物件と他の投資の最大の違いは、あなたがそれを気にするために費やす時間と労力です。あなたがしたくない場合は、プロの不動産管理者を雇うことができます。しかし、その給与はあなたの投資の収益性に影響を与える費用になります。

フリップサイド：不動産取引

これは不動産投資の野生の側面です。バイ・アンド・ホールド投資家から離れたリーグである日トレーダーのように、不動産トレーダーは買い手と家賃の家主とはまったく異なる品種です。不動産業者は短期間、しばしば3〜4ヶ月以内に物件を購入することを意図して物件を購入し、利益のために売却することを望んでいます。このテクニックはフリッピングとも呼ばれ、大幅に過小評価されているか、非常に暑い地域にある購入プロパティに基づいています。

純粋な不動産フリッパーは改善のために不動産に資金を投入しません。投資は、変更なしで利益を上げるために本質的価値を持たなければならない、またはそれを考慮しない。このようにフリップすることは、短期間の現金投資です。

不動産フリッパーが不動産を降ろすことができない状況に巻き込まれた場合、これらの投資家は一般的に不動産に長期間住宅ローンを支払うための準備金を十分に保有していないため壊滅的なことがあります。これは、悪い市場で不動産を売却できない不動産業者にとって、引き続き損失をもたらす可能性があります。

第2クラスの特性フリッパーも存在する。これらの投資家は、値段が安いか合理的な価格の物件を購入し、それらを改装して価値を上げることによって、お金を稼ぐ。ちょっと高めの値段で改装した後、その物件を売る。これは、改善の程度に応じて、長期的な投資となる可能性があります。この投資の限定的な特徴は、時間がかかり、しばしば投資家が一度に1つの不動産を買うことができるということです。

不動産投資グループ

不動産投資グループは、賃貸不動産のための小さなミューチュアルファンドのようなものです。あなたが賃貸物件を所有したいが、家主であることをやりたくない場合は、不動産投資グループがあなたのための解決策かもしれません。

会社は建物の集合、たいていはマンションを購入または建設し、その後投資家が会社を経由してそれらを購入してグループに参加することを許可します。 1人の投資家が1つまたは複数の自己完結型居住スペースを所有することができますが、投資グループを運営する会社は、メンテナンス、空きユニットの宣伝、テナントへのインタビューなど、すべてのユニットをまとめて管理します。この管理と引き換えに、同社は毎月の家賃のパーセンテージを取る。

投資グループにはいくつかのバージョンがありますが、標準バージョンでは、リースは投資家の名前になっており、すべてのユニットが時折の空きを守るために家賃の一部をプールしています。あなたのユニットが空であってもモーゲージ。投資グループの質は、それを提供している会社に完全に依存します。理論的には、それは不動産投資に入るための安全な方法ですが、グループはミューチュアルファンド業界を襲う同じ手数料に脆弱です。もう一度、研究が鍵となる。

不動産リミテッドパートナーシップ

不動産リミテッドパートナーシップ（RELP）は、不動産投資グループに似ています。不動産リミテッドパートナーシップ（RELP）は、不動産ポートフォリオを購入して保持するために形成されたエンティティです。有限の年数の間存在する。経験豊富な不動産管理会社または不動産開発会社がゼネラルパートナーです。その後、外資系投資家は、不動産プロジェクトの資金調達を求め、リミテッドパートナーシップとしてのシェアを獲得します。彼らはRELPの財産によって生み出された収入から定期的な分配を受けるかもしれないが、本当に大きな利益を得て売却されたときに本当の報酬が得られ、RELPは解消する。

RELPは、投資家が経営に直接関与することや不動産の経験を必要とせずに、建物の建設や改築に融資することを可能にします。しかし、RELPが解消されるまで投資家は一定の間隔で（あるいはしばしばまったく）キャッシュアウトするだけなので、流動性のない投資となる傾向があります。

REITs

不動産は、洞窟に住む祖先が自分の宇宙の中から見知らぬ人を追いかけ始めて以来、存在していたため、ウォールストリートが証券化の方法を見つけて不動産を上場取引の手段。

不動産投資信託（REIT）は、投資家の資金を使って所得生産財産を購入、運営、販売する法人（または信託）が設立されたときに作成されます。 REITは他の株式と同様に主要取引所で売買されます。 REITとしての地位を維持するために、この事業体は課税利益の90％を配当の形で払い込む必要があります。これにより、REITsは法人所得税の支払いを避ける一方、通常の会社は利益に課税され、株主に配当することができる利益を食べることになります。

REITは通常の配当支払株式と同様に、定期的な収入を望む株式市場の投資家には適していますが、REITもそれに感謝の機会を提供します。 REITは、投資家がモール（これらに特化したすべてのREITの約4分の1）、医療施設、住宅ローン、オフィスビルなどの非居住用不動産に投資することを可能にします。前述の不動産投資と比較して、REITSは流動性が高い。詳細については、 The REIT Way を参照してください。

不動産ミューチュアルファンド

不動産ミューチュアルファンドは主にREITおよび不動産事業会社に投資します。彼らは、比較的少額の資本で不動産への多様なエクスポージャーを得る能力を提供します。彼らの戦略と多様化の目標に応じて、個々のREIT株式を購入する場合よりもはるかに広い資産選択と、取引コストと手数料の削減の可能性を提供します。

REITと同様、これらのファンドはかなり流動的です。個人投資家にとってのもう1つの大きな利点は、特定の不動産投資の実行可能性とパフォーマンス、および資産クラスとしての取得資産および管理者の視点から、ファンドが提供する分析および研究情報です。より投機的な投資家は、収益を最大化するために特定の不動産タイプまたは地域を戦略的に過重にする不動産ミューチュアルファンドの家族に投資することができます。

なぜ不動産に投資するのですか？

不動産は、投資家のポートフォリオのリスクとリターンのプロファイルを強化し、競争力のあるリスク調整済みリターンを提供することができます。サブプライムローン問題を考慮しても、民間市場の商業用不動産は、不動産投資信託（NCREIF）の全国評議会のデータに基づき、2000年から2010年までの10年間で平均8.4％を返しました。そして、通常、不動産市場は、株式や債券に比べて特に低ボラティリティの一つです。

不動産は、より伝統的な収入源と比較しても魅力的です。この資産クラスは、通常、米国債に対する利回りで取引され、財務省の利率が低い環境で特に魅力的です。

多様化と保護

不動産への投資のもう一つの利点は、多様化の可能性です。不動産は、他の主要資産クラスとの相関が低く、場合によっては負の相関を示します。つまり、株式が下落したときに不動産が上昇することがよくあります（ 株式 を超える多様化を参照）。実際、ケースシルラー住宅価格指数の共同創設者であるエール大学のロバートシラー氏のデータによると、過去15年間の弱気市場のうち14店では、1956年に戻って居住用不動産価格が上昇した。もちろん、例外があります。大不況の中で株式と併せて不動産を貯蓄しました（これは異常でしたが、危機を蹴散らすためのサブプライムローンの役割を反映しているとSchillerは主張しています）。 これは、ポートフォリオに不動産を追加することにより、ボラティリティを低下させ、リスクの単位あたりの収益率を高めることができることを意味します。不動産投資がより直接的であればあるほど、ヘッジは良好である：REITsのような間接的に公開されているより多くの車両は、明らかに株式市場全体の業績を反映することになる（アナリストの中には、株式はS&P500上に表示されます）。興味深いことに、これもまた遅れて変化しています。全米リアル・エステート・インベストメント・トラスト（NAREIT）の調査によると、上場REITと広範な株式市場の相関関係は2015年に12年ぶりの低水準に達したとの見通しを示した。市場がREIT市場に影響を及ぼすために必ずしも流出するとは限りません」とReit氏の記事。 com、協会のウェブサイト、結論。

レンガやモルタルの支援を受けているため、不動産はプリンシパル・エージェントの紛争も少なく、投資家の利益はマネージャーと債務者の完全性と能力に依存します。たとえより間接的な投資形態であっても、何らかの保護が行われます。例えば、REITは最低利益率を配当として支払うことを義務付けています。

インフレヘッジ

不動産のインフレヘッジ能力は、GDP成長と不動産需要との正の関係に起因する。経済が拡大するにつれて、不動産の需要が高くなり、これが資本価値の高騰につながります。したがって、不動産は、インフレ圧力の一部をテナントに渡し、インフレ圧力の一部を資本増価の形で取り込むことによって、資本の購買力を維持する傾向があります。

レバレッジの力

REITを除いて、不動産への投資は、投資家に株式市場の投資家にとって利用不可能なツールの1つを提供します。株を購入したい場合は、購入注文時に株価の全額を支払わなければなりません。それでも、あなたが借りることのできるパーセンテージは、その魔法の資金調達方法である住宅ローンのおかげで、不動産よりもずっと少ないです。

ほとんどの従来のモーゲージは20％の前払いを必要とします。しかし、あなたが住んでいる場所によっては、わずか5％しか必要としない住宅ローンがあるかもしれません。これは、全体の価値の一部を支払うだけで、所有する財産と資本全体をコントロールできることを意味します。もちろん、あなたの住宅ローンの規模は、あなたが実際に所有している所有権の量に影響しますが、書類が署名された分を管理します。

これは、不動産フリッパーと家主を同様に大胆にするものです。彼らは自宅で2番目の住宅ローンを取って、2つまたは3つの他の不動産に支払いをすることができます。テナントが住宅ローンを払うか、または利益を得るために売却する機会を待つためにこれらを借りているかどうかは問わず、総額のわずかな部分を支払ったにもかかわらず、これらの資産を管理します。

不動産投資の短所：流動性不動産への投資の主な欠点は、流動性がないこと、または資産を現金と現金に資産に変換することの相対的な難しさです。数秒で完了できる株式や債券取引とは異なり、不動産取引には数カ月かかることがあります。ブローカーの助けを借りても、適切なカウンターパーティを見つけるだけで数週間の作業が可能です。 REITと不動産ミューチュアルファンドは流動性と市場価格がより高いが、直接不動産投資よりも株式市場全体との相関が高いため、ボラティリティが高く、分散効果が低いという価格になる。

結論

ポートフォリオ投資の状況では、不動産は伝統的に「代替」投資クラスで検討されています。つまり、株式、債券およびその他の有価証券の主要なポートフォリオを構築するために使用される追加投資です。しかし、それは他の楽器との重要な釣り合い、収入の源泉、そして最終的には鑑賞につながる可能性があります。