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<！ 基本的な評価の概念
価値鑑定の主な考慮点は、不動産の価値を判断することです。現在の価値不動産の所有権から生じる将来の便益の迅速に使用される多くの消費財とは異なり、不動産の利益は一般に長期にわたって実現されます。したがって、財産価値の見積もりには、経済的および社会的傾向、政府の統制や規制、4つの要素価値に影響を与える環境条件を考慮する必要があります。 <！ - 2 - >
需要 - 欲望を満たすために金融手段によって支えられた所有権の欲求または必要性。
ユーティリティー - 将来のオーナーの欲望とニーズを満たす能力。
希少性 - 競合する財産の有限の供給と、
- 値コストと価格
- 価値は必ずしもコストまたは価格
- と等しいとは限りません。
- コストは実際の支出を意味する。例えば、材料と労力。一方、価格は誰かが何かを支払う金額です。コストと価格は価値に影響する可能性がありますが、価値を決定するわけではありません。家の販売価格は$ 150,000かもしれませんが、値はかなり高いか低いかもしれません。例えば、新しい所有者が不完全な財団のような家の深刻な欠陥を発見した場合、家の価値は価格より低くなる可能性があります。
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市場価値 評価は、特定の日付における特定の不動産の価値に関する意見または見積もりである。鑑定報告書は、不動産取引に関して重要な意思決定を行う際に、企業、政府機関、個人、投資家、住宅ローン貸し手によって使用されます。評価の目的は、不動産の市場価値、すなわち不動産が競争力のあるオープンな市場にもたらす最も高い価格を決定することです。不動産が実際に売る価格である市場価格は、常に市場価値を表すとは限りません。たとえば、売り手が差し押さえの脅威のために強迫を受けている場合、または公開市場に晒されずに非公開販売で売却された場合、その財産は市場価値を下回って売却される可能性があります。 評価方法
正確な評価は、データの系統的な収集に依存する。特定の物件に関する詳細を含む特定のデータ、および物件が位置する国家、地域、都市および近隣に関する一般的なデータが収集され、価値に達するように分析されます。 3つの基本的なアプローチが、このプロセス中にプロパティの値を決定するために使用されます。方法1 - 販売比較アプローチ
販売比較アプローチは、戸建て住宅および土地の評価に一般的に使用されています。市場データアプローチと呼ばれることもありますが、これは、特性が類似している最近販売された特性と特性を比較することによって導出される価値の推定値です。これらの類似の特性は、比較可能性
、
と呼ばれ、有効な比較を提供するためには、それぞれが以下の条件を満たさなければならない。
昨年、オープンで競争の激しい市場で販売され、
典型的な市場条件で販売された。比較項目は、被験者の特性とできるだけ類似していなければならず、少なくとも3つまたは4つは評価プロセスで使用すべきである。比較対象を選択する際に考慮すべき最も重要な要素は、対象のサイズと場所とそれに類する特性です。その場所は、物件の市場価値に多大な影響を与える可能性があるため、非常に重要です。 調整 2つのプロパティが全く同じではないため、比較可能な販売価格の調整は、次のような価値に影響を及ぼす類似しない機能やその他の要因を考慮して行われます。
- 比較日の売却日と評価日との間に経済的変化が生じた場合の売却日。
- 場所は、類似のプロパティが近隣から近隣まで価格が異なる可能性があるためです。
- ロットサイズ、造園、施工の種類と品質、部屋の数と種類、住居の広さ、広葉樹の床の有無、ガレージ、キッチンのアップグレード、暖炉、プール、セントラルエアーなど。
物件の売り手が強要された場合や、物件が親戚の間で売却された場合（割引価格）などの販売条件。
対象物件の市場価値見積りは、比較品の調整販売価格により形成される範囲内に収まる。比較品の販売価格に加えられた調整のいくつかは他のものよりも主観的なものであるため、調整額が最も少ない比較品には重み付けされた対価が一般的に与えられます。方法2 - コストアプローチ
コストアプローチは、1つまたは複数の建物によって改善された特性の値を推定するために使用することができる。この方法では、減価償却費を考慮して建物と土地の価値を別々に見積もります。見積もりは、改善されたプロパティ全体の値を計算するために合計されます。コストアプローチは、妥当な買い手が、比較可能なロットを購入し、望ましさと有用性の点で同等の建物を建設するのに要するよりも、既存の改良された財産に対してより多くを支払うことを前提としている。このアプローチは、査定される財産が頻繁に売却されない財産であり、収入を生み出す財産でない場合に有用です。例としては、学校、教会、病院、政府の建物が挙げられます。
建物コスト
建物コストは、最近建設された比較対象の平方フィート当たりのコストに対象建物の平方フィートの数を掛けた平方フィート法を含むいくつかの方法で推定できます。労働と資材を含む個々の建物構成要素の単位当たりの建設コストに基づいてコストが推定されるユニットインプレイス（unit-in-place）法と、その代わりに必要とされる原材料の量を見積る対象物の現在の価格および関連する設置費とともに、
- 減価償却
- 減価償却とは、不動産への改善価値に悪影響を及ぼし、以下を考慮に入れた任意の条件をいう。
- 塗装や屋根の交換などの硬化劣化を含む物理的劣化、構造的な問題のような不治の悪化;
- 機能的陳腐化は、低い天井、古い什器や4つの寝室があるが1つの浴室のみの家、経済的陳腐化などの不動産所有者がもはや望ましいと考える物理的または設計的特徴を指す。騒々しい空港や汚染された工場の近くに位置するなど、財産の外部にある。
- 不動産評価のコストアプローチには、5つの基本ステップが含まれます。土地が空でない場合と同様に土地の価値を見積もり、土地が減価償却される。
建物の建設コストと現場の改善を見積もります。
劣化、機能的陳腐化または経済的陳腐化による改善の減価償却額を見積もります。
推定建設費から減価償却費を控除します。
土地の推定値を建物の減価償却されたコストとサイトの改善に加えて、総資産価値を決定する。
方法3 - 収入の資本化アプローチ
収入アプローチは不動産評価の第3の方法であり、投資家が必要とする収益率と財産が生み出す純利益との関係に基づいています。これは、マンション、オフィスビル、ショッピングセンターなどの所得生産財の価値を見積もるために使用されます。所得資本化アプローチを使用する鑑定は、被鑑定物件が将来の所得を有すると予想され、その費用が予測可能かつ安定している場合には、かなり単純である。
直接資本化
- 直接資本化アプローチを使用する場合、鑑定人は以下のステップを実行します。
- 年間潜在的総収入を見積もります。
- 有効な総収入を決定するために、空室および賃料の回収損失を考慮する。
年間営業利益を計算するために年間営業費用を控除します。
- 典型的な投資家が特定の種類および種類の財産によって生み出される所得に対して支払う価格を見積もる。これは、収益率または資本化率を見積もることによって達成され、資産価値の見積もりを形成するために資産の年間純営業利益に資本化率を適用します。
- 総所得乗数
- 一般的に収入財産として購入されていないが、1世帯や2世帯の家賃など、賃貸可能な他の財産を評価するには、総所得倍率（GIM）法を用いることができる。 GRM方法は、不動産の販売価格をその期待賃料収入に関連付ける。居住用不動産については、一般的に毎月総収入が使用されます。商業用および工業用のプロパティでは、総年間所得が使用されます。総収入の乗数法は、次のように計算できます。
- 販売価格/賃貸収入=総収入の乗数
- 少なくとも3つの同様の特性からの最近の販売およびレンタルデータを使用して、正確なGIMを確立することができます。
レンタル収入×GIM =見積もり市場価値
ボトムライン
正確な値段は、次の通り計算することができます。不動産の評価は、住宅ローンの貸し手、投資家、保険会社、不動産のバイヤーおよび売り手にとって重要です。鑑定は一般的に熟練した専門家によって行われますが、実際の取引に携わる人は、さまざまな不動産評価方法の基本的な理解を得ることができます。