REITs：依然として実行可能な投資ですか？

JPモルガン・アセット・マネジメントが2000年〜2015年にまとめた投資収益率（ROI）の周期表では、不動産投資信託（REIT）がそれらの16年。さらに、その期間中、NAREITエクイティ・リート・インデックスに代表されるREITは、平均年収12.2％を集計しました。同じ期間の次のベストアセットクラスは、平均利回りが8.6％の高利回り債券でした。

<！ - 1 - >

免責条項に記載されているとおり、過去の実績は将来の収益を保証するものではありません。したがって、現在の環境では、REITは個人投資家や財務アドバイザーや顧客にとっても実行可能な投資ですか？（関連する読書については、 REIT ETFが安定性を参照）

モーニングスター（MORN

MORNMorningstar Inc87.23 + 0. 14％ MSCI米国REIT指数を追跡しているVanguard REIT指数Adm（VGSLX）は、4％をわずかに上回る現在の利回りを有しています。今日の低金利環境では、これは多くの投資家にとって確かに魅力的です。上昇する金利は、REITにとって一般的にマイナスの要因であり、支払利息の増加により投資家への配当支払を可能にする現金を減少させるため、流出が増加する。 <！ - 2 - > 短期間に財産をリファイナンスする必要がある債務超過のREITは、他の債券よりも利上げの影響を受けやすい。

Vanguard REIT ETF（VNQ

VNQVanguard REIT83.67 + 0.72％

Highstock 4. 2. 6 で作成）の株価は、1月の最高値から12％ FRBの将来の金利引き上げのタイミングと意欲の不確実性に一部起因している。 2015年後半に発生した金利上昇の不確実性のため、昨年も株価が下落した。 <！ REITの過去の業績多数のREITファンドを提供する投資運用会社のコーエン・アンド・スティーズ（Cohen&Steers）は、2004年6月から2006年6月までの最後のFRB締め付けサイクルを、 REITのパフォーマンスは当初は犠牲になっていました。しかし、時間が経つにつれて、強い経済はREITのリターンを後押ししました。（詳細については、

2016年の退職のためのトップベットである3つのREITs

）

この期間におけるREITの累積リターンは57.9％であり、これに対して15.5％株式は5.9％、債券は5％。同社の記事によれば、「景気が改善しており、ファンダメンタルズが強いとき、利回り主導の訂正は歴史的に長期投資家にとって魅力的な買い物の機会を提供してきた。より強い経済成長の利益がより明らかになるにつれ、評価は正常に戻る傾向があります。我々は、これらの機会を利用するように調整されている投資家は、長期にわたって報酬を受けることができると考えています。 "999 REITは多様化のプロスペクトを提供する REITsは、S&P500インデックスとNAREITエクイティ・リート・インデックスを10年間で比較すると、株式との相関が約78％であることからわかるように、しかし、REITは、コア債券、コモディティおよび通貨との低い相関または負の相関の観点から良好な分散を提供している。

金利を上回るREITSの業績は、経済と株式市場の運賃に左右されます。最近のCNBCの記事では、不動産資産約220億ドルを管理しているCBREクラリオン証券の最高投資責任者（CFO）のジョセフ・スミス氏は、「一年中、経済成長と金利に対する期待の間にフリップフロップが起こっている。その不確実性はボラティリティを生み出し、ボラティリティの時代にはREITとより広範な株式市場との相関が高まっています。スミス氏の見積もりは2015年後半に行われました。関連資料については、

高金利環境に投資する不動産

を参照してください。

個々のREITに影響を及ぼす要因

ETFには、これらの基金にREITがあります。個々のREITには、商業用不動産、居住用不動産、ホテルまたはリゾートのポートフォリオを有するものが含まれます。さらに、ヘルスケアや木材・不動産REITSなどの専門分野などの特定の分野へのエクスポージャーがあります。ここでのポイントは、これらのREITの業績の一部は、リンクされている株式市場および業種の業績に結びつくことである。これは、これらのREITのパフォーマンスが、株式市場全体および/または経済全体のパフォーマンスを上回ることを意味します。これは、すべての不動産がどのようにローカルであるかを参照する不動産格言とは異なります。個人REITは、それらを管理する人々の影響を受けます。他の株式や同様の商品と同様、経営も重要です。彼らの経験は何ですか？彼らは株主中心ですか？彼らは自分のお金をあなたと一緒に投資していますか？

結論

今日の他の多くの投資と同様に、REITは少なくとも初期には金利上昇期に苦しむ可能性があります。利子率が上昇している間に債務を借り換えなければならない可能性があるREITSは、他の債券よりも脆弱である可能性があります。個々のREITを見ている企業は、企業の経営とその基礎投資のポートフォリオを検討する必要があります。この地域にも堅実なエクスポージャーを提供する多数のミューチュアルファンドとETFがあります。時間が経つと、REITは多くのポートフォリオの堅調な構成要素であることが証明されており、引き続き今後も続く可能性があります。（関連資料については、

5種類のREITとその投資方法

を参照）