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「リバースモーゲージ」とは何ですか？

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リバースモーゲージは住宅ローンの一種であり、住宅所有者は自宅の価値に反して借りることができ、固定月払いまたは信用枠の形で資金を受け取ることができます。モーゲージ（元本または利息）の返済は、借り手が死亡するまで、恒久的に離れたり、家を売るまでは必要ありません。この取引は、ローン額がローンの存続期間にわたって家の価値を超えないように構成されています。

<！リバース・モーゲージは1960年代からある形で存在していたが、現代版は最近、住宅所有者のための実行可能な債務証書として一般に知られている。このタイプのローンは、財務計画コミュニティとメディアの両方から不信感を抱いていると見られていますが、「家の豊かで現金の貧しい人々」、特に補給が必要な高齢者に迅速なソリューションを提供できるため、需要は増加しています退職後の収入や長期介護のための支払いなどがありますが、ジャンプする前にリバース・モーゲージの仕組み、入手方法、費用などの基礎を理解することが重要です。

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逆担保融資

逆担保融資はどのように働くのですか？

通常の（または先渡しの）モーゲージで家を購入する人は、貸し手から借りて、あなたの負債は減少し、家計金は増加し、住宅ローンが完全に支払われると、あなたは家を完全に所有することになります。

リバースモーゲージは異なった働きをします.-実際、それは、逆の方法で動作することを意味します。あなたの家の価値のパーセンテージに基づいて、貸し手はあなたに支払いを行います。あなたは、現金を一括払いで支払うか、定期的に毎月の現金前払い（あなたが自宅に住んでいるか、または特定の年数の間）、クレジットライン（あなたがいつ、どのくらい借用）、またはこれらのオプションの組み合わせ。

リバース住宅ローンの生涯を通じて、あなたはローンの担保として機能するあなたの家にタイトルをつけます。あなたは受け取った金額にのみ課金され、固定金利と変動金利の両方が利用可能です。ほとんどのリバース・モーゲージは、1年財務省ビルまたはロンドン・インターバンク・オファード・レート（LIBOR）などの短期金利に関連する変動金利ローンに加えて、1〜3％ポイントを追加する余裕があります。返済が発生するまで、リバース・モーゲージの存続期間中の任意の金利化合物。

ローンが進むにつれて、家計調査が減少している間に債務が増加します。あなたが移動したり、家を売ったり、離れたりすると、貸し手は家を売って、あなたに支払ったお金を回収します。貸し手の手数料が支払われた後、家に残っているすべての株式はあなたまたはあなたの相続人に行きます（場合によっては、相続人は家を売ることなく抵当権を返済するオプションを持っています）。連邦取引委員会によれば、あなたの家が価値あるものよりも多くの支払いを受け取った場合（あなたがローンを "残している"場合）、家の価値以上の借りはありません。

住宅ローンの義務を履行しなかった場合、リバースモーゲージが支払期日になる可能性があります。たとえば、税金や保険の支払いに失敗した場合、または財産が荒廃した場合などです。あなたは、財産税、住宅所有者の保険料を支払うこと、そしてあなたの家を維持する責任があります。しかし、その価値があなたが住宅市場の下落のような他の理由で借りた金額を下回った場合、あなたは抵当権を取ることができません。

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージにはいくつかの異なる種類があります。

一部の州政府および地方自治体の政府機関および非営利団体が提供する単目的のリバース・モーゲージ

• HECM（ホーム・エクイティ・コンバージョン・モーゲージ）として知られる連邦保証のリバース・モーゲージ

• 独自のリバース・モーゲージこれは発行会社の支援を受けた私的融資です。

• 通常は、低利および中所得の住宅所有者のために、単目的の逆担保を設定します。貸し手は、このタイプのリバースモーゲージをどのように（例えば、財産税の支払いや家の修繕のために）使用できるかを決定します。

ホーム・エクイティ・コンバージョン・モーゲージ（HECM）が最も一般的です。 HECMローンは、民間銀行によって発行され、連邦住宅局（米国政府によって保証されている唯一のリバースモーゲージ商品である）によって保証されています。これらのローンには収入の制限や医療上の要件はなく、どのようにお金を使うことができるかに制限はありません。このタイプのリバースモーゲージの主な欠点は、最大ローン金額が限られていることです（現在、住宅の鑑定価額またはHECM FHA抵当限度額は$ 625、500未満です）。

また、様々な貸出機関から入手可能な独自のリバース・モーゲージは、HECMローンよりも高い金額を提供する。しかし、潜在的な利益はコストがかかります。非HECM抵当権は連邦保険ではなく、かなり高額になることがあります。より価値の高い住宅を所有する住宅所有者（この数字は6桁）は、このタイプの恩恵を受けることができます。

リバースモーゲージを取得する方法

リバースモーゲージの大部分はHECMローンなので、ここではそれらに焦点を当てます。

少なくとも62歳以上であること

• 自宅を完全に所有する（または住宅ローン残高が低い）

• 自宅の所有権を保持し、主たる住居としてそれに住んでいる

• （税金、スモールビジネスアドミニストレーションローンまたは連邦学生ローン）に対して滞納すること。

• 継続的な不動産料金（例：不動産税、保険、HOA手数料など）に対してタイムリーかつ完全な支払いができること。）

• 米国住宅都市開発局（HUD）が承認したHECMカウンセラーが提供する消費者情報セッションに参加する（これらのセッションは無料）

• 多くの場合、貸し手は、他の抵当権家がある場合は、逆担保の手取金で払い戻されなければなりません。

あなたの家は、以下のものでなければなりません：

戸建て住宅または2〜4戸の家屋（少なくとも1戸は占有している）

• HUD認可マンションプロジェクトまたはタウンハウス< FHA要件（1976年6月以降に建てられたもの）を満たしている製造邸宅

• 賃貸住宅、休暇用の家、または元の住居であったが占領されていない家（あなたが老人ホームに住んでいたために）1年間しかし、リバースモーゲージがあれば、ローンが期限切れになる前に12ヶ月まで他の場所に住むことができます。

• あなたはどれくらい借りることができますか？

あなたはリバースモーゲージではなく、支払いを受けているので、1つの資格を得るために必ずしも所得を得る必要はありません。しかし、貸し手は、現在、借り手が財産税や保険などの強制的な財務義務を果たすことができるように、財務アセスメントを実施しています。あなたの収入、資産、月々の生活費、および信用履歴は、ローンプロセス中に確認されます（あなたのクレジットスコアは重要な要素ではありません）。十分な収入や流動資産を持っていない場合、貸し手は税金と保険をカバーするためにリバース・モーゲージ収益の一部を控除するかもしれません。

あなたが受け取るお金の金額は、最年少の借り手の年齢（カップルは個人だけでなく借りることができます）、現在の金利、家の価値、 HECMローン - 貸出限度。一般的に、あなたが年長であればあるほど、貴方の家はより貴重なものになり、持分が豊富になるほど、リバースモーゲージを得るための金銭が増えます。

同じ場所にある2つの住宅（$ 300、000の両方）で働く方法の例は次のとおりです。ジョンは1942年1月1日に生まれ、174ドル、900ドルの住宅ローンを取得することができます手数料、保険料、および閉鎖費用）。 1952年1月1日に生まれたジョンの隣人ジムは、若い年齢のためにわずか$ 154,200しか借りることができません。

リバースモーゲージの費用

リバースモーゲージには多くの費用が含まれています。手数料には、

Mortgage Insurance Premium（MIP）が含まれます。

住宅ローン保険は、お客様のアカウントを管理する会社（ローンサービサー）が退職した場合に、融資の進捗状況を保証します。あなたは通常、家の鑑定評価額の0.5％（または利用可能な資金の60％以上を徴収する場合は2.5％）のMIPを前払いします。未払いの融資残高の1.25％に相当するMIPも毎年請求されます。この金額は時間の経過と共に発生し、ローンが支払われると支払われます。

• 第三者料金。 鑑定評価、題目検索と保険、査察、信用調査、調査、記録料、住宅ローン税などの項目の閉鎖費用が含まれる。

• ローン開始手数料。 家の価値が125,000ドル未満の場合、貸し手はオリジネーション料金を$ 2,500まで変更することができます。家がその金額を超えると、貸し手は最初の2％まで請求することができますHECMローンのオリジネーション料金は$ 6,000です。

• サービス手数料。お客様のご家庭の価値の$ 200,000に加えて、$ 200、000を超える金額の1％まで。 貸し手は、貸出金が毎年調整された金利を有する場合には毎月30ドルの手数料を請求することができ、金利が毎月調整される場合は$ 35となります。料金には、お客様の小切手や口座の明細書、その他の顧客サービスの送信などが含まれます。

• あなたは、それらを前払いして払うことを望んでいない（または余裕がない）場合、これらをローンに振り向けることができます。あなたがそうした場合、彼らは全体的なバランスの一部として利子を得るでしょう。 カウンセリングの必要条件

リバース・モーゲージを受ける前に、連邦政府からモーゲージ・カウンセリングを受ける必要があります。

リバース・モーゲージ・カウンセラーは、独立した政府認可の住宅カウンセリング機関の仕事をしており、その仕事はHECMの持ち出しの費用と結果、および収益を受け取るさまざまな方法を説明することです。また、食糧、公益事業、薬などの公的援助を受けるなど、目的達成のための他の選択肢を探る手助けもします。連邦取引委員会は、住宅ローンカウンセリングについて約125ドルの支払いを期待できると述べている。あなたはそれを買う余裕がない場合、それはあなたが逆担保を得ることができないことを意味するものではありませんが、手数料を放棄する逆担保カウンセラーを見つける必要があります。

住宅ローンカウンセリングは、財務的に精通していない人たちを保護するために設計されています。リバースモーゲージがどのように機能するかをすでに完全に理解しているならば、このステップはおそらく時間とお金の浪費のように感じるだろう。最も安価で便利なオプションを見つけることができます。電話相談はほとんどの州で利用できます。リバース・モーゲージは複雑で高価なものになる可能性があるため、詳細をもう一度実行したり、最後の最後の質問を提出することは決してありません。

より若い配偶者の問題

逆担保融資者は少なくとも62歳でなければならないため、過去にいくつかの夫婦は逆モーゲージ契約で公的借り手を1人だけ配偶者にしていました。目標は、より古い借り手がより多くのお金を得るので、逆の住宅ローンの収益を増加させることでした。その決定は意図しない結果を招いた。借り入れの配偶者が最初に亡くなった場合、逆担保が期限到来し、生き残った配偶者は、逆担保を返済することができない限り、家を失うことになる。 （HUDには現在、この問題を回避できる手続きがあります）。

今日、逆担保を引き取る場合、貸し手は、あなたがまだ62歳でなくても、あなたとあなたの配偶者の両方を契約に含める必要があります2013年の裁判所判決に続く2014年のHUD規則のおかげで、もし1人の配偶者がまだ62歳でなければ、彼または彼女は依然として借り手ではないでしょう。しかし、これらの新しいルールは、未亡人または未亡人が潜在的に家を失うことを防止する延期期間を設定します。残念なことに、新しいルールは、ローン手当が今や若い配偶者の年齢に基づく必要があることを意味します。

2014年8月、住宅都市開発局は、借り入れ配偶者が亡くなった後も生き残っている非借入人の配偶者にリバースモーゲージ給付金を移転することを許可する方針をさらに改訂しました。

後に起こること

残っている借り手と配偶者が不動産から亡くなったり移転したりすると、財産の持分に応じて相続人にはいくつかの選択肢があります。

相続人は、自らの資金から、または既存の住宅ローンを借り換えて、自宅の現在の鑑定評価額の95％以上を支払うことになる財産を保有することができます。

相続人は不動産

を売ることができ、リバースモーゲージが払われた後に売却収入を維持することができます。 不動産に持分がほとんどないか、住宅ローンが水中にある場合、相続人は家の価値よりも高い残高を有し、相続人は単に貸し手に鍵を与えることができます。事実、彼らは次のようなことをしなければならないかもしれない：ほとんどの逆担保文書では、住宅所有者の死亡または家屋内の住居停止により、家の価値よりも大きな住宅ローン残高を有する住宅が返還されることが規定されている。ほとんどのリバースモーゲージには、「ノンリコース」条項があり、ローンが期限切れになったときに、あなたまたはあなたの不動産が家の価値以上の損害を受けるのを防ぎます。この状況では、唯一の選択肢は、相続人が現金で残高を生み出すことです。

住宅購入のためのリバース住宅ローン 購入のためのHECMと呼ばれる特別なタイプのFHA保険リバース住宅ローンは、高齢者が家を購入するために逆担保を使用することを可能にする。このオプションは、あなたの現在の家があなたのニーズを満たしていない（階段が大きすぎる、階段が多すぎるなど）、他の費用の上でモーゲージの支払いをサポートするために重要な退職資産や十分な毎月のキャッシュフロー、

、および の長期計画は、あなたが所有する自宅で老化することです。

一般的に、このHECMの条件、費用およびその他の資格は、通常のHECMの条件と並行している。通常のHECMのように、購入のためのHECMは、あなたが自宅を完全に所有しているか、かなりの持分を持っている必要があります。終了時に購入価格の50％から100％を支払う必要があります。あなたが年長であれば、必要な前払い額は小さくなり、借りることができるほど、それ以外は同等です。あなたはまだ建設されていない家を買うために購入のために逆を使うことはできません。しかし、完成し、占有証明書が発行されている限り、新しい家を買うためにそれを使うことができます。

リバースモーゲージの長所と短所 自宅にいることを計画している人々にとって、リバースモーゲージは、必要なキャッシュフローの良い、すぐれた供給源になる可能性があります。定期的なフォワードモーゲージの資格を得るよりも、リバースモーゲージの資格を取る方が一般的に簡単です。あなたのクレジットスコアは要因ではありません。 あなたは、住宅所有者の保険、財産税、家の維持費の支払いを続けるために十分な収入または資産しか必要としません。

高齢者は、リバース住宅ローンから受け取った金額に対して税金を支払う必要はありません。収入とみなされず、課税対象とはみなされません。反面、ローンによって生み出された利子は、その期間にわたって税額控除可能ではない。借り手が実際に金利を支払っていない限り（最初に逆担保を取得する根拠をいくらか打ち負かす）、貸出金が全額返済された場合にのみ控除することができます。

また、これらのローンは当初よりも高価になる可能性があることを認識することも重要です。利子の上に、逆担保には、抵当保険を含む多くの手数料と追加費用が伴います。これらは連邦政府が支援する住宅ローンとは一般的に合致しているわけではありませんが、引き続き積立可能であり、通常の住宅ローン手数料以上の金額です。 HECMローンは、特に初年度に借りることのできる金額に制限を設けています。不必要な手数料を避け、あなたの家にもっと株式を保つために、一部の専門家は、一時払いではなくクレジットラインの形で逆担保を引き出すことを推奨しています。そうすれば、実際に撤回した金額に関心と年間保険料だけを支払うことになります。

ほとんどの場合、あなたの家で株式を使い切るので、住宅ローンのリバース・モーゲージによって、あなたとあなたの相続人に資産が少なくなります。それは、課税対象不動産の規模を縮小しようとしている場合には望ましいかもしれませんが、住宅ローンを返済せずに、生涯にわたってあなたの家を子供に譲渡することはできません。すべてのローンと同様に、料金や条件については、常に買い物をしています。住宅ローンや住宅担保信用枠など、他の住宅担保融資のオプションを慎重に分析する必要があります。